文 | 謝澤鋒
編輯 | 楊旭然
出品 | tide-biz
股價自最低點反彈超50%，保利發展（600048.SH）絲毫沒有受到地產行業暴雷的影響，甚至表現出了一副成為受益者的姿態。
央行喊話維護市場秩序，土地供給政策糾偏，一些資本杠桿型企業危機集中爆發，竟然讓房地產板塊迎來了一波修復。市場的邏輯太超前了。
縱觀此輪房地產大洗牌，政策趨緊導致資金鏈暴雷，進而引發信任危機，曾經的中國經濟支柱行業，正在遭遇一場前所未有的大變局。
這場危機主要集中在民營房企陣營。以恒大、泰禾、藍光為代表的，以高杠桿撬動高增長的房企正在被驅逐，資本、金融機構、投資者、購房者正在遠離這些企業。
而大型央企地產商顯然不用為“活下去”發愁，此時他們考慮的是如何在危機中實現反超。
擁有低廉的融資成本，國家信用背書，又肩負民生責任，經歷一輪殘酷的洗牌后，央企地產企業將有望在這場地產大輪轉中受益。
以保利為例，由于恒大銷售遭到重挫，作為中國第五大房企，保利的銷售額即將在今年超過恒大，“恒碧萬融”四強格局即將被打破，保利躋身中國房企四強只是時間問題。
頂著“招保萬金”的招牌，這個“央企地產一哥”正在激進拿地，努力構建“地產+物業+商業+金融”的地產生態巨艦，試圖在行業洗牌期重新回到前三的位置。
而行業的危局，正好給了保利等央企地產公司反超的時間窗口。
01大洗牌
中國房地產正經歷一場“去偽存真”的大洗牌，對許多房企來說，堪稱抽筋剝骨，痛徹心扉。
政策收緊導致房企降價銷售，9月房企銷售數據怎一個慘字了得。克而瑞最新公布的9月房企銷售業績中，百強房企中有超過九成企業銷售業績同比下降，其中六成企業同比降幅大于30%。
Top50也是持續下挫，50大房企單月銷售金額為7052億元，環比下滑10%，同比大幅下降37%，較上月下滑23個百分點。
房企之間的銷售增速也出現巨大分化，曾經的地產黑馬紛紛掉隊，財務穩健型表現相對穩定。
中國恒大9月銷售額大幅下挫，一個月只賣了53億元，要知道去年9月恒大就賣出了1416億元的房子，同比下滑了96%。
江西地產商新力9月銷售額僅有22億元，同比下降了82%。這家由江西富豪張園林創辦的地產企業，年銷售額從零到千億只用了十年時間，依靠高周轉和高負債，新力成為過去幾年快速躥升的行業黑馬。
而如今，繁華落盡一片狼藉。新力已有兩筆債務違約，張園林旗下的部分公司股權已被平倉償債，9月20日新力控股暴跌87%。
另外類似綠地控股、中南建設、祥生集團、富力地產等高杠桿企業，今年以來的銷售業績都不太好。
曾經有多么輝煌，如今就有多么慘淡。
反觀財務穩健型的房企，則有了穿越牛熊的底氣。此前央行和住建部制定的“三道紅線”，給疾馳狂奔的地產行業戴上了緊箍咒，也成了驗證企業質地的標準。
截至2021年年中，中海、招商蛇口、華潤置地、中國金茂和保利五大央企地產公司高居地產企業財務優秀度排名前列。
五家企業的凈負債率均低于60%，剔除預收賬款后的資產負債率均低于70%，現金短債比均高于1.3倍。三道紅線無一踩線，均為綠檔。
房地產本身就是高負債經營的行當，三道紅線相當于徹底改變了行業游戲規則：
如果房企全部踩中了“三道紅線”，將被歸為紅色檔，其后果就是有息負債規模不得增加。
如果只踩中“兩道紅線”，則被歸為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%。
如果只踩中“一道紅線”，那就被歸為黃色檔，有息債務規模年增速將擴寬至10%。
對于全部合格的房企，則被歸為綠色檔，有息債務規模年增速可放寬至15%。
因此，在“三道紅線”這一高壓規則下，通過舉債驅動規模增長的模式將難以為繼，融資端受阻，只能主要依賴銷售回款。政策面的意圖是讓房地產回歸行業理性發展的本質。
萬科董事會主席郁亮就認為，中國房地產有三個紅利階段：2002年之前是土地紅利階段，“招拍掛”之后是金融紅利階段，而“三道紅線”之后是管理紅利時代。
作為中央企業，堅守主業，嚴守財務紀律，再加上低廉的融資成本，中海、華潤、招商蛇口、中鐵、保利等房企在行業低谷期顯示出更強勁的競爭力。
擁有資金優勢的央企、國企地產企業，在土地市場更是風生水起。
土拍占用巨大的資金量，許多民企哪還有“余糧”，于是乎紛紛退出土拍市場。在第二批集中供地中，房企積極性、參與度和溢價率明顯降溫，許多土地流拍，而央企成土拍市場拿地的“主力軍”。
以廣州第二批集中供地為例，首日24宗地塊中，流拍地塊占比達三分之一，整體溢價率僅為1%，而首次土拍達到12%。其中11宗地塊底價成交，僅5宗出現溢價。
拿地方面，國企、央企幾乎實現了包圓兒，中海、中鐵建地產、越秀、電建地產、廣州南投、珠實+廣州南投、中建一局、粵海置地、葛洲壩、遠洋地產共拿下13宗地塊，民企中僅綠城集團、路勁地產、合匯地產各自獲取一宗地塊。
土地是房企行軍的糧草，更是房地產生產線上的原材料，土地儲備“斷糧”無疑將導致后續發展受阻。
政策收緊疊加融資成本高企的大環境下，央企地產企業擁有了逆勢增長的底氣。
02保利大舉抄底
在房地產進入存量競爭的時代，保利正從別人飯碗里搶食吃。
銷售端，保利發展1-9月實現銷售額4102.32億元，同比增長11.66%，排在房企5名，距離中國恒大（4440億元）僅有338個小目標，距離排在第三的融創還有514個小目標。
當月保利銷售360.18億元，而恒大僅有53億元，考慮到恒大銷售端幾乎降至冰點，保利超越恒大挺進前四只是時間問題。
土儲方面，保利發展也在行業低谷期逆勢加倉。
今年前9月，保利發展位居房企新增貨值（全口徑）榜首，累計全口徑新增貨值5368億元，累計權益新增貨值2365億元。
今年前九月，保利拿地共計花費了1041億元，僅次于碧桂園和萬科，“掃貨”1380萬平方米的土地。
去年開始，保利就大舉收攬土儲。去年斥資2353億拿地，以累計新增貨值5098億元的位居行業第一，碧桂園、萬科緊隨其后，累計新增貨值規模分別為5026億元和4754億元。
連續兩年大手筆布局，保利的決心顯而易見。早在2017年，保利發展前董事長宋廣菊就在股東大會上表示“對未來兩三年進入前三有信心”。但隨著房地產行業進入下行周期，2019年5月的股東大會上，宋廣菊改口將“重回前三”的期限延長，稱是未來3至5年的一個目標。
如今已經來到了這個目標的時間區間，在別人掉隊的時刻，保利正激進地加速跑。但能否躋身TOP3，考驗著保利的管理和財務質量，畢竟當下的地產企業都是“戴著鐐銬跳舞”。
從“三道紅線”指標來看，保利全部達標，是TOP5中財務表現較為優秀的一家。
財務狀況方面，在央企背書的信用加持下，上半年保利發展平均融資成本僅3.62%，公司有息負債規模為3341億元，有息負債綜合成本僅約 4.7%，較去年末下降7個基點。較低的融資成本，成為保利的巨大優勢。
不過，在行業寒冬期，保利也有一些隱憂。首當其沖的就是盈利能力下滑，毛利率由2019年、2020年的34.96%、32.56%下滑至今年上半年的32.45%，主要是2017-2018 年行業頂峰時獲取的高地價項目集中結轉，拉低了毛利率水平。
但相比萬科、融創甚至中海，保利的毛利率依然具備優勢。在如今的地產界，能夠保持32%以上的毛利率水平，確實難得。不過，未來隨著高地價項目的陸續體現，保利的毛利率表現恐怕仍將承壓。
今年上半年，保利發展實現營業總收入899.72億元，同比增長22.07%；實現凈利潤146.88 億元，同比增長10.25%；歸母凈利潤102.98億元，同比增長1.72%，相比融創9%、碧桂園6%的凈利潤增速要遜色一些。
03地產公司“平臺化”
在房地產的下半場，房地產主業為其帶來了巨大的開拓空間，保利也因此提出“不動產生態發展平臺”戰略。
今年9月14日，在保利發展29周年慶之際，公司證券簡稱正式變更為“保利發展”，公司將構建“以不動產投資開發為主、以綜合服務與不動產金融為翼”的不動產生態發展平臺。可以看出，保利期望在地產新周期尋求業務上的突破。
相比地產主業，保利的“兩翼”業務要更加亮眼：2021上半年保利主營業務中的其他收入為98.70億元，同比增長57.5%。
保利物業上半年末合同面積6.22億平方米，在管面積達4.28億平方米，實現營收51.53億元，同比增長約43.1%。
保利商業，截至上半年已開業購物中心29個，開業面積193萬平方米，在營項目出租率80%。銷售代理方面，覆蓋全國200多個城市，代理項目超2200個，代理銷售規模超2500億。
不動產金融，公司基金累計管理規模近1600億元，較期初增長約14%。
如今的“地產+業務”要更具想象空間，而這些將是資本市場對地產公司重新估值的重要標尺。
擁有天街的龍湖、吾悅廣場的新城控股、萬象品牌的華潤置地，市盈率就要比比住宅為主的碧桂園、中海、融創高出不少。
因此，對于保利發展來說，除了不動產開發為主的基石業務，布局物業、商業以及地產金融，構建地產生態巨艦是其新時期的發展策略。
早在2012年，保利地產成為繼萬科之后，第二家跨過千億門檻的房企。但2013年至今，保利已連續多年無緣行業“前三甲”。
風水輪流轉，在行業高速發展期，保利、中海外等央企巨頭未能跑贏民營巨頭，而在行業寒冬期，以保利為代表的地產“央企集團”逆勢奔跑，活生生的向投資者展示“剩者為王”的戲碼，資本市場的對此表現出的股價變化，已經把態度表明得非常充分。
而在保利、中海逆勢奔跑的背后，是民營地產大佬們落寞的背影，屬于他們的時代徹底過去了。
04寫在最后
雪崩過后，3年前郁亮高喊“活下去”，和李嘉誠的甩賣，都成了行業的“警世預言”。
在當下的房地產經營環境下，能活下去活得好活得久的，肯定是少數人。而走過了這場暴風雨，活下來的企業一定將成為行業的領先者。
瘋狂的房地產掘金時代已經終結，房地產也已開始回歸行業本質，在房地產的“理性經營”時代，只有堅守價值創造的企業才能真正“活下去”，國有資本體系的支持也至關重要。在這方面，央企地產機構顯然更有優勢。
