大眾網(wǎng)·海報新聞記者 沈童 濟南報道

3月22日，上證指數(shù)早盤窄幅整理為主。值得注意的是，房地產(chǎn)板塊連續(xù)發(fā)力，陽光城、華夏幸福、信達地產(chǎn)、冠城大通等十余股漲停，保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口漲超4%，金地集團漲超5%。整個地產(chǎn)指數(shù)漲3.4%。

（數(shù)據(jù)來源：wind）

面對地產(chǎn)板塊的反彈，不少投資者表示無所適從，生怕以往的一日游行情再次出現(xiàn)，同時又怕錯過超跌后的報復性反彈。那么，房地產(chǎn)板塊到底該如何把握？

機構認為地產(chǎn)板塊“最糟糕的時候”或已過去

近期，不少主流機構集中發(fā)聲關注地產(chǎn)配置價值，并表示地產(chǎn)板塊“最糟糕的時候”或已過去。

長江證券首席經(jīng)濟學家伍戈表示：隨著需求端的發(fā)力，以及邊際往下調(diào)整，我們相信整個地產(chǎn)最糟糕的時候已經(jīng)過去了。從政策底部到市場底部，地產(chǎn)板塊整個邏輯和線索依稀可見。

中信建投認為，中央經(jīng)濟工作會議對宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)政策定調(diào)偏暖，房地產(chǎn)被擺到暢通國民經(jīng)濟循環(huán)的重要位置，中長期來看，行業(yè)產(chǎn)能初清疊加房地產(chǎn)市場長效機制的建立，將有助于行業(yè)資源進一步向優(yōu)質企業(yè)集聚。

華安證券策略團隊認為，房地產(chǎn)調(diào)控逐步放松和預期轉變，行業(yè)風險集中釋放近尾聲，政策底部確定。

我國地產(chǎn)行業(yè)出清或尚未到底

而對當前的行業(yè)格局，國信證券山東分公司類興亮卻認為“行業(yè)底”仍需時間。

在接受海報新聞記者采訪時，類興亮告訴記者：“首先，可以確定的是，目前房地產(chǎn)仍是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)自身及產(chǎn)業(yè)鏈對GDP貢獻占比近三成。就未來發(fā)展來看，房地產(chǎn)行業(yè)會一直存在，就如同歐美發(fā)達國家，房地產(chǎn)市場發(fā)展幾百年，現(xiàn)在依然是舉足輕重的行業(yè)。”

那么既然行業(yè)將持續(xù)發(fā)展，不妨來看看中國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局與發(fā)展方向。

眾所周知，作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，萬科管理層時常就行業(yè)發(fā)展發(fā)表一些獨到的觀點，如萬科提到的“時代”：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷的黃金時代、白銀時代直接跳過了青銅時代，現(xiàn)在是生鐵時代。

當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度與利潤水平均在降低。類興亮認為：“目前行業(yè)已經(jīng)到了誰能活下去的階段，而這個階段對于行業(yè)中的企業(yè)可以說是很痛苦的。在行業(yè)寒冬里，大家都難受，但是難受與難受是不一樣的，具有資金優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、管理優(yōu)勢的龍頭雖然也難受，但其難受是暫時的，是充滿希望的。與此同時，實力不強的房地產(chǎn)公司的難受是致命的、絕望的，大部分難逃破產(chǎn)重組的命運。”

事實上，像類興亮所說的這個過程在很多行業(yè)中均有發(fā)生，如啤酒、白酒、家電等。以啤酒為例，自上世紀80年代啤酒傳入中國后，啤酒行業(yè)在中國迅速發(fā)展。90年代初期，各行業(yè)快速發(fā)展，區(qū)域擴展加快，啤酒同樣如此，全國各地開始興建啤酒廠，在巔峰時期，甚至每個縣城都有至少一家啤酒廠，短時間內(nèi)，全國啤酒廠發(fā)展到數(shù)千家。而隨著市場發(fā)展進入第二階段后，各啤酒廠商不斷進行資本運作和企業(yè)調(diào)整，通過并購實現(xiàn)全國性擴張，并用低價策略搶占渠道提升市場份額。

經(jīng)過多年的合并整合之后，全國性啤酒廠整合完成，中國啤酒市場形成了五大龍頭，占據(jù)了超過90%的市場份額。五大企業(yè)中，華潤市場份額最大，區(qū)域布局最為全面，工廠最多，產(chǎn)能最大；青島、百威兩家市場份額相近，且基本實現(xiàn)全國化產(chǎn)銷布局；燕京、嘉士伯地域性較為明顯，燕京啤酒在北京、廣西兩地有較大優(yōu)勢，嘉士伯通過收購重慶啤酒、烏蘇啤酒，扎根我國西部地區(qū)（寧夏、新疆、重慶、云南）。

而將視線拉回到房地產(chǎn)行業(yè)來看，根據(jù)華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示：2020年全國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)10.33萬個，其中內(nèi)資企業(yè)數(shù)量最多，有99150個，占總數(shù)量的96.0%。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均從業(yè)人數(shù)有290.13萬人。以啤酒行業(yè)的發(fā)展規(guī)律類推，類興亮表示：“在行業(yè)進行兼并重組的最后，剩下的房地產(chǎn)企業(yè)大概也就千家左右，甚至更少。”

而對于目前的地產(chǎn)行業(yè)，類興亮認為，行業(yè)兼并整合還遠沒有見底，這個過程可能要持續(xù)很多年。

長期投資當甄別行業(yè)龍頭

而短期來看，高層發(fā)聲強調(diào)兩維護、防控金融風險、滿足改善性住房按揭需求，政府維穩(wěn)暖意已現(xiàn)。主要原因則是面對當前的經(jīng)濟增長壓力，房地產(chǎn)與基建是穩(wěn)增長立竿見影，見效最快的措施。因此，預計行業(yè)政策正常化修復開啟。

落腳到投資策略上，類興亮認為，短期反彈是一種主題投資，需要快進快出，而長線投資就是仔細甄別行業(yè)龍頭，誰能在未來的行業(yè)寒冬里，不斷收購兼并，不斷做大做強，吃下行業(yè)集中度提升的歷史性“大蛋糕”。