風口財經首席記者 劉曉

中央經濟工作會議指出，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

房地產是國民經濟的支柱產業，對促進經濟運行總體回升發揮重要作用。展望2023年，從政策、供給、需求、去風險、轉型等方面看，整個行業會有哪些新變化？日前，風口財經專訪了中國民生銀行首席經濟學家、研究院院長溫彬。

風口財經：2022年，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，中央和地方層面從供需兩端密集出臺支持房地產市場平穩健康發展的政策措施，尤其是“金融十六條”和股權融資新政的推出，對穩定市場預期起到了標志性作用。展望2023年，您認為政策層面會有哪些變化？

溫彬：鑒于當前市場下行態勢仍未扭轉，且政策邊際效應減弱，2023年，預計政策層面在“房住不炒”的主基調下，將繼續發力“保交樓、穩民生”，穩定市場預期；“三支箭”共同加大對房企的融資支持力度，加快信用修復；允許居民杠桿率階段性合理上升，加強對剛需和改善性購房需求的引導釋放。在政策同頻共振的強力支持下，市場有望加快筑底回暖。

在供給側，穩融資、保交樓、化風險仍為年度政策主線。

一是穩定房企尤其是民營房企融資，改善企業資產負債狀況。結合年末全國性商業銀行信貸工作座談會精神、證監會調整優化股權融資的5項措施，2023年信貸、債券、股權、信托等多種融資渠道將共同改善。同時，“金融十六條”強調，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，預計改善民營房企融資將成為2023年政策重點之一。需要注意的是，市場偏好短期難以發生根本性扭轉，改善對民企的金融支持將是一個循序漸進的過程。

二是全力“保交樓”，修復市場信心。“保交樓”是當前和今后一段時間穩地產、穩民生的核心任務，需要中央和地方層面形成協同合力、統籌風險化解，主要措施包括：支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款，鼓勵金融機構提供配套融資支持；優化預售資金監管；落實2000億元“保交樓”免息再貸款支持計劃；地方AMC和國企聯合成立行業紓困基金；推進問題項目收并購；適當提高項目收益水平；破產重組；將問題項目轉為保障性租賃住房或公租房等。

三是加快推進受困房企風險處置。2023年，政策層面將繼續引導市場化、法治化并購，加快行業風險出清。

在需求側，預計更多城市或下調房貸利率及首付比例。

一是LPR仍有下行空間，房貸利率因城施策調降可期。2023年，5年期以上LPR仍有下調空間，但考慮到貨幣政策對于匯率穩定和未來通脹反彈的擔憂以及銀行面臨較大凈息差壓力，LPR的下調幅度將相對有限。從因城施策角度看，在政策支持下，2023年或有更多城市跟進調整房貸利率下限。

二是調降首付比例及多套房認定標準或成為部分城市的政策優化重點。2023年，房貸利率及首付相關政策放松范圍有望進一步擴大，尤其是部分二線城市的首付比例和多套房認定政策還有優化空間，而一線和強二線城市政策邊際優化的著力點或更多體現在人才落戶、社保繳納要求、新市民住房服務、疫情紓困、調整二手房限價、城市偏遠區域限購等方面，以引導市場自發恢復。

風口財經：剛才說到需求側的政策引導，事實上在2022年，房地產市場需求不振，銷售總體低迷，展望2023年，這一情況會不會有所改觀？

溫彬：2023年，在持續性的穩增長政策作用下，隨著經濟整體修復、疫情防控措施優化、居民收入與就業環境改善、“保交樓”任務取得階段性成果，居民購房能力和購房意愿有望邊際提升，但考慮到市場信心修復過程緩慢，以及置業人口見頂回落、城鎮化速度放緩等中長期制約因素，預計2023年商品房銷售面積總量與2022年持平，下半年月度同比增速有望回正。

同時，由于城鎮化率放緩、置業人口減少等中長期因素使得市場中樞下行，本輪地產周期企穩后，行業將逐漸進入新的平臺期，總量增長空間有限。按照每年1200萬城鎮轉移人口、1.5%-2%的人均居住面積增速、2%的城市更新比例測算，至2030年，我國商品住宅年均銷售面積將基本維持在11億-12億平方米左右，商品房銷售面積不超過14億平方米。

風口財經：2022年以來，在多重因素的共同作用下，房地產開發投資累計同比增速持續下滑，2023年，這一趨勢會改變嗎？

溫彬：2023年，鑒于開發投資的恢復一般滯后于銷售，預計全年開發投資總體仍較為低迷，但隨著金融支持政策的落地、銷售端的邊際改善，以及“保交樓”對施工、竣工層面的支撐，在低基數效應下，房地產開發投資同比下行態勢將有所緩解，全年同比增速約-3%。

從資金端看，2023年，在政策引導下金融機構加大“輸血”力度，疊加銷售邊際改善帶動房企自身“造血”功能提升，開發企業到位資金有望改善；從投資構成看，2023年上半年的土地購置費面臨較大下行壓力，對房地產開發投資造成拖累，而2022年四季度資金端和土地供應的改善或將對2023年下半年的土地購置費形成一定正向支撐。

鑒于新開工面積在2022年同比大幅下滑，2023年房企融資將優先滿足“保交樓”和償還到期債務，新開工方面難有顯著改善，預計2023年施工面積總體下行概率較大，而竣工面積在“保交樓”政策下有較強支撐，綜合考慮，建安投資整體或將弱于2022年。

風口財經：中央經濟工作會議指出，要有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。在您看來，房地產行業尤其是企業在化解風險方面會有何變化？

溫彬：首先，優質房企融資得到更強保障，安全邊際進一步提升。

銀行信貸方面，2023年，在政策引導下，將有更多銀行跟進加大對治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業的融資支持力度，通過與優質房企建立戰略合作關系等方式實現長期合作共贏。同時，監管政策明確將房地產貸款集中度管理的過渡期延長兩年，支持開發貸款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期，并提出了盡職免責要求，金融機構資金投放的可持續性將得到較好保障。

債券融資方面，“第二支箭”陸續擴容。鑒于債券融資以企業為主體，不對應具體項目，且信用增進需要提供反擔保措施（如資產抵押、關聯企業反擔保、國有擔保增進機構反擔保等），政策將主要惠及頭部企業。

股權融資方面，2022年11月21日，證監會主席易會滿表示，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資，釋放了積極信號。2022年11月28日，證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施。“第三支箭”政策的正式推出，尤其是時隔多年重啟房企上市、再融資，釋放了強烈的政策信號，進一步拓寬了優質房企融資渠道，在不增加資產負債率的前提下促進房企信用修復，有利于加快行業出清，并進一步激活市場情緒，促進需求端的回暖。

第二點，“保交樓”穩步推進，金融風險逐漸收斂。

自2022年7月28日中央政治局會議召開以來，“保交樓、穩民生”成為房地產工作的核心主線。在中央和地方政府、房地產企業、金融機構等多方協同下，項目復工進度加快，在“停貸事件”中受到嚴重沖擊的市場信心逐漸有所恢復，風險蔓延態勢已經得到初步遏制。從竣工數據看，7月份以來，全國房屋竣工面積月度同比增速有明顯改善。2023年，在“保交樓”專項借款及配套融資、貸款支持計劃等政策支持下，以及地方政府主導的多種化解方式逐漸落地，金融風險將得到有序化解。

風口財經：中央經濟工作會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。您怎樣理解房地產業的新發展模式？

結合住建部等有關部門表述，構建新發展模式、促進房地產市場平穩健康發展的政策框架或包含以下內容。“一個定位”，即“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，是我國制定各項房地產政策的根本遵循，表明房地產行業更多體現社會屬性、民生屬性，住房逐漸回歸居住和消費本質，投資性屬性逐漸弱化。“兩個體系”，包括住房市場體系和住房保障體系，與黨的二十大報告重申的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”相吻合，完善以保障性租賃住房為代表的住房保障體系將作為長期的工作重點。“三個目標”，即“穩地價、穩房價、穩預期”，通過政策調控，著力促進房地產市場的平穩健康發展，防止大起大落。“四個聯動”，即完善人房地錢四個要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢，即以常住人口增量作為住房需求依據，以住房需求作為土地供應依據，以滿足合理的住房供需作為金融資源投入的依據，防止房地產金融化、泡沫化，促進上述“三個目標”的實現。

風口財經：在您看來，應該如何向新發展模式轉型？

溫彬：結合近年來國內房企轉型動向和美國、新加坡、日本等國家的房企發展經驗，未來房企或從以下六個方面向新發展模式轉型。

一是從外延式擴張向內涵式發展轉型。房企周轉率、杠桿率逐漸下降至合理水平，細化目標客群，提供專業化、高附加值的產品和服務。

二是從重資產模式向輕重并舉轉型。輕資產類業務主要包括委托管理、品牌及管理輸出、物業管理、咨詢顧問、股權合作、基金孵化管理、整租服務、代建等。

三是從增量開發向存量更新和運營轉型。實施城市更新行動已經上升為國家戰略，城市更新年投資規模超過5萬億元。存量物業、產業園區運營管理擁有廣闊的市場空間。2022年12月8日，證監會有關負責人表示，將研究推動REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域，房企發行不動產REITs有望得到政策層面更大支持。

四是從商業住房市場向“租購并舉”轉型。探索“先租后售”“租售聯動”等保障性租賃住房建設模式；將存量項目與保障性租賃住房對接，改造部分低效率項目；與城投公司對接，在保障性租賃住房的項目運營管理上開展合作；保租房REITs的常態化發行將推動保租房更快發展。

五是從傳統開發向與產業深度融合轉型。住宅地產、商業地產、產業地產等各種業態更加注重與當地產業的融合發展。物流地產、養老地產、文旅地產、產城融合等領域具有廣闊發展前景。

六是從單一環節向全生命周期資產管理轉型。部分房企將探索從開發建設、投資管理到運營服務，再通過資產證券化退出的全流程發展模式。