全國42個重點城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年全國房貸利率整體水平開始止跌轉(zhuǎn)漲，房貸利率已連續(xù)4個月回升。
銀保監(jiān)會最新披露的數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長10.5%，增速創(chuàng)8年來新低。
嚴打“炒房客”、上調(diào)房貸利率、圍堵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市……5月以來，多個城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)升級，圍堵資金漏洞、加強貸款全流程監(jiān)管是其中的重點內(nèi)容，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)收緊的態(tài)勢明顯。
房貸利率連續(xù)4個月回升
仍有上行空間？
5月以來，廣州、深圳等熱點城市房貸“漲價”明顯。
6月8日，21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，有消息稱，建行和中行再度上調(diào)廣州地區(qū)的房貸利率。其中，建行首套房貸利率調(diào)整為5.65%（LPR+100BP），二套調(diào)整為5.85%（LPR+120BP）；中行首套調(diào)整為5.5%（LPR+85BP），二套調(diào)整為5.7%（LPR+105BP）。該消息還稱，隨著建行、中行兩大國有銀行的上調(diào)，工行、農(nóng)行接下來也可能會跟進。
今年以來，監(jiān)管政策持續(xù)加碼，廣州地區(qū)房貸利率先后經(jīng)歷了三輪調(diào)整。4月28日，四大國有銀行集體將廣州地區(qū)房貸利率調(diào)整為首套最低5.4%（LPR+75BP），二套最低5.6%（LPR+95BP）。
對此，建行、中行廣東分行相關負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，現(xiàn)階段該行并未調(diào)整廣州地區(qū)的房貸利率，五年期以上房貸按照首套和二套分別在LPR基礎上加75BP、95BP執(zhí)行，即5.4%和5.6%。
不過，廣州地區(qū)多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，當前房貸額度依然非常緊張，客戶可以正常申請，銀行也會按照程序正常審批，但放款時間難以確定。此外，他們還提醒，房貸利率主要還是跟著政策走，之后不排除上調(diào)的可能。
融360分析師指出，深圳自2020年6月起，首套房貸利率主流水平一直維持在4.95%，5月各銀行陸續(xù)上調(diào)利率，最終首套房貸利率主流水平上漲至5.10%。建行深圳分行在5月上旬首先上調(diào)房貸利率水平，其中首套房貸利率上調(diào)15個基點至5.1%，二套房貸利率上調(diào)35個基點至5.6%。其他銀行在短暫觀望后，也開始跟進，目前已有近10家銀行深圳地區(qū)分支行執(zhí)行首套房利率5.1%、二套房5.6%的利率水平。
圖/圖蟲
融360大數(shù)據(jù)研究院對全國42個重點城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年全國房貸利率整體水平開始止跌轉(zhuǎn)漲。2021年5月份（數(shù)據(jù)采集期為4月20日至5月18日），全國首套房貸款平均利率為5.33%，較2020年底上漲11基點；二套房貸款平均利率為5.61%，較2020年底上漲8基點。這也是自2月份以來，房貸利率連續(xù)4個月回升。
而貝殼研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示：5月，72城主流首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸平均利率為5.73%，均較4月提高6個基點；5月72城房貸平均放款周期為48天，與上月高位持平。
5月72個重點城市中，有28個城市房貸利率發(fā)生變化，其中26個城市首套房貸利率上浮，23個城市二套房貸利率上浮，有21個城市首套、二套房貸利率均提高，5月無城市下調(diào)房貸利率。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，5月在房地產(chǎn)貸款集中度管理疊加通脹壓力下，銀行收緊購房信貸、上調(diào)房貸利率。同時，房貸利率走高，帶來5月二手房市場成交平穩(wěn)回調(diào)。
貝殼研究院的報告指出，在72城中，粵港澳大灣區(qū)房貸加息幅度最大。5月粵港澳大灣區(qū)首套、二套房利率分別提高21、26個基點，在各區(qū)域中最顯著。其中惠州首套、二套房貸利率分別為6.5%、7.0%，分別較上月上調(diào)50個、70個基點，利率水平和上調(diào)幅度在所有城市中均排名第一。5月深圳首套、二套房貸利率分別提高15個、35個基點，結(jié)束過去連續(xù)12個月利率保持不變。許小樂表示，自推出二手房指導價后，深圳二手房市場成交保持低位，房價基本止?jié)q趨穩(wěn)，本次深圳購房信貸環(huán)境收緊，將帶動市場進一步調(diào)整。
5月72個重點城市中39個城市房貸放款周期延長，多分布在長三角、粵港澳大灣區(qū)。其中上海5月放款周期延長17天至92天（去年6月、7月放款周期最快是40天）。東莞、中山放款周期延長10天至108天，放款周期在所有城市中位居前列。
許小樂預計，未來國內(nèi)貨幣政策將注重結(jié)構(gòu)性調(diào)整，房地產(chǎn)信貸環(huán)境面臨進一步收緊的壓力，預計房貸利率會繼續(xù)上調(diào)，帶動市場量價進一步調(diào)整。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，下一步在房價上漲較快的熱點城市，或房貸利率相對較低的地區(qū)，房貸利率小幅上漲可能會成為趨勢。
東方金誠首席宏觀分析師王青認為，若接下來房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，特別是一線城市房價上漲勢頭向二三線城市擴散，未來不排除5年期LPR報價單獨小幅上調(diào)的可能。
房企融資全渠道收緊
在房企融資方面，據(jù)銀保監(jiān)會披露，今年來，資金過度流入房地產(chǎn)市場問題得到初步扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)“五個持續(xù)下降”的特點，包括：
銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)下降；
房地產(chǎn)貸款集中度持續(xù)下降；
房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)下降；
理財產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標資產(chǎn)的規(guī)模持續(xù)下降；
銀行通過特定目的載體投向房地產(chǎn)領域資金規(guī)模持續(xù)下降。
華東地區(qū)某股份行負責人告訴中國證券報記者：“盡管當?shù)匦枨笕匀煌ⅲ倚袑Ψ康禺a(chǎn)項目一直很謹慎，所以今年以來房地產(chǎn)貸款沒有較大變化。從監(jiān)管層面到總行層面，對于房地產(chǎn)貸款的態(tài)度一直是控規(guī)模為主。”
除信貸渠道外，其他融資渠道也呈現(xiàn)趨緊態(tài)勢。克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月100家典型房企的融資總量為883.34億元，環(huán)比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，房企發(fā)債541.88億元，環(huán)比上升1.4%，同比上升19.4%。
5月房企融資成本5.18%，環(huán)比上升0.09個百分點，同比上升0.31個百分點。其中境外融資成本6.42%，環(huán)比上升0.17個百分點；境內(nèi)融資成本3.61%，環(huán)比大幅下降1.16個百分點，主要在于5月發(fā)行境內(nèi)債的企業(yè)超過八成是排名較為靠前的企業(yè)或者央企國企，結(jié)構(gòu)性導致成本較低。
房地產(chǎn)金融監(jiān)管從嚴
種種信號顯示，房地產(chǎn)金融監(jiān)管態(tài)勢持續(xù)從緊。
例如，對于信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，監(jiān)管部門一直保持高壓態(tài)勢，近期銀保監(jiān)會披露的行政處罰信息顯示，對5家銀行罰款3.66億元，很重要的原因是違規(guī)開展房地產(chǎn)融資業(yè)務。
此外，今年以來，經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場成為監(jiān)管關注重點，各地銀保監(jiān)局已會同當?shù)刈〗ú块T和人民銀行分支機構(gòu)組織開展機構(gòu)自查、非現(xiàn)場篩查、現(xiàn)場檢查等工作。
在房地產(chǎn)貸款集中度方面，銀保監(jiān)會統(tǒng)信部副主任劉忠瑞強調(diào)，對新增房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行實施名單制管理，督促這些銀行落實房地產(chǎn)金融調(diào)控要求，合理控制房地產(chǎn)貸款增速。
國家金融發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真認為，隨著房地產(chǎn)金融審慎管理制度的實施和完善，房企外源性融資所需資金的供需兩端均被嚴控，開發(fā)貸余額增速持續(xù)回落，信托規(guī)模大幅壓降，境內(nèi)外信用債發(fā)行規(guī)模增速下降，存量規(guī)模壓降。
廈門國際銀行投行分析員任濤稱，下一步，監(jiān)管層除了繼續(xù)防范各種資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領域外，還可能嚴格控制房地產(chǎn)貸款增速，同時提高房地產(chǎn)貸款風險權(quán)重。此外，在嚴格約束房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資、供應鏈融資的基礎上，對地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資以及普通債券融資（含美元債）進行一定限制。
本文來源：中國證券報、中國消費者報、21世紀經(jīng)濟報道
本期編輯：梁金鶯
