本報記者 余燕明 北京報道
“近期，房地產銷售和貸款投放已有邊際改善。隨著中國城鎮化進程不斷推進，我們相信房地產市場能保持平穩健康發展?！毖胄行虚L易綱近日說。
日前，易綱在香港金管局“國際金融領袖投資峰會”上作出了這一表態。他強調，房地產行業關聯很多上下游行業，房地產市場區域特征明顯且差異很大，各城市政府在穩定房地產市場中發揮著重要作用。央行積極支持房地產行業健康發展，降低了個人住房貸款利率和首付比例，鼓勵銀行通過“保交樓”專項借款支持已售住房建設交付，支持剛性和改善性住房需求。
最近，交易商協會、房地產業協會聯合中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債增信公司”），召集金輝控股、新希望地產、德信中國、大華集團、仁恒置業、雅居樂等21家民營房企召開座談會，介紹中債增信公司支持民營房企發債融資工作相關進展，并聽取各方意見建議。
這次座談會是交易商協會從今年8月以來第三次召開民營房企座談會。今年8月以來，中債增信公司已推進了十余單房企增信項目，支持新城控股、美的置業、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等多家民營房企發債融資83.68億元，累計帶動民營房企發債融資155億元。
據了解，龍湖拓展、美的置業、新城控股、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等民營房企正在推進第二輪增信發行項目，金輝控股、新希望地產、雅居樂等民營房企發債融資也在積極準備中。
民營房企增信發債擬擴圍
今年10月底，央行副行長潘功勝前往中債增信公司開展專題調研，并召開座談會。潘功勝表示，近期以來，中債增信公司支持民營房企發債融資工作，對維護民營房企債券融資穩定發揮了重要作用，產生了良好效果。在堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位的同時，加大對民營房企債券融資的支持力度。
據《中國經營報》記者了解，中債增信公司已獲得單一主體集中度監管豁免，可支持前期已獲得增信的民營房企的持續發債需求。
針對龍湖拓展、碧桂園、新城控股、美的置業、旭輝集團等多家民營房企的流動性資金需求，中債增信公司不斷推進通過增信方式發債，幫助民營房企平穩接續債務，提振市場信心，確保民營房企開發項目的正常建設和按期完工。此外，金輝控股、新希望地產和合景泰富等民營房企也有意向采用增信模式發債融資。
今年10月中旬，卓越集團完成了2022年第一期中期票據簿記發行，本金規模6億元，發行利率3.5%，由中債增信公司通過直接擔保方式提供增信支持，銀行、理財、信托、證券等6家機構參與了認購。
卓越集團成為了由中債增信公司全額擔保發債融資的第六家民營房企。據統計，今年8月以來，中債增信公司已增信支持新城控股、美的置業、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團、卓越集團6家民營房企發行了8只債務融資工具，發行規模累計達到了83.68億元。
近期，部分民營房企的股票和債券在二級市場出現大幅波動，此次交易商協會、房地產業協會聯合中債增信公司召集21家民營房企召開座談會，體現了各方對民營房企融資通道恢復暢通的支持和重視，對穩定市場信心有積極作用，有利于引導商業銀行等金融機構恢復并加強對民營房企的貸款、投資，幫助民營房企穿越周期。
“增信支持發債的民營房企范圍在擴大，有利于暢通民營房企融資渠道?！敝兄秆芯吭浩髽I事業部研究負責人劉水說，“后續將有更多的民營房企通過中債增信公司發債融資。”
據公開資料，民營房企規模體量占國內房企比重超過70%，民營房企數量占行業比重90%以上。一些市場人士分析稱，當前民營房企遇到的發展困難是階段性的，主要是受各方快速去杠桿、非理性收縮等因素影響，這就需要發揮金融市場跨期資源配置作用，幫助民營房企穿越經濟和行業周期，中債增信公司對民營房企發債融資給予支持，可以幫助市場回歸理性判斷，修復對民營房企的信心。
據記者了解，近期部分優質民營房企在更加主動地進行債務管理。在今年前三季度合約銷售額同比下滑了48%的情況下，雅居樂集團仍然如約兌付了多筆債券。今年10月，雅居樂集團已經先后按期償付了一筆本金為15億元的境內私募債及一筆本金為9.5億元的優先級資產支持證券。
近日，龍湖集團提前償還了51億港元銀團貸款，這些貸款的到期日為2023年。龍湖集團還計劃繼續償還34.5億港元銀團貸款，并已向貸款行發出了提前還款通知，這些貸款的到期日也是2023年。此外，龍湖集團控股股東還在公開市場上收購了合計780萬美元本金的由該公司發行的優先票據。
龍湖集團首席財務官趙軼在日前舉辦的投資人電話會議上表示，公司正在著手準備資金贖回明年4月到期的美元債，完成后2023年到期的剛性債務只有200億元左右，且集中在下半年。龍湖明年在境外沒有任何到期債務。
更待銷售改善經營現金流
“如果當前銷售沒有出現明顯的復蘇回暖態勢，面對未來一年到期規模龐大的債務，民營房企仍然面臨巨大的償債壓力?！眲⑺Q，“需要更有效的系統性措施，在需求端、供給端、金融端同時發力，防范化解民營房企的債務風險?！?
根據中指研究院的統計，到今年10月底，國內房企在未來一年內到期的債務余額約為9553億元，其中信用債余額約為6340億元，海外債余額約為3213億元。
對此，劉水建議，在需求端加大剛需和改善性需求釋放的支持力度，特別是重點城市具有示范和帶動效應，在限購、限貸方面進一步調整放松，促進銷售回暖。銷售回款增加，能夠補充房企的經營現金流。
在供給端對部分民營房企進行混改和增信，提高信用水平，從而增強融資能力。目前金融機構對房地產行業預期較弱，部分民營房企依靠自身能力，很難有效融資。在金融端，需要從貸款、發債等方面出臺具體措施，定向支持民營房企融資，修復金融機構對房地產行業的信心。
惠譽評級企業研究董事沈家超表示，近期國內房地產政策寬松帶動了一些高線城市和國有房企的市場表現，但是只要購房者信心持續低迷，新房銷售就很可能難以得到顯著改善。房企能否如期保質交房，依然是消費者購買期房的主要擔憂。
房企延期交房可能會繼續抑制消費者購買新房的意愿。當前解決“保交付”問題的措施，如政策性銀行提供專項貸款、商業銀行成立房地產紓困基金為停工項目提供建設資金，一定程度上有所幫助。
“但是，這些措施實施起來可能面臨挑戰，并且若要大幅恢復市場信心，亦尚需時日?！鄙蚣页f。
根據中指研究院的數據，2022年前10個月，百強房企銷售總額接近6.1萬億元，同比下降了43.4%，降幅較上月收窄了1.7個百分點。其中，百強房企單月銷售額同比下降了26.5%，環比增長了1.6%。
百強房企之間的銷售業績分化仍然明顯。據克而瑞研究中心的數據，今年10月，單月銷售業績環比增長的百強房企占比近半。其中，前50強房企銷售表現優于行業整體，逾30家房企實現單月環比增長。
相比民營房企，央企國企憑借其經營穩健、市場信譽較高等優勢，積極推盤營銷，在今年10月份完成了搶收。比如，招商蛇口單月銷售額同比增長了51.8%，華潤置地同比增長了36.6%，中海地產、建發股份、華發股份的銷售表現同樣出色，單月環比增幅均高于30%。
“一方面，央企國企集中布局在一二線核心城市，憑借穩健的經營、暢通的融資優勢和政府信用背書，更受購房者信賴。”中指研究院相關分析師在報告中稱，“另一方面，央企國企積極通過多盤聯動、打造購房節、促銷活動及提供特惠房源等為銷售造勢、蓄客，進一步轉化成了銷售業績的增長。”
