方向或許藏在《政府工作報(bào)告》中。3月5日，十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議在人民大會(huì)堂開幕，《政府工作報(bào)告》正式發(fā)布。報(bào)告指出，2025年要有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，在發(fā)展中逐步化解風(fēng)險(xiǎn)，努力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全的良性互動(dòng)。
在這一大方向下，2025年仍需持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。具體措施包括因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力；優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)；盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，給予城市政府更大自主權(quán)；拓寬保障性住房再貸款使用范圍；發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)；有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。
整體來(lái)看，《政府工作報(bào)告》對(duì)房地產(chǎn)著墨頗多，尤其體現(xiàn)在短期行業(yè)去風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)期推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的思路。通過(guò)寬松的貨幣政策以及更積極有為的宏觀政策，來(lái)化解行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、構(gòu)建雙軌制住房體系、釋放改善性需求，并充分落實(shí)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，以推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展過(guò)渡。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，《政府工作報(bào)告》多次提及行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)問題，并強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和“保交房”工作。2025年依然是行業(yè)去風(fēng)險(xiǎn)的重要年份，通過(guò)白名單項(xiàng)目融資，推動(dòng)房企轉(zhuǎn)向合規(guī)融資和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展過(guò)渡；通過(guò)整合地方治理資源、優(yōu)化資金配置效率、盤活土地存量資產(chǎn)，構(gòu)建了“人、錢、地”協(xié)同發(fā)力的政策框架。核心價(jià)值在于以項(xiàng)目為單元化解風(fēng)險(xiǎn)，壓實(shí)各方責(zé)任，既保障購(gòu)房者權(quán)益，也為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型提供制度保障。
去年，相關(guān)部門積極推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，下調(diào)住房貸款利率和首付比例，居民存量房貸利息年支出減少約1500億元，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)水平，扎實(shí)推進(jìn)保交房工作。政策支持下，2024年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖延續(xù)筑底調(diào)整態(tài)勢(shì)，但四季度企業(yè)銷售翹尾回升。第三方咨詢機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤金額同比轉(zhuǎn)正，微增0.2%，企業(yè)銷售表現(xiàn)明顯優(yōu)于前三季度。2024年12月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4513.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)24.2%，同比持平。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，1月至12月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額38840.2億元，同比降低28.1%，降幅較11月收窄近2.6個(gè)百分點(diǎn)。
春節(jié)后的土拍市場(chǎng)也出現(xiàn)“暖意”。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，2025年開年，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度不減，房企參拍積極性提升，補(bǔ)倉(cāng)意愿增強(qiáng)。隨著核心城市樓市交易及土地市場(chǎng)回暖，疊加政策支持及傳統(tǒng)營(yíng)銷季推動(dòng)，3月房地產(chǎn)市場(chǎng)有望延續(xù)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，核心城市或出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前各地土地庫(kù)存較大，去化周期遠(yuǎn)超過(guò)房屋，這是制約房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的關(guān)鍵。因此，會(huì)議提出合理控制新增供地，意味著短期內(nèi)要控制供地，緩解供求矛盾，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定后再謀求未來(lái)發(fā)展。他還提到，《政府工作報(bào)告》中還提到了優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和用地方式，意味著城市空間不能再外延式擴(kuò)張，導(dǎo)致地方財(cái)政和債務(wù)壓力大，而要轉(zhuǎn)向集約化、緊湊型、功能互補(bǔ)、產(chǎn)城融合，用地方式要基于人口形勢(shì)、產(chǎn)業(yè)需求等向存量轉(zhuǎn)變，向功能復(fù)合轉(zhuǎn)變。
此次還提出提高地方自主權(quán)，收購(gòu)存量房。李宇嘉認(rèn)為這是一項(xiàng)重大突破。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅土地庫(kù)存大，房屋庫(kù)存也大，特別是2022年之前出讓的地塊建設(shè)的房屋，位置、戶型、配套均與當(dāng)前需求不符合。近期，土地收儲(chǔ)雖獲得進(jìn)展，但由于房屋收儲(chǔ)提出得早，進(jìn)展不明顯，主要原因是要求各地要有2家國(guó)企來(lái)承擔(dān)，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法制化、資金平衡的原則，按照“白菜價(jià)”來(lái)收購(gòu)，導(dǎo)致收購(gòu)難以推進(jìn)。此次明確主體、用途、價(jià)格地方可以自主，意味著2025年存量房收購(gòu)將加速，這對(duì)于解決庫(kù)存去化、穩(wěn)定房屋價(jià)格，進(jìn)而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)具有重要意義。
至于資金，李宇嘉認(rèn)為今年專項(xiàng)債、再貸款、專項(xiàng)借款在收購(gòu)存量做保障房、收儲(chǔ)土地、城中村等方面的使用規(guī)模會(huì)提高，嚴(yán)格界定資金在單個(gè)項(xiàng)目上的平衡，將轉(zhuǎn)向更大范圍的統(tǒng)籌平衡。例如全市統(tǒng)一平衡，中長(zhǎng)期再平衡，或者調(diào)入其他資金來(lái)確保平衡，這在收儲(chǔ)土地上已開始實(shí)施，預(yù)計(jì)在收儲(chǔ)房屋、城中村改造上也將全面實(shí)施。另外，收回來(lái)的房源將用作安置房、人才房、保障房等，解決城中村安置歷史遺留問題，保障房籌集等，從而也能撬動(dòng)城中村改造項(xiàng)目。
值得一提的是，今日國(guó)家金融監(jiān)督管理總局局長(zhǎng)李云澤在十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議首場(chǎng)“部長(zhǎng)通道”上表示，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制目前審批貸款超過(guò)6萬(wàn)億元，涉及已經(jīng)交付和正在建設(shè)的住房超過(guò)1500萬(wàn)套。他表示今年重點(diǎn)抓兩方面的工作：一是支持穩(wěn)樓市，持續(xù)推動(dòng)融資協(xié)調(diào)機(jī)制擴(kuò)圍增效，拉長(zhǎng)白名單，讓更多符合條件的項(xiàng)目拿到貸款，堅(jiān)決做好保交房工作；二是配合促轉(zhuǎn)型，抓緊研究制定配套融資制度，支持房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
“好房子”首次被寫入《政府工作報(bào)告》。2023年6月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在中國(guó)城市高質(zhì)量發(fā)展論壇上首次提出了“好房子”的概念，此后住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合多部門修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，對(duì)房屋質(zhì)量、層高、隔音、采光等指標(biāo)提出更高要求。上海市中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦稱，以前解決居民有沒有住房的問題，現(xiàn)在改善需求占到重要比例，今后要解決的是“好不好”的問題，提升開發(fā)商建造理念，比如提升建造過(guò)程中的建設(shè)指標(biāo)和質(zhì)量，但要降低能耗等，對(duì)居民來(lái)說(shuō)可以獲得更舒適的居住空間。北京已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)文件，給其他城市很好引領(lǐng)，預(yù)計(jì)今年很多城市會(huì)積極跟進(jìn)，出臺(tái)符合自身情況的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。
張波也指出，本次強(qiáng)調(diào)了有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。從目前來(lái)看建設(shè)過(guò)程中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)這兩年已不斷出臺(tái)，下一步結(jié)合安全、舒適、綠色、智慧，會(huì)有更多地方性細(xì)化準(zhǔn)則出臺(tái)，以更好適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要。“好房子”將是2025年的關(guān)鍵詞，關(guān)注如何更好提升房屋品質(zhì)，從規(guī)劃側(cè)就做好人群需求挖掘和匹配，存量房關(guān)注老舊小區(qū)的升級(jí)改造，真正把綠色、低碳、智能、安全落實(shí)到房屋全生命周期的管理之中。（責(zé)任編輯：于浩淙 zx0176）
