興全基金的大佬董承近日表示，“銀行、地產在我看來是一條路上的資產。最好的地產，保利、萬科，在我看來這個估值水平比銀行龍頭低多了，無論從PE還是PB角度。所以我選擇地產。包括分紅方面，兩個龍頭的地產公司的分紅比龍頭的銀行要高多了，所以我沒有選擇銀行?！?/span>

地產板塊暴漲難道僅僅因為大佬一句話嗎？首財君認為做投資是一件嚴肅的事情，僅憑大佬的一句話就認為房地產有機會，這難免有點草率。

機構分析，從歷史上看，銀行股想要來一波行情，需要天時地利與人和的共同作用才行，也就是說需要政策面和基本面的共振才行。

政策面上看，土地供應新規或許才是真正的導火索。近日包括北上廣深四個一線城市、南京、蘇州、杭州、廈門等22個重點城市在內實現兩集中，且全年發布住宅用地公告不能超過三次。啥意思？簡單來說，就是集中推出地塊，減少住宅用地出讓次數，降低了土地溢價率，房企拿地成本降低，利好地產商。但政策面僅是催化劑，房地產股究竟是走短線脈沖行情還是走長趨勢，則是由房地產企業的盈利情況來決定的了。

基本面是否見底？

房地產企業的基本面是否見底？盈利是否好轉？一般需要參考兩個維度：一是拿地利潤率，二是銷售利潤率。

首先看看拿地利潤率，2017年拿地毛利率是28%；2018是34%,2019是36%，2020年是37%，從拿地利潤率來說，房地產企業的盈利狀況正在不斷好轉。

因為房地產企業拿地利潤率攀升，說明了土地溢價率在下降，房地產企業拿地成本降低了，房地產企業的利潤則變厚了。

從數據來看，2018年的一季度的房地產企業銷售毛利潤是51%，之后開始一路下降，但到了2020年3季度的房地產企業銷售毛利率則達到了40%、這進一步驗證了房地產企業的盈利狀況在邊際向好。

再有銷售毛利率和拿地利潤率又是高度相關的，從政策面最新的土地供應新規來看，房地產企業在未來的利潤率會進一步好轉。

除了政策和基本面外，機構認為和近日抱團瓦解有關。

機構認為，一方面，在市場預期流動性收緊的背景下，前期抱團板塊由于估值過高被下殺估值，不少機構開始調倉換股至低估值的板塊，而地產板塊受益于此。房地產板塊當前整體市盈率不足10倍，且基本是處于十年最低估值水平，相較于白酒、新能源等板塊，具有明顯的比較優勢。

另一方面，由于疫情防控較好且疫苗接種速度加快，市場預期疫情影響開始褪去，而此前受到沖擊的線下地產、商業預期復蘇。且隨著國內外疫苗的快速鋪開，新冠疫情單日新增已經大幅回落，線下經濟復蘇成為主旋律，因此房地產板此時具備操作價值。

機構建議：

從板塊投資機會來看，由于3月年報集中期即將到來，疊加分紅公布，內房股會率先迎來一波業績兌現后的估值提升，預計也會對A股地產起到帶動作用，建議持續關注地產板塊機會。我們認為當前板塊可以關注以下三條主線：

1）融資渠道暢通、各方面優勢較為突出的龍頭房企更具有長期成長的潛力。

2）報表修復、彈性較大的二線房企。

3）房地產后周期的物業管理公司。