政策篇、行業篇、土地篇

1

政策篇

中央密集穩地產，地方多樣松綁托市

2022年一季度，中央多部委密集表態穩地產，財政部明確今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，兩會定調探索行業新發展模式，支持新市民等三類購房需求。房企融資、預售資金監管適度松綁，并購貸不計入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不計入“兩道紅線”、全國性商品房預售資金監督管理辦法出臺。居民按揭貸款政策邊際改善，各地放寬公積金貸款、下調首付比例、局部放松限貸、下調房貸利率。15城出臺新政刺激購房需求，重點涉及松綁限購、取消限售、發布購房補貼、棚改貨幣化安置等。

展望二季度，政策基調維持房住不炒，維持穩定但不會全面刺激。信貸層面，一是支持房企的合理融資需求，支持優質企業開展并購貸款融資，二是支持合理住房消費，降低居民按揭貸款成本，保障剛需、滿足改善，給予新市民購房相應信貸支持。地方繼續因城施策，核心一、二線城市調控政策仍將從緊執行，弱二線和三四線城市或將分類放松，壓力城市有望通過棚改、財稅托市等刺激居民購房消費。

中長期來說，首次明確提出探索建立行業新發展模式。完善住房市場和保障體系，加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度，引導住房結構由“重購輕租”向“租購并舉”轉變，挖潛增量與盤活存量并重，推動城市有機更新。

總結

01

中央密集表態穩地產，房地產稅年內暫不擴大試點

（本節有刪減）

2022年一季度，房地產行業仍處在深度調整期，樓市持續低迷，房企面臨危機。中央各部委就房地產行業密集表態，釋放強烈維穩信號。

1月17日，發改委發文，提出促進住房消費健康發展，加強預期引導，探索新的發展模式，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

1月19日，央行副行長劉國強表示，當前重點的目標是穩，政策的要求是發力。要充足發力，、精準發力、靠前發力。

3月4日，銀保監會發文，提出要滿足新市民合理購房信貸需求，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標準，提升借款和還款便利度。

3月5日，兩會政府工作報告定調：繼續保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

兩會期間，全國政協經濟委員會副主任劉世錦表示，短期內貨幣政策重點在穩房地產，重點支持城市化和結構轉型升級過程中住房建設資金需求，房地產行業在未來很長一段時間內，依然會是產業鏈最長、產業帶動能力最強的行業之一。

3月16日，國務院金融委召開專題會議，強調要切實振作一季度經濟，貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長。關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。有關部門要切實承擔起自身職責，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。

隨即，央行、銀保監會、證監會、外匯局、財政部等五部委迅速表態，釋放強烈“穩地產”信號。其中，財政部有關負責人在接受采訪時表示，房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

02

房企融資、預售資金監管適度松綁，利好央企、國企和優質民企

……略……

03

居民按揭政策邊際改善，涉及降首付、降利率、放寬公積金

（本節有刪減）

居民按揭貸款政策邊際改善，主要涉及放寬公積金貸款、下調首付比例、局部放松限貸、下調房貸利率。

第一，濟南、北海、自貢、福州等18城放寬公積金貸款。馬鞍山、衢州、南寧、晉中、東莞、唐山、南昌、中山、宣城、貴州、達州等11城調升公積金貸款額度，譬如南寧，首套最高貸款額度從60萬元提升至70萬元，二套從50萬元提升至60萬元。自貢實行公積金認貸不認房，既無公積金貸款記錄又無尚未完清的商貸，按首套房貸款政策執行，有一筆已結清的公積金貸款記錄或一筆尚未完清的商貸，按二套房貸款政策執行。北海、南寧、晉中、福州下調公積金貸款首付比例，北海購買二套房或申請第二次公積金貸款，最低首付比例由 60%下調至 40%，福州、南寧、晉中二套房公積金最低首付比例分別調整至40%、30%、20%。濟南、青島、福州放寬公積金異地貸款政策，濟南取消公積金異地貸款戶籍限制，福州規定外地繳存公積金可以在福州申請公積金買房，青島同膠東四市實現公積金轉移接續同城化待遇，異地公積金貸款最高次數由一次調整為兩次。

第二，重慶、菏澤、南寧等9市下調首付比例。重慶、贛州、菏澤、北海、防城港重啟首套房兩成首付，佛山、南通、蚌埠部分區域樓盤首套房首付比例按20%執行，南寧二套房首付比例由40%降為30%。

第三，鄭州局部放松限貸，實行認房不認貸。鄭州對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

第四，廣州、南京、杭州、蘇州等多城下調房貸利率、縮短審批放貸周期，滿足居民合理信貸需求。

1月20日，央行公布1年期LPR降低10BP至3.7%，5年期及以上LPR降低5BP至4.60%，這是5年期LPR自2020年4月來首次調整。

伴隨著LPR利率下調，各地房貸利率步入下降通道。比如杭州房貸利率迎來三連降，首套房利率降至5.3%，二套房利率降至5.5%，基本已回到一年前水平，又比如蘇州主流銀行首套房貸利率降至4.6%，為近5年來新低。與此同時，房貸放款速度明顯加快，譬如上海，平均放款周期縮短至1個月左右，個別銀行僅需2-3周，而去年動輒4個月到半年才能放款。

04

13城財稅托市刺激購房消費，鄭州“救市19條”最具示范效應

2022年一季度，房地產市場繼續走弱，成交量價處在持續下行通道。受此影響，全國15城出臺新政刺激購房需求，重點涉及松綁限購、取消限售、發布購房補貼、棚改貨幣化安置等。

第一，南昌、鄭州變相放松限購。南昌大專以上學歷人員可以不遷戶口，提供租賃和學歷證明即可購房，夫妻雙方不管多少套住房都可以辦理夫妻財產約定。鄭州鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。

第二，哈爾濱取消限售。哈爾濱2018年5月開始實施區域性限售，在道里、南崗等主城六區內購房自合同簽訂起滿三年方可上市交易，據悉，區域性限售政策即將到期廢止。

第三，昆明、玉林、延吉等13個市（區縣）財稅托市，發布購房補貼刺激住房消費。比如延吉對農民購房所繳納的契稅給予全額補貼，又比如保定，對在保定市落戶的非保定籍高校畢業生，在中心城區購買家庭首套住房，享受博士15萬元、碩士6萬元、本科2萬元購房補貼。

第四，鄭州重啟棚改貨幣化安置，助力樓市去庫存。鄭州堅持以貨幣化安置為主，推進棚戶區改造，同時促進安置房轉化，對已建安置房中群眾自住以外房屋, 采取政府回購、回租等方式，盤活轉化為保障性租賃住房、共有產權住房。

值得一提的是，3月2日鄭州19條樓市新政最具示范意義，作為新年以來首個下場“救市”的二線城市，新政一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，可謂條條重磅，且成效斐然，據了解，近期鄭州新房項目到訪量企穩回升，二手房帶看量、成交量顯著提升。

展望

05

堅持房住不炒，中央政策維穩但不全面刺激，支持合理信貸需求

展望未來，中央政策將適度松綁，貨幣政策方面，二季度有望繼續降準、降息，房地產行業也將從中受益。信貸政策層面，繼續支持房企合理融資需求，支持居民合理按揭貸款需求，具體而言：

一方面，支持房企的合理融資需求，支持優質企業開展并購貸款融資，至少做到不抽貸、續作到期債務、發行并購票據等，國企、央企及優質民企或將更為受益。問題房企則有序出清，并給出實際的解決方案，至少不能突破“保交樓”的政策底線，最大程度維護住房消費者的合法權益。融資“三道紅線”、房貸“兩道紅線”適度放松，適度延長達標期限，給予企業緩沖期。

另一方面，支持合理住房消費，二季度降準、降息，帶動作為房貸利率錨的5年期LPR報價下調，從而降低居民按揭貸款成本，執行好差別化的住房信貸政策，保障剛需、滿足改善，給予新市民購房相應信貸支持，合理評估新市民信用水平，制定合理按揭貸款標準，優化借貸流程。

需要說明的是，現階段中央政策也僅限于適度松綁，并不會走向全面刺激樓市，類似于2008年“四萬億投資計劃”、2014年“930新政”之類的政策不會出臺。

06

地方分類放松調控甚至刺激需求，因城施策促進行業良性循環

一城一策框架下，地方政府仍需落實城市主體責任，從地方實際出發，因城施策促進房地產業健康發展和良性循環。

核心一二線城市房地產調控政策仍將從緊執行，堅持調控目標不動搖、力度不松勁，限購等“四限”政策短期內較難退出，同時，嚴堵監管漏洞。但考慮到房地產市場環境和宏觀經濟壓力，近期調控政策再加碼的頻率將明顯下降。

弱二線和三四線城市或將分類放松，一方面，多措并舉助企紓困，另一方面，適度放松調控，以期穩定市場預期，壓力城市或將刺激居民購房消費。具體來說：

房企端，優化土地競拍、預售監管等規則，提高行政審批效率，多措并舉助企紓困，緩解企業流動性壓力。譬如適度降低土拍門檻、調整土拍保證金比例、允許分期延期繳納土地出讓金。又比如在保證交付的前提下，因企施策，提高誠信企業預售資金支取比例。又或是適當調降商品房預售取證門檻，簡化行政審批流程，縮短審批時間等。

居民端，適度松綁限購、限貸，比如調降落戶門檻，中小型城市全面放開落戶，出臺就業、租房補貼，吸引青年人才落戶。又比如信貸層面，提高公積金貸款額度、貸款比例，放開異地公積金貸款，降低商貸首付比例，取消認房又認貸，下調房貸利率。而那些市場下行過大、庫存高企、去化承壓的城市，可以通過棚改貨幣化安置、財稅托市等方式來刺激居民購房消費，譬如出臺購房補貼，鼓勵進城農民、大學生、外來務工人員等新市民群體購房，又或者推進棚戶區改造，提高貨幣化安置比例，創造更多增量購房需求。

07

探索新發展模式，完善保障體系、推進租購并舉、盤活存量資源

……略……

附表：2022年一季度重要政策匯總

……略……

2

行業篇

銷售投資增速6年次低，二季度仍將低位

2022年一季度行業繼續調整，前2月銷售和投資同比增速均為近6年次低，全國商品房銷售面積、金額分別同比下降10%和19%，銷售均價同比下降11%。土地購置面積和房屋新開工、竣工面積分別同比下降42%、12%和10%，僅房屋施工面積微增2%，受此影響下開發投資額僅同比微增4%。

預計二季度，全國銷售和投資規模將繼續維持較低水平。從中央到地方的調控寬松對市場信心的修正需要較長時間。東部地區和中高端市場預計將率先回暖，但整體新房銷售將延續一季度“量價齊跌”的走勢。民營房企財務風險尚未化解，建安投資和土拓投資難以高規模放量，整體開發投資增速將進一步收窄。

總結

01

一季度銷售量價齊跌，金額同比降19%近6年次低、均價同比跌11%

據國家統計局數據：1—2月，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%。

……略……

1-2月商品房銷售均價為9845元/平方米，環比上升3%，同比下降11%。2月70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比上升1.2%，其中三四線城市同比下降0.1%。

“量價齊跌”的市場行情下房價增速也降至歷史低點。不難看出在當前低迷市場環境下存在的兩個特征：

一方面，房價處于短期低點。全國商品房房價同比下降、70城商品住宅房價漲幅縮至新低、三四線商品住宅房價同比下降。從CRIC統計數據來看，1-2月二線城市沈陽、鄭州商品住宅成交均價分別同比降16%和10%；三四線城市東莞、溫州則同比均降8%。“房住不炒”的方針和持續近6個月的行業下行使得全國城市房價已壓降至短期低點。

另一方面，房價已下降至底部。全國商品房銷售均價環比上升，2月起多數城市不再“以價換量”甚至收回了特價房源。持續降價和零星的房企暴雷下購房者觀望心態濃厚，“只看不買”下房企在新房銷售上已采取“躺平”策略。

02

新開工、竣工、土地購置均負增長，開發投資規模增速為6年次低

據國家統計局數據：1—2月，全國房地產開發投資14499億元，同比增長3.7%。對比往年同期來看為近6年次低，僅高于2020年。

……略……

建安投資方面，受到房地產業和建筑業行業信心的影響，房屋新開工和竣工增速無力維持正增。一方面，民營房企資金緊缺下項目新開工進度一再取消拖延，需集中力量于“保交付”任務；另一方面建筑業在難以收到足額工程款項的預估下，房屋竣工進度也曾一再延遲，延綿一年的“竣工牛”頃刻中止。

土拓投資方面，房地產資金面收到嚴控下，民營開發企業多已無力購置土地。加之1-2月并非22城集中供地節點，房企無購置土地動力。3月北京、上海、福州、廈門和合肥等核心城市陸續開展了首輪集中土拍，雖在土拍規則和利潤空間上多有放寬，但從成交成果來看仍多以國企央企和本土城投為主。

03

待售庫存增量創新高致總量增至5.7億平，商品住宅較去年末激增24%

國家統計局公布數據顯示，2月末，商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米。其中，住宅待售面積增加5552萬平方米，辦公樓待售面積增加104萬平方米，商業營業用房待售面積減少335萬平方米。

根據歷史規律，開年之初整體商品房待售面積都會迎來一輪顯著跳增，今年也不例外，不過今年增量突破6000萬平方米，創歷史新高。究其原因，與樓市行情“急轉直下”和新冠疫情各地頻發密不可分。而這其中住宅待售面積增加5552萬平方米，由此不難看出，居民購房自住熱情迅速消退，觀望情緒持續加劇，即便中央到地方“托市”政策不斷，短期內仍難修復行業信心。

……略……

展望

04

高基數和信心博弈疊加，二季度銷售仍負增長但東部市場或將率先企穩

短期內，市場仍將處于調控信貸松綁和居民購房信心的博弈之中。新房銷售東部地區和中高端項目或將率先企穩，但全國整體仍將負增長。基于2021年上半年較高基數，二季度新房銷售表現將維持負增長。

政策寬松最先刺激到高端購房者需求釋放，市場回暖將率先出現在東部地區核心城市，如蘇州、寧波、臺州等已有明顯升溫；豪宅銷售回暖將領先于其他產品（2月70個大中城市144㎡以上新建商品住宅銷售價格同比增1.4%）。

05

開發投資信心與融資資金短期尚難恢復，二季度投資增速再降

近期政策雖有一定利好，但傳導到市場、企業還需一定時間，尤其是經歷財務危機的房企則需要更長恢復期。房企拿地方面，高流拍、國企央企托底仍將為土地市場常態。重點城市已經開始進一步完善優化土拍規則，如北京、福州和廈門均已完成2022年首輪集中土拍，在土拍規則基本保持不變的原則下調高了銷售指導價、降低限售期限等。雖然給予了參拍房企更多的利潤空間，但實際土拍結果收效一般。

房企資金鏈緊繃而新房銷售遇冷下，疊加保交付、促施工在建，房企將繼續對項目新開工保持謹慎態度，新開工規模或進一步縮減。房企暴雷引發的關聯行業波動下，施工強度的下降使得整體建安投資規模難以維持。土拓投資有限且建安投資乏力下開發投資規模失去有力支撐。疊加2021年上半年投資規模較高的因素。因此預計二季度投資增速將繼續收窄，并有負增長的可能。

3

土地篇

一季度成交建面跌入谷底

供地門檻降低下市場熱度略有回升

2022第一季度，受集中供地階段性“低谷”和樓市下行的影響，土地成交規模跌入谷底，同比降幅高達六成，成交均價也因此呈現出同環比明顯下降趨勢。市場熱度方面，受多城土拍降門檻影響，溢價率、流拍率等熱度指標表現略好于去年年末，一季度市場熱度略有回升。

接下來，在各地積極調整供地端策略應對市場變化及政策端利好消息的影響下，預計二季度少數重點城市土拍或將有所回溫。但受制于多數房企資金壓力仍未得到實質性紓解，大部分城市的地市熱度仍將維持在低位，尤其是樓市持續下行的城市，土地流拍現象頻發仍難以避免。在此影響下，預計二季度整體市場熱度仍將維持中低位運行。

總結

01

一季度土地成交量價齊跌，多城土拍降門檻、溢價率得以環比微漲 （節選）

成交規模跌入谷底，同比降幅高達六成。一季度，全國300城經營性土地成交建筑面積僅15771萬平方米，環比跌幅高達81%，同比來看，受集中供地階段性“低谷”和市場下行的影響，同比降幅高達60%。分月來看，在供地節奏變化及多地疫情反彈的影響下，1-3月的土地成交量均明顯不及去年同期，一季度土地成交規模也因此跌入谷底。

各能級城市表現基本一致，成交規模和成交金額同環比均大幅縮減。一線城市僅北京完成首輪集中供地，因此成交規模和成交金額同環比均明顯減少，尤其是成交面積，環比降幅更是高達84%；二線城市僅有寧波、福州、青島、合肥等少數城市有集中土拍，因此成交規模和成交金額也大幅減少；三四線城市受樓市下行的影響更為嚴重，土地市場更是低位運行，成交規模和成交金額環比降幅均超八成。

表1 2022年一季度各能級城市經營性土地成交量價（略）

02

長三角成為供地主力，寧波、杭州、合肥、臺州等城市競拍熱度較高（節選）

從重點監測的城市來看，長三角二三線城市成為一季度土地市場的成交主力。從成交建面TOP20城市來看，有12個城市都是長三角城市，前5位城市均為長三角城市，其中寧波以380萬平方米的成交體量位居于首位，徐州、杭州、鹽城及淮安分列二、三、四、五位，成交量均超190萬平方米。排在第六位的是北京，成交建面達188萬平方米，同時其也是一線城市中唯一上榜的城市。二線城市除上文提到的寧波和杭州外，還有合肥、南昌、青島、西安、石家莊和成都六個城市，成交建面均超100萬平方米；三四線城市則占據11席，除位于榜單前5位的徐州、鹽城、淮安外，大部分城市均位于榜單后半段，成交建面也基本少于100萬平方米。

03

流拍現象較去年年末有所緩和，樓市萎靡致弱二三線地塊流拍現象頻發（略）

展望

04

二季度成交規模將周期性回升但難追平去年同期，市場分化趨勢將更加凸顯（節選）

2021年一季度，受疫情反復及供地節奏變化影響，全國土地市場成交規模同環比均呈現了大幅下降趨勢。接下來，隨著各城市供地計劃逐漸提上日程，二季度成交規模也將迎來周期性回升。但需要注意的是，由于當前多數房企流動性仍存較大壓力，拿地態度仍舊謹慎；同時，為了減少流拍現象，以22城為代表的重點城市多縮減了首輪集中供地規模，如重慶、武漢、青島等此前供地大戶的供應量基本在150萬平方米以下；由此來看，二季度土地市場成交規模也仍難追平去年同期。

場熱度方面。為了提振市場、穩定預期，自去年年末以來，市場利好消息不斷釋放，各地政府也在供地端主動調整，如合肥、廈門加大中心城區優質地塊供應比例、減配建、降低回爐地塊地價等，一季度成交溢價率、流拍率等熱度指標也因此較去年年末有所好轉。若二季度利好政策細則能落地實施，尤其是金融端，房企資金壓力得到實質性紓解，以重點城市市場將率先回暖。但回暖預期僅限于樓市韌性較強的一二線及強三線城市，購房需求萎縮、樓市成交疲軟的城市土地市場熱度仍將維持在低位，市場分化趨勢會更加凸顯。

排版丨鳥姐

本文為《2022年一季度全國房地產總結與展望》刪減版

△請掃碼投出您心水的項目！