2024 年上半年，雖然在政策利好的刺激下，5 月 -6 月以來浙江各個(gè)城市的新房成交規(guī)模有所回升。但整體來看，浙江省多個(gè)城市仍處于房地產(chǎn) " 去庫存 " 的攻堅(jiān)階段。在這一階段，土地市場供應(yīng)量明顯下降，且房企的拿地策略更偏謹(jǐn)慎和理性，整體經(jīng)營性用地的成交呈現(xiàn)出三個(gè)特征： 核心要點(diǎn)： 2024 年上半年，浙江省經(jīng)營性用地出讓金規(guī)模持續(xù)下行，成交規(guī)劃總建筑面積僅麗水、嘉興、舟山同比正增長。 本土城投頻繁托底致份額擴(kuò)大，絕大多數(shù)的非城投企業(yè)投資收縮，累計(jì)份額下降 18.2 個(gè)百分點(diǎn)。 TOP30 中百分百權(quán)益拿地的房企新增 2 家，拿地回歸核心城市與托底現(xiàn)象共同助推權(quán)益比例上升。 更多浙江房地產(chǎn)市場研究，"中指云" 獲取 https://www.cih-index.com/ 數(shù)據(jù)來源： 數(shù)據(jù)范圍：包括招拍掛權(quán)益土地及收并購?fù)恋? 經(jīng)營性用地規(guī)模縮減，杭州和寧波涉宅用地出讓金全國前列 2024 年上半年浙江省經(jīng)營性用地出讓金持續(xù)下滑，成為 6 年同期最低水平。浙江省經(jīng)營性用地（包括住宅用地和商辦用地）成交規(guī)劃總建面 2316 萬㎡，同比下降 28.6%，跌幅收窄 6.6 個(gè)百分點(diǎn)；土地出讓金 1349 億元，同比下降 41.5%，跌幅較 2023 年同期擴(kuò)大 7.1 個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因?yàn)楦鱾€(gè)城市均縮減出讓規(guī)模，小規(guī)模、多頻次出讓地塊成為上半年的主基調(diào)。 圖：2019-2024 年上半年浙江省經(jīng)營性用地出讓金 & 規(guī)劃總建面 數(shù)據(jù)來源： 土地市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/ 從城市來看，浙江省麗水、嘉興、舟山 3 城成交規(guī)模正增長，杭州維持 " 一家獨(dú)大 "，寧波、溫州等城均跌至二梯隊(duì)。2024 年上半年，嘉興、舟山、麗水 3 城經(jīng)營性用地規(guī)劃總建筑面積成交低位維穩(wěn)，其中麗水由于低基數(shù)原因，成交同比大漲 104.7%，嘉興、舟山均上漲 0.3% 維持穩(wěn)定。其余城市則出現(xiàn)不同程度下滑，杭州同比下降 19.3%，但 556.6 萬方的規(guī)模仍保持絕對領(lǐng)先；寧波、溫州等城均跌回 300 萬方以內(nèi)水平，寧波跌幅 15.7% 有明顯收窄，溫州、金華仍處超跌行情，跌幅分別為 51%、48.5%。 圖：2019-2024 年上半年浙江省 11 城經(jīng)營性用地成交規(guī)劃總建面 從全國占位來看，杭州、寧波 2 城躋身涉宅用地出讓金 TOP10 城市。2024 年上半年，杭州涉宅用地成交 35 宗，攬金 591 億元，排名僅次于北京，位列全國第二名。寧波成交 20 宗涉宅用地，攬金 167.9 億元，位列全國第七名，優(yōu)于廈門、合肥等同能級城市。在全國土地市場低熱的環(huán)境中，杭州、寧波仍是房企青睞的城市之一。 表：2024 年上半年全國涉宅用地出讓金 TOP10 城市 本土城投頻繁托底致份額擴(kuò)大，投資收縮成為非城投類企業(yè)共識 本土房企和外來房企份額收縮，城投企業(yè)占據(jù)榜單 20 席。2024 年上半年，本土城投在浙江省權(quán)益拿地金額占總權(quán)益金額比例為 33.7%，較 2023 年同期大幅提升 18.2 個(gè)百分點(diǎn)，且在 TOP30 企業(yè)中占據(jù) 20 席之多。非城投企業(yè)受市場影響，拿地意愿顯著下滑，其中本土房企拿地權(quán)益金額 412.8 億元，同比下滑 48%，權(quán)益拿地金額占總權(quán)益金額的比例為 57.4%，較去年同期下降 12.8 個(gè)百分點(diǎn)。外來房企權(quán)益拿地金額 185.7 億元，權(quán)益拿地金額占比 21.7%，較去年同期下降 5.4 個(gè)百分點(diǎn)，其中建發(fā)房產(chǎn)拿地金額 158.2 億暫居榜首。 圖：2022 年 -2024 年上半年浙江省權(quán)益拿地金額分布 數(shù)據(jù)范圍：包含招拍掛權(quán)益土地及收并購?fù)恋? 浙系房企普遍延續(xù)聚焦深耕。濱江集團(tuán)此前曾嘗試走出浙江，于上海、南京等城開拓市場機(jī)會，2024 年上半年全面回歸，所獲地塊均位于省內(nèi)。興耀房產(chǎn)集團(tuán)、西房集團(tuán)、寧波江山萬里、建杭置業(yè)等區(qū)域型房企堅(jiān)持深耕主體城市。綠城中國作為全國化企業(yè)，布局略有調(diào)整，2024 上半年浙江省權(quán)益金額占總權(quán)益金額的比例為 53.2%，較去年同期下降 9.8 個(gè)百分點(diǎn)。 圖：典型浙系本土房企在浙江權(quán)益拿地金額與拿地占比 濱江集團(tuán)回歸浙江杭州大本營。受市場下行影響，濱江集團(tuán)出于安全考慮，拿地回歸杭州，2024 上半年所獲 10 宗地塊均位于杭州市區(qū)，權(quán)益拿地金額 156.7 億元，同比下降 13.8%。由于土地限價(jià)的取消，濱江集團(tuán)高溢價(jià)拿地普遍，所獲地塊中，5 宗地塊溢價(jià)率超 20%，最高可達(dá) 30.6%，蕭山北干西單元 XSCQ1201-25 地塊房地價(jià)差最低可至 9726 元 /㎡。在本土市場，濱江集團(tuán)通過項(xiàng)目聚集優(yōu)勢所帶來的成本縮減，幫助企業(yè)獲得更多市場機(jī)遇。 綠城中國浙江省份額略有下滑，大本營杭州高溢價(jià)奪地。2024 年上半年，綠城中國拿地權(quán)益金額的 53.2% 集中浙江，較 2023 年同期下降 9.8 個(gè)百分點(diǎn)，權(quán)益拿地金額同比下降 45%，降幅略大。杭州仍是綠城的省內(nèi)主力拿地區(qū)域，上半年所獲 4 宗地塊，平均溢價(jià)率高達(dá) 20.8%，其中西興單元 BJ030205-12 地塊溢價(jià)率最高可達(dá) 33.9%。除此之外，寧波、嘉興等地均有落子，但拿地策略偏謹(jǐn)慎，普遍底價(jià)或低溢價(jià)拿地。 興耀房產(chǎn)集團(tuán)聚焦式拿地，拿地策略向?yàn)I江集團(tuán)靠攏。2024 年上半年共獲得 3 宗地塊，其中 2 宗位于錢塘區(qū)，此前區(qū)域內(nèi)月琉璃項(xiàng)目 614 套房源取得了 7 個(gè)月售罄的好成績，今年興耀持續(xù)加碼，深耕細(xì)作。另有 1 宗濱江區(qū)星民地鐵口寶地與濱江集團(tuán)合作開發(fā)，緩解資金壓力。 土地價(jià)值回歸與城投托底背景下，房企拿地權(quán)益呈上升趨勢 2024 年上半年，浙江省權(quán)益金額 TOP30 企業(yè)中，有 22 家企業(yè)拿地權(quán)益比例超 70%，其中有 16 家企業(yè)達(dá) 100%，較去年同期增加 2 家。比如，龍湖集團(tuán)、中建國際投資等企業(yè)保持小規(guī)模、百分百權(quán)益拿地。非 100% 權(quán)益拿地企業(yè)中，綠城中國、濱江集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)、寧波江山萬里等企業(yè)權(quán)益比例均有明顯提升，其中濱江集團(tuán)較去年同期提升 24.5 個(gè)百分點(diǎn)，幅度最大；浙江交控權(quán)益比例有一定回落，較去年同期下降 13.3 個(gè)百分點(diǎn)。 建發(fā)房產(chǎn)加碼杭州，通過與城投合作，擴(kuò)大市場份額。2023 年上半年，建發(fā)房產(chǎn)在杭州、嘉興、臺州、麗水均有布局，今年則重倉杭州，6 宗地塊權(quán)益拿地金額 158.2 億元，同比大漲 45%，其中錢塘東部灣地塊與東部城市建設(shè)聯(lián)合競得，西站新城地塊與杭州市城市土地發(fā)展合作摘得，2 宗地塊建發(fā)房產(chǎn)權(quán)益比例均占 50%。 圖：2022-2024 上半年浙江省部分企業(yè)拿地權(quán)益比率對比 在市場低迷的環(huán)境下，普遍出現(xiàn)兩大拿地趨勢。第一，本土房企拿地權(quán)益提升，當(dāng)前本土房企普遍傾向核心城市城區(qū)范圍內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地塊，此類地塊因確定性較高，因而房企更傾向于高權(quán)益操盤。第二，本土城投托底 100% 權(quán)益拿地，尤其是在市場形勢尚不明朗的三四線城市，本土房企投資回歸核心城市，外來房企逐漸退出，造成市場土地參拍意愿不足，只能由當(dāng)?shù)爻峭锻械住Ｗ罱K，2024 年上半年整體權(quán)益較去年同期呈上升趨勢。 總結(jié) 2024 年上半年，浙江省土地市場仍處 " 去庫存 " 的攻堅(jiān)階段，通過經(jīng)營性用地出讓規(guī)模、出讓金的回調(diào)，逐步促進(jìn)市場恢復(fù)供求平衡，各城中舟山、麗水、嘉興 3 城出讓面積已止跌企穩(wěn)。從房企端來看，拿地普遍回歸核心城市，通過聚焦城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊對抗市場調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。未來，預(yù)計(jì)浙江省土地市場理性趨穩(wěn)將成為常態(tài)，各城繼續(xù)維持小規(guī)模供地節(jié)奏，通過對區(qū)域存量的合理控制，緩解項(xiàng)目競爭，同時(shí)增加城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，提高企業(yè)參拍積極性。 政策解讀 中國房地產(chǎn)政策跟蹤報(bào)告（2024 年 6 月） https://www.cih-index.com/report/detail/77927.html 國常會：繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施 https://www.cih-index.com/report/detail/77288.html 5.17 新政落地 10 天后，房地產(chǎn)市場回暖了么？ https://www.cih-index.com/report/detail/75563.html 如何消化存量房產(chǎn)？中央有了最新部署！ https://www.cih-index.com/report/detail/75300.html 重磅！三箭齊發(fā)，首付比例、房貸利率均下調(diào)！ https://www.cih-index.com/report/detail/75299.html 企業(yè)研究 2024 上半年融資盤點(diǎn)：規(guī)模仍在下降，" 白名單 " 機(jī)制成效顯現(xiàn) https://www.cih-index.com/report/detail/78742.html 2024 上半年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜 https://www.cih-index.com/report/detail/78380.html 2024 上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜 https://www.cih-index.com/report/detail/77929.html 2024 年 1-6 月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地 TOP100 排行榜 htps://www.cih-index.com/report/detail/77926.html 房地產(chǎn)市場 2024 上半年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與下半年趨勢展望 https://www.cih-index.com/report/detail/78387.html 2024 中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究報(bào)告 https://www.cih-index.com/report/detail/77905.html 中指法拍市場監(jiān)測報(bào)告：1-5 月重慶法拍交易清倉率 28.1% https://www.cih-index.com/report/detail/77746.html 指數(shù)研究 2024 上半年中國商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)研究報(bào)告 https://www.cih-index.com/report/detail/78393.html 2024 上半年中國寫字樓租金指數(shù)研究報(bào)告 https://www.cih-index.com/report/detail/78392.html 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2024 年 6 月） https://www.cih-index.com/report/detail/78132.html 物業(yè)研究 2024 年上半年中國物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告 https://www.cih-index.com/report/detail/78622.html 2024 上半年中國物業(yè)管理市場總結(jié) & 下半年趨勢展望 https://www.cih-index.com/report/detail/78623.html 中指研究院 · 中指云平臺 www.cih-index.com/ 為行業(yè)提供： ●4 萬 + 房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域； ● 2300 個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225 萬宗土地的推出成交信息、40 萬個(gè)住宅項(xiàng)目和 5 萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)； ●中國城市投資吸引力排名，百城房價(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策； ●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。 戳 " 閱讀原文 " 免費(fèi)試用