原標題：新一輪房地產調控來了！這次和以往不一樣
來源：國是直通車
△2020年7月31日，河北石家莊，市民在一家剛開發不久的樓盤咨詢房屋信息。中新社記者 翟羽佳 攝
短短一個多月間，十余城市密集收緊樓市調控。新一輪房地產調控潮正在涌動。
近日，海口市發布房地產新政，三項內容引關注：
1、新建商品房買賣嚴禁滯后網簽；
2、打擊捂盤惜售：取得預售證后，房地產開發企業10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。
3、防范人為制造恐慌：房地產開發企業不得采取捂盤惜售、化整為零、饑餓營銷、雇人排隊等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍等。
其中最值得關注的是嚴禁滯后網簽的規定。一般房屋買賣交易雙方簽訂合同后，需到房地產相關部門進行備案，這就是“網簽”。“滯后網簽”就是購房合同簽了，購房款也交了，但沒有按規定時間去網簽備案。這就涉及到對限購政策的規避。
海南雖然實施全域限購，但近兩年的一系列人才優惠政策已經大大削減了限購效力。如：去年3月份，海南的一份新政規定，部分符合條件的人才無需在海南落戶，可以直接購房。除此之外，想要在海口買房需要通過人才引進落戶海口，或要有當地的2-5年的社保或納稅證明。
受到自貿港建設等政策利好的推動，今年以來，海南樓市熱度不減。分析認為，個別尚不具備購房資格的人可能會采用“提前購房，等兩年后有了購房資格，再去網簽”的方式“曲線購房”，而“嚴禁滯后網簽”的規定就堵住了這一漏洞。
海口的樓市政策調整只是本輪房地產政策“轉向”的一個縮影。
據中原地產研究中心統計，7月份以來，已有東莞、杭州、寧波、深圳、南京、內蒙古、安徽阜陽等十余個地方出臺樓市收緊政策。其中，東莞在一個月內連發兩輪樓市收緊政策。
這輪調控，有點不一樣
梳理目前已出臺的調控政策可以看出，這輪調控有三大特點：
其一，未現調控全面升級跡象。
此輪調控除深圳等個別城市外，調控力度相對平和，并未出臺如提高商貸首付比例、限貸升級、或者交易稅費調整等調控“大招”。
多地新政大多是在已有基礎上進行小幅加碼。比如寧波限購區域擴容，由原來的老三區擴大至市五區；東莞首次將二手房納入限購范圍。
有的僅針對公積金政策進行微調。如安徽阜陽規定，停止向購買第三套住房及以上者發放公積金貸款；公積金貸款購買二套房，首付比例不低于50%，利率不低于同期首套房利率的1.1倍等。
為何政策力度不強？這與調控出臺的背景直接相關。目前，房地產市場并未出現普漲或者全面升溫的態勢，只是在部分熱點地區出現局部過熱。
中原地產首席分析師張大偉指出，過去的房地產調控基本都是市場和房價已出現全面升溫之后出臺的，而本輪調控可以說是首次打破這種局面。1-7月份，全國房地產銷售數據同比依然處于負增長區間，不少地方樓市仍處于疫后恢復階段，并不需要嚴控。
其二，調控政策以“打補丁”“補漏洞”為主。
以問題為導向的思路在此輪調控當中體現得更加明顯。各地大多針對已有政策的漏洞，出臺相應措施。
例如：深圳、南京均提出相應措施封堵“假離婚”。深圳規定，夫妻離異3年內購房，其擁有住房套數按離異前家庭住房總套數計算；南京也提出，夫妻離異2年內購房，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。
再比如針對人才政策削弱限購效力問題，深圳市提出，須在本市落戶滿3年，并連續繳納3年及以上個稅或社保才能購房，這在全國尚屬首次。
杭州的政策同樣也以堵漏為主。今年上半年，杭州出現了5個“萬人搖號”的新房項目。供不應求的市場情緒強化。
克而瑞研究中心副總經理楊克偉表示，實際執行中，杭州的人才優先購房制度大大提高了人才渠道的搖號中簽率。例如，遠洋西溪公館的整體中標率約為1%，而人才購房的中標率高達52%；此外，許多項目的人才搖號中簽率高達100%。
為防止投資炒作，杭州新政對此打上“補丁”：人才優先購房，將有5年限售期，一個家庭一次只能參加一個項目的搖號等。
張大偉認為，本輪樓市調控的主要特征是針對購買多套房的“打三假”，包括“假落戶”“假離婚”“假人才”，為現有政策打上“補丁”。
其三，未來一段時間，調控政策或“因城施策，松緊并行”。
在樓市過熱地區收緊政策的同時，依然有不少地方通過人才政策、購房補貼等降低購房門檻，鼓勵住房消費，保障剛需等群體的住房需求。未來一段時間，各地調控政策或出現“松緊并行”的情形。
據中原地產研究中心統計，截至7月份，已經有超過130個城市發布了各種吸引人才的政策，其中不乏購房補貼和落戶寬松政策。一些城市已開始執行“零門檻”的落戶政策。
克而瑞研究中心分析認為，下半年貨幣政策整體保持寬松基調，但房地產信貸和融資政策難以開閘，首付貸、房抵貸等仍是重點監管對象，政策仍將嚴防資金過度流向房地產市場。在此背景下，各地方因城施策，房地產政策可能出現“松緊結合”的情形。
“房住不炒”不因疫情而改變
地方政策密集加碼背后，是近期幾場高規格會議上傳遞出的新信號。
7月24日召開的房地產工作座談會指出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。同時指出，要高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，時刻繃緊房地產調控這根弦。
7月30日召開的中央政治局會議再次強調堅持“房住不炒”的定位。
此前，包括央行、財政部等多個部委也多次強調“房住不炒”。
對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，疫情沒有也不會改變“房住不炒”的政策基調。上半年，雖經濟遭受疫情的嚴重沖擊，但房地產市場調控政策依然保持連續性和穩定性，一些城市出臺的松綁政策被叫停。在極少數房價出現較快上漲時，進一步加大調控力度，遏制借機炒房的行為，保持市場健康運行。
許小樂認為，未來一段時間各地調控的主動性會更強，而且在宏觀政策出臺之前，將考慮提前做好房地產調控布局，以提升調控科學性。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華指出，近年來，不少一二線城市包括深圳的限購政策都接近虛設，人們可以通過人才引進、落戶等多種途徑規避限購。這些城市，房價穩定主要靠限貸政策維持。
但是，為了對沖疫情影響促進經濟復蘇，上半年宏觀政策綜合運用了降準、降息、再貸款等手段，以促使市場流動性合理充裕、避免企業資金鏈斷裂。在寬松的貨幣環境下，股市和樓市成為資金流向的重要選項。限貸政策效力受到影響。
鄒琳華認為，這次多城密集升級限購，可以進一步穩定市場。
從更宏觀的角度來看，房住不炒可能成為宏觀調控跨周期調節機制的內容之一。
7月30日召開的中央政治局會議提出“跨周期”，要求“完善宏觀調控跨周期設計和調節，實現穩增長和防風險長期均衡”。
恒大集團首席經濟學家兼恒大研究院院長任澤平指出，此前宏觀調控強調“逆周期調節”，旨在熨平短期經濟波動，而“跨周期調節”則需兼顧短期和中長期，兼顧穩增長和防風險，不能因穩增長而過度放松導致風險積聚，也不能因防風險而過早收緊導致經濟回落。他撰文稱，房地產長效機制正是現有“跨周期調節機制”之一。
