前幾天，有讀者問我有關于萬科這家公司的看法，我概括了一下，對于房地產行業龍頭萬科，我目前的主要看法如下：
房地產行業目前有3大利好因素，但同時面臨兩大利空因素，在這個情況下，萬科作為行業龍頭企業，有非常明顯的觀察價值。房地產板塊年內大概率只有反彈，沒有反轉的機會。
首先來看有哪三大利好：
1、房地產稅暫緩征收。
2、各地限購松綁。
3、銀行房貸利率下調。
其次，看看兩大利空因素具體如下：
1、“需求收縮、供給沖擊和預期轉弱”基調沒變。
2、疫情的變化，讓各行各業和居民的收入受到巨大沖擊。
最后，對于絕大多數投資者的理性選擇，可能就是：
1、不要買房子，因為“買漲不買跌”；
2、不要被房地產股票階段性的利好所迷惑，認為行業“反轉時機”已到。
利好一：房地產稅暫緩征收
3月16日，當前經濟形勢和資本市場問題的會議后，有關部門的政策措施跟進出爐：
財政部有關負責人表示，房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況， 今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。
這個消息出來后，萬科A的股價就短期見底了，大家可以注意看一下，3月16日當天，萬科A的股票跌破15元的整數關口后，開始觸底反彈。
（萬科A近期股價走勢圖）
從觸底反彈以來，萬科A股價漲幅已經超過10%。顯示出，這個政策對于房地產行業來說，是有非常明顯的提振效應，導致行業龍頭萬科股價出現提前反應。隨后，房地產板塊很多上市公司，股價也開始出現上漲。
利好二：各地限購政策開始放松
在房價連續下跌7個月后，公開報道顯示，哈爾濱放開限購政策后，長沙等地也有一些限購政策放松的呼聲出現。
國家統計局最新數據顯示，2月份，哈爾濱新建商品住宅銷售價格環比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅銷售價格環比下降1%，同比下降3.4%。自2021年8月至今，哈爾濱新房價格已連續七個月下跌，今年2月環比跌幅有所收窄，不過仍在低谷。
商品房，本身就是商品。既然是商品，就不可能“只漲不跌”。哈爾濱等城市只不過是說明，在市場力量面前，任何的行政措施來調控房價終究還是要敗下陣來的。
不過，由于哈爾濱是比較偏遠的城市，限購政策松動的指標性意義不大，等到北上廣深等一線城市也開始出現限購松綁的時候，房地產市場的調整才會真正到高潮，現在才剛剛開始。
其實，在2008年次貸危機的時候，深圳的房價也是有大幅下跌，只是很多人沒有經歷過，沒有意識到罷了。
可以繼續觀察各地方的房地產政策調整情況，無論對于買房子的，還是買股票的投資者來說，都是蠻重要的事情。
利好三：銀行房貸利率下調
長期關注房地產市場的投資者，應該都看到了，近期有不少銀行房貸利率下調的信息出現。
根據國際金融報的報道，3月24日，記者對蘇州地區銀行調研發現，除光大銀行、平安銀行及郵儲銀行外，當地多數銀行將房貸利率下調。其中，多家銀行表示，首套房貸款利率已經降至4.6％，即與LPR基準利率持平；二套房貸款利率也有所優惠，如果首套房貸款已經還清，則二套房貸款利率基本也能享受4.6％，如果尚未還清，則二套房貸利率將適當上浮，多數集中在5.3％左右，最高約為5.6％。
大家日常生活中都會有這種感覺，商品促銷的時候才會打折，那么，銀行的房貸利率下調，也就是在鼓勵大家去買房的時候。
那么，現在關鍵的問題是，不是銀行給不給貸款、放貸速度快不快的問題，而是老百姓的收入預期在下降，購房能力在下降的問題。
說完了，上面的房地產市場的三大利好，接下來，主要談談房地產市場目前面臨的兩大利空因素：
1、“需求收縮、供給沖擊和預期轉弱”精準概括目前形勢
在去年底的經濟工作會議上，“需求收縮、供給沖擊和預期轉弱”這12個字，高度概括了目前經濟形勢所面臨的真實情況。
由于自從1998年商品房改革政策出爐后，房地產就成為了經濟發展中的核心支柱產業，尤其是2008年次貸危機后，更是如此。
到了2015年，“住房不炒”的政策基調出爐后，房地產行業的“去杠桿”階段全面到來，所以，就有了萬科在2018年、2022年連續兩次喊出“活下去”，而恒大地產、寶能集團、華夏幸福、泰禾集團等諸多房地產公司都深陷債務困境，恒大兩萬億的債務問題如何解決，何時解決，成為國內外關注的焦點。
畢竟，無論國內外的負債，一旦交叉違約形成，對于經濟的影響還是非常大的。
上述“需求收縮、供給沖擊和預期轉弱”的判斷，用在解讀房地產市場的表現，同樣是非常精準的。
2、疫情最新形勢，讓各行各業和居民收入出現巨大壓力
國內疫情卷土重來之際，各地封城措施也陸續出臺，雖然這樣做是為了保障大眾的生命安全，但對經濟的影響在所難免。
除了防疫、糧食、商超等少數行業外，其他絕大多數行業的日子都不好過，再加上前期房地產、互聯網、游戲、教育培訓等許多行業的調整，裁員潮形成后，很多人收入下降的情況下，居民買房的能力在大幅下滑，這個也是不爭的事實。
按照黃奇帆的說法，國內的房子已經很多了，人均面積不小了。但是，掏空“六個錢包”支付首付的老百姓，目前受疫情影響，收入下滑的情況下，也很難負擔如此高昂的房價。
總結一下目前的房地產形勢，對于讀者的建議如下：
1、房地產市場處于調整階段，買房自住也好，投資房地產的也罷，需要謹慎看待目前各類利空因素。
2、房地產行業股票，主要看看萬科的股價表現，有很強指向性。主要還是體現在股價短期只有反彈，沒有反轉。
因為我們身處在一個宏觀經濟調整的大周期之中，建議大家可以去看看橋水基金創始人達里歐所做的視頻《經濟是怎么樣運行》的，然后看看他寫的暢銷書《原則》，也許在面對目前形勢的時候，你能夠從容應對。
