房地產市場再迎重磅利好舉措。 中共中央政治局9月26日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下一步經濟工作。會議提出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。 分析人士認為，政治局會議針對房地產的內容和提法較為積極，房地產政策被放在更加重要的位置。 “本次政治局會議中首次指出‘促進房地產市場止跌回穩’，進一步表明當前穩定房地產市場對于穩定宏觀經濟的重要性，房地產市場‘止跌回穩’，才能更好為宏觀經濟平穩運行提供支撐。”中指研究院政策研究總監陳文靜告訴記者。 “ ‘要促進房地產市場止跌回穩’的表述，是政治局首次對房地產市場行情做出的明確指示，即止跌回穩”。易居研究院副院長嚴躍進認為，該信號非常明確，就是要求各地做好穩市場交易和價格工作，這意味著四季度各地或出臺多項重磅利好政策，以更好促進房地產市場止跌回穩。 “市場預期，一線城市僅留的限購政策也可能會放開，9月24日監管層明確的存量房貸利率下調將加速落地。我們預計，后續住房交易個人所得稅、增值稅等，存在進一步優化空間。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。 需求側：北上廣深放開限購政策預期走強 此次政治局會議提出，“要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率”。 公開資料顯示，當前仍執行限購政策的城市僅包括北京、上海、廣州、深圳四個一線城市、以及天津和海南部分地區。 對于備受關注的一線城市限購政策，接下來是否會放開？就此問題，陳文靜告訴記者，預計未來北、上、深的限購政策會進一步優化調整，而廣州等其他地區限購政策有望全面放開。 “一線城市更大力度優化限購政策，將有助于發揮大城市帶動效應，提振市場信心。”陳文靜稱。 而針對存量房貸利率，央行9月24日宣布，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。 “存量房貸利率的調整，此前央行在新聞發布會上已經明確提及，因此預計很快會正式啟動全國存量房貸普降的操作。”嚴躍進表示。 陳文靜也認為，預計各銀行很快會有實質性舉措落地。 “央行在9.24已經釋放多項政策利好，年內多次降準、降息預期越來越強，若這些舉措可以加速落地，將為市場提供更高流動性支持，降低資金成本。”一位房地產分析師稱。 供給側：首提“嚴控增量” 分析人士指出，本次會議在房地產供給側明確了多項舉措。這其中，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，圍繞這一提法，各地將出臺相關落地政策。 “嚴控增量是第一次提出，說明當前市場供給處于相對過剩階段，同時也意味著新房要去庫存。這預示著各地將嚴格控制新增供地和新房供應上市，以緩解庫存壓力，這是提振預期，促進短期止跌企穩的工具。”李宇嘉表示。 陳文靜也認為，此次表述與之前“消化存量”和“優化增量”的提法有所不同，在增量方面更加強調要嚴格控制，這意味著未來各地土地供應量、住房供應量等均將結合城市自身實際需要來推進，不應盲目擴大各類住房供給量，市場供應將以住房真實需求為基準。 據研究機構監測數據，目前各地面臨一定庫存壓力，當前亟需促進房地產市場止跌回穩。 易居研究院全國百城庫存數據顯示，8月份全國百城新建商品住宅成交面積同比下降27%，較7月份18.5%的降幅明顯擴大；8月份百城新房去化周期為25.2個月，已連續7個月超過兩年的去化水平，壓力較大。價格方面，統計局數據顯示，全國70城市房價指數方面，8月全國70城房價指數環比和同比跌幅均有所擴大，環比、同比降幅分別為0.7%和5.7%。 “按最新會議精神，各地未來一方面要加大開發商去庫存的力度，加大國企收購存量房力度；另一方面要針對市場需求，調整供應結構，增加受市場歡迎的高品質住房。”李宇嘉稱。 事實上，央行幾日前已宣布，將擴大對保障性住房再貸款央行資金支持比例。 9月24日，央行表示“將5月份人民銀行創設的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵”。 分析師認為，此舉將對地方收儲產生一定積極帶動作用。 “這將顯著加快各地收購存量商品房用作保障房的進度，緩解商品房市場庫存壓力。”東方金誠分析師王青表示。 加快推進房地產發展新模式 政治局會議還提出，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。 白名單進展方面，國家金融監管總局在9月24日指出，“截至目前，商業銀行已審批’白名單’項目超過5700個，審批通過融資金額達到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。在協調機制的帶動下，金融機構對房地產行業的支持力度也在不斷擴大。” “從監管層公布數據來看，城市房地產融資協調機制已取得了積極進展，未來有望加大力度、深入推進，更好發揮項目融資白名單的作用，改善企業資金環境，保障項目交付，也將進一步穩定購房者預期。”陳文靜表示。 而在盤活存量閑置土地方面，此前自然資源部、國家發改委已經發文，提出4個方面18項舉措妥善處置閑置存量土地。 從地方舉動來看，近期廣州越秀成功退地回收120億元，均以票據形式補償；武漢今年以來已有超10宗地塊申請調規，申請將商辦用地改為住宅用地。 “央行9.24進一步明確，正在研究對有條件的企業市場化收購房企土地的資金支持政策，且必要時提供再貸款支持。我們認為，未來會有更多配套資金進入市場，加速閑置土地盤活利用，為企業提供更多資金支持。”陳文靜稱，未來預期會有更多城市參考廣州、武漢相關做法推進“退地”“調規”，而與之配套的政策也有進一步優化和落地預期。 此外，政治局會議明確，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。 房地產分析師表示，“抓緊”一詞表明了完善房地產中長期改革舉措的迫切性，預計未來建立適應房地產發展新模式的土地、財稅、金融等制度，完善配套政策也將進入加速推進階段。 “該提法的核心要點是‘抓緊’，意味著房地產發展新模式的工作會加快推進。”嚴躍進認為，從近期的房地產發展新模式的工作要點來看，預計監管層在財政支持、房屋養老金制度推進、高品質住房建設等方面，會持續發力。 “整體來看，財政貨幣政策加力穩經濟，有望穩定居民收入，對于房地產市場也將產生積極影響。房地產各項政策舉措若能加快細化落地，或將明顯修復市場預期，加速房地產市場筑底企穩。”陳文靜表示。