本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道 近段時間，房企密集發布2024年上半年成績單。《中國經營報》記者注意到，從當前已披露的數據來看，在房地產新舊模式轉換之下，利潤下降成為行業共同面對的問題，市場的恢復仍在經歷波動，其間既有挑戰也有機遇。 業績公告顯示，上半年，中海地產（0688.HK）營收869.4億元，核心股東應占利潤106.4億元，核心凈利率12.2%。報告期內，中海地產實現合約銷售金額約1484億元，全口徑銷售額及權益銷售額排名分別位居行業第二和第一（根據中指研究院統計），整體市場占有率達3.15%，較2023年年末提升0.49個百分點。 受結算規模和項目毛利率下降影響，萬科（000002.SZ）上半年在項目層面利潤出現下滑。盡管面臨多重挑戰，但萬科還是守住了經營安全底線，如期完成房屋交付、債務兌付。 事實上，化債、保交付已成為房企當前“頭等大事”。作為房企化債的代表，融創中國（1918.HK）有息債務規模在上半年末已降至2774.3億元，虧損也有所收窄，其今年將爭取完成超過17萬套房屋交付目標。龍湖集團（0960.HK）在業績公告中指出，短期債務的提前削減優先于增量投資，截至2024年6月30日，公司有息負債較今年年初減少52億元。 中海“韌性”、萬科“不躺平” 今年上半年，房地產市場持續下行。國家統計局數據顯示，全國新建商品房銷售額較去年同期下降25%，僅相當于行業高點2021年上半年銷售額的50.7%。 業績公告顯示，上半年，中海地產房地產開發業務收入為820.4億元，在北京、上海、廣州及深圳四個一線城市實現銷售合約額744億元，占公司總銷售合約額的62.7%。其中，位于上海的中海·順昌玖里項目高層于3月28日開盤，當日基本售罄，銷售額196.5億元。報告期內，中海地產加強銷售回款，其中，上海銷售回款金額超過200億元，北京超過100億元。 “這張成績單的含金量是高的，也是來之不易的。”中海地產董事局主席顏建國在2024年中期業績會上如此表示。上半年，中海地產新增購地6宗，總購地金額129億元，其中一線城市占比67%。“地買得不多，主要原因是一線及核心城市的優質土地供應不足。”顏建國指出。 中指研究院提供的數據顯示，2024年1—6月，百強房企拿地總金額約3801億元，同比下降35.8%，短期內房企拿地整體仍保持審慎態勢。 顏建國表示，當前，國內經濟與房地產市場面臨多重壓力與挑戰，中海地產一貫以積極的心態看待“危中之機”，相信“三個韌性”（中國經濟的強大韌性、改善性住房需求的韌性、公司可持續發展的韌性）將推動中海地產在行業大變局中進一步塑強競爭優勢，保持穩健可持續的高質量發展。顏建國認為，盡管房地產供求關系發生了重大變化，當前進入存量市場，但一二線主流城市依然存在規模巨大的結構性機會。 對于未來市場走勢，萬科董事會主席郁亮也表示，從中長期來看，潛在住房需求雖然已經過了歷史峰值，但絕對量的規模仍然巨大。短期看，經過三年調整，新房的性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度持續增加，這些都在為市場需求的復蘇積蓄能量，為新發展階段的到來提供土壤。 上半年，萬科來自房地產開發及相關資產經營業務的營收1234億元，占比86.4%。報告期內，萬科開發業務結算利潤主要對應2022年、2023年銷售的項目及2024年上半年消化的現房和準現房庫存。這些項目大部分為2022年前獲取的土地，地價獲取成本較高，后續銷售階段遭遇市場持續下行，銷售情況和毛利率均低于投資預期，公司整體利潤率受到較大影響。下半年，萬科待交付房源近10萬套。 “萬科在今年二季度的經營性凈現金流已經轉正（約42億元），二季度以來的月均銷售額保持在200億元以上，回款率超100%。在經營端，公司通過積極銷售、推進大宗交易和資源盤活、逐步退出非主業業務和投資三項工作已回款1370億元左右。”萬科管理層在業績會上表示。截至目前，萬科已償付公開債合計177億元。 融創化債、龍湖切換債務結構 當前，房地產行業仍處于供求關系變化和新舊發展模式轉換的關鍵階段，財務安全在房企經營中居于首位，也涉及到公司財報的正常發布。 8月30日，碧桂園（2007.HK）公告進一步延遲刊發2023年年度業績、2024年中期業績。公告顯示，由于行業持續波動及碧桂園正在進行債務重組工作，公司需要更多時間收集資料以作出適當的會計估計及判斷，以及收集相關財務資料以謹慎評估公司現時及未來的財務資源及財務義務，以便落實2023年度業績及2023年年報，目前，上述工作仍在進行中。 自2021年下半年以來，伴隨市場下行且持續在底部運行，房企密集出險。面對信用危機和轉型壓力，房企開始積極自救。 作為首家完成境內外債務重組所有流程的大型房企，融創中國的化債進展持續受人關注。業績公告顯示，今年上半年，融創中國繼續積極化解債務風險，整體債務保持穩定。鑒于市場恢復情況持續不及預期，公司已將原本應在2024年6月及9月兌付的境內公開市場債券本息展期到年底支付，同時推動綜合、長期解決方案。公司大部分項目層面貸款保持正常存續，對于部分由于市場下滑造成需要展期的融資，公司持續與金融機構積極溝通推動化解方案。 根據業績公告，上半年，融創中國收入約為342.8億元，同比下降41.4%，毛利虧損18.1億元，虧損金額較去年同期減少41.2%；公司股東應占虧損149.6億元，較去年同期減少2.7%。截至2024年6月底，公司股東應占凈資產約479.6億元，資產基本盤穩固。上半年，融創中國完成5.8萬套房屋交付任務。 龍湖集團管理層在業績會上表示，在踐行新舊模式轉換的過程中，最直觀的感受便是處理好債務問題。“我們堅信，嚴守財務安全、兌現產品交付，是企業持續經營的底線。” 業績公告顯示，上半年，龍湖集團營收約468.6億元，股東應占利潤58.7億元，核心稅后利潤率為11.7%，核心權益后利潤率為10.1%；凈負債率為56.7%，在手現金為500.6億元。報告期內，龍湖集團的運營及服務業務收入同比增長7.6%至131億元，利潤占比進一步提升至80%以上。 龍湖集團管理層表示，債務是剛性的，不會隨著業務模式的轉換而消失。對于龍湖集團來說，債務結構切換的前提包括把債務規模降下來以及把債務周期拉長。截至2024年6月30日，龍湖集團綜合借貸總額為1874.2億元，平均融資成本為4.16%，平均合同借貸年期為9.19年。 龍湖集團在業績公告中指出，公司有息負債的80%以上來自銀行支持，安全的財務盤面將持續穩固公司與戰略銀行之間的合作，并堅定公司穿越周期的信心。未來，公司將繼續提前鋪排有息負債的壓降，確保公司財務盤面持續安全穩健。 （編輯：趙毅 審核：童海華 校對：顏京寧）