這兩天國家放松政策，地產股集體翻紅，萬科也重新回到20以上，作為一個曾經在地產十五強浸泡良久的從業者，最大的感慨莫過于：

一個事物的崩塌，往往是從內部渙散開始的。

一．何為優秀？

看之前房地產朋友群里這幾天總是說擔心工資發不下來，以前都是準點發放，擔心自己所在的企業還能不能走的更遠，跳槽的跳槽，焦慮的焦慮，我寫這篇文章并不是為了看到地產股連續漲停就出來說看好某些股票，的確是在親身經歷以后，有更深刻的體會。

每個行業都有龍頭，都有頭部，不是所有的企業都是龍頭，也不是所有的企業漲我們就看好，一家企業到底經營的優不優秀，有沒有業績支撐才是決定我們看不看他的好的關鍵因素。

二．為什么會提到馬太效應？

衣食住行和人民生活息息相關，尤其是住仍然是老百姓談論最多的話題。當前國家對房地產調控越來越嚴格，房地產已經在我國經濟發展史上完成了70%的任務，而我國房地產企業仍然有幾萬家，但銷售面積增速逐漸放緩，銷售額僅小幅度上漲，竣工面積上升，新開工面積出現下滑。

房地產本身就是一個高周轉高杠桿的行業，受疫情影響并且在三道紅線的收緊下，各個企業融資規模受限，大批小企業破產，大型企業也僅僅只是活下去，整個行業的集中度會進一步提升。

馬太效應背后反映的就是強者恒強，弱者會更弱，甚至會被大魚吃小魚蠶食。

像萬科、龍湖這類企業，在擴張到一定程度以后，經營活動現金流不斷增加，投資活動收益開始為正，不在進行大規模融資加杠桿，選擇更加良性健康的發展模式，無論國家怎么調控依然雷打不動，而那些踩三道紅線、擁有太多到期債務壓力和危機的地產商外表仍然光鮮亮麗，怕是內里早已經搖搖欲墜了。

我在之前文章《以萬科為例，分析現金流量表你不知道的事》里，分析了地產行業的現金流，尤其是對于地產企業來說，現金流就是血液般的存在，三道紅線對于大部分房企都是緊箍咒般的存在。房企是供給端，開發商每天打著雞血，在朋友圈渲染焦慮，但需求端，老百姓都已經呈觀望態勢不敢下手。

三、房地產各大企業發展現狀

這是今年top40房企中報數據，從下圖中可以看出目前凈負債率超過1的有綠地、藍光、三盛，接近1的有恒大、中南、佳兆業、大悅城等。

其中前不久佳兆業3億理財產品無法兌現暴雷刷爆地產圈新聞，涉及千名投資人，理財產品總金額約127億元，致使深圳住建局緊急召開專題會議。

恒大更不用說、中國首負的新聞滿天飛。

綠地終于于三季度凈負債指標降到100%以下，三道紅線已兩道轉綠。

聽朋友說，藍光部分區域已經被碧桂園收購？消息不知道是真是假，但現金流不足，多筆債務違約的確是日子不太好過。

在這樣的大環境下，龍頭萬科今年三季度同樣是增收不增利，第三季度實現營業收入1043.75億元，同比增長9.70%；歸母凈利潤56.42億元，同比下降23.30%，但好在現金流穩健、經營良好。

不過國企相對來說影響稍微小些、中海、保利、招商蛇口，歸母凈利潤都同比在增長中。

在以上提到的這些數據中，其實可以看出，TOP大型房企的日子都不太好過，更不用說那些小型房企了、熬過疫情已實屬不易。

其實你看整個房地產行業，像不像個比賽，而且是個淘汰賽。

四、政策松綁？利好房地產？

前段時間，房地產稅的消息的傳出，在市場上引起了不小的轟動，又給房地產行業的發展提了個醒；

近期，多地限購松綁，促進新房成交；

外資機構高盛也在此時抄底中國房企債券：

銀保監會劉忠瑞強調要在貸款首付比例和利率方面對首套房:購房者予以支持...

這些一系列消息是真的要利好房地產？

在這我想要提醒大家的是：國家目前一直以來的方針就是促進房地產的平穩發展，房產稅也需要一個平穩的環境去實施，過緊總會松綁、過松總會調控，當前房地產行業和其中的各大房企仍然具有極大的風險和不確定性，雖然股票一時反彈，但不論我們作為股票市場的投資者還是樓市里的需求者，我們首先應該去選擇的是那些財務穩健、經營良好的頭部企業。

目前需求端已經發生了變化，樓市的競爭早就已經進入內卷狀態，馬太效應將來一定會越來越明顯。

(股市有風險，投資需謹慎，本文不構成任何投資建議)

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