2025年1-2月，中國房地產市場延續分化行情，高能級城市樓市成交同比正增長，土地市場熱度持續攀升，而弱能級城市仍面臨壓力。政策端持續發力，中央及地方圍繞舊改、收儲、“好房子”建設等方向推進細則落地，市場預期逐步修復。

一、核心城市成交回暖，供需兩端分化加劇

新房市場呈現結構性復蘇

2025年1-2月，全國40城新房成交面積累計同比微增1.8%，其中一線城市表現尤為突出，累計同比增幅達9.0%。深圳、上海、北京、廣州單月新房成交面積同比分別增長138%、90%、44%、19%，政策利好推動需求釋放。二線城市中，蘇州、福州、濟南同環比均正增長，但多數城市仍呈現“環比回落、同比修復”特征。相比之下，三四線城市累計成交同比下滑7.4%，僅吉安、江門等少數城市實現同環比雙增。

二手房成交熱度維持高位

1-2月，全國18城二手房成交面積累計同比上漲21.4%，其中一線城市累計同比增幅達41.0%，北京、深圳單月同比漲幅分別達90%、113%。二線城市中，杭州、青島、廈門等城市二手房成交同比漲幅超50%。二手房市場持續活躍，反映出高能級城市改善性需求釋放及政策優化效果。

3月“小陽春”預期升溫

克而瑞數據顯示，3月重點城市預計新增商品住宅供應面積環比增長166%，改善型房源占比達51%。核心城市供應放量有望帶動市場熱度回升，但三四線城市仍將延續筑底行情。

二、土地溢價率創新高，頭部房企聚焦核心城市

土拍熱度持續攀升

2025年2月，全國300城住宅用地平均溢價率達8.7%，創42個月以來新高，其中一、二線城市住宅類用地平均溢價率分別為15.0%、17.4%。北京、上海、杭州多宗地塊高溢價成交，二線城市土地市場熱度反超一線。1-2月，全國土地成交總價同比上升3.2%，樓面均價同比上漲10.6%，核心城市優質地塊爭奪激烈。

頭部房企拿地強度提升

百強房企1-2月全口徑拿地金額同比大增43.5%，拿地樓面均價同比上漲46.8%。華潤、金茂、保利發展等企業領跑，單月拿地金額均超百億元，投資高度聚焦高能級城市。例如，華潤2月拿地金額194億元，拿地強度（拿地金額/銷售額）達144%；金茂拿地金額180億元，拿地強度達408%。

政策支持土地收儲

自然資源部、財政部明確專項債券優先支持土地儲備，北京、廣東、四川等地加速落地舊改與土儲專項債。北京2月發行462.9億元專項債，其中59%投向舊改；廣東成為首個使用專項債回收閑置存量土地的省份，四川多地擬折價收購存量土地。政策助力下，土地市場規范化運作與存量盤活有望提速。

當前，房地產市場呈現“核心城市回暖、土拍熱度分化、政策優化深化”三大特征。隨著3月傳統銷售旺季到來，供需兩端協同發力，重點城市“小陽春”行情可期，但市場整體修復仍需政策與信心進一步共振。

本文源自：金融界

作者：觀察君