地產領域重磅刺激政策接連出臺，影響幾何？ 花旗地產分析師 Griffin Chan 等在本周發布的報告中指出，地產板塊正在企穩，隨著新政策加速軟著陸，行業健康狀況正在改善，新增土地供應進一步減少 ( 創下 2008 年以來的新低 ) ，信貸支持和持續的去庫存也在優化供需結構，預計 6-9 個月后就能看到房價企穩。 政策力度凸顯當局 " 強烈的決心 " 花旗指出，最近的地產政策組合顯示出強烈的決心： 1）降低首付，住房商業性個人住房貸款最低首付款比例，首套調整為不低于 15%，二套調整為不低于 25%。按照因城施策原則，城市政府自主確定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限； 2）確保預售樓盤交付； 3）限制土地供應，優化供需結構； 4）推動政府購買存量房，為樓市托底，優化對家庭購房的信貸支持等。 對于地方政府收購存量房的政策，花旗指出，存量房購買的初始規模不是關鍵 ( 如果需要可以加大力度 ) ，但它設置了一個下限 ，以穩定家庭對二手房價格的預期： 在 51 個城市中，有 15 個地方政府宣布購買存量房，政策支持升級。地方政府可以利用低成本的貸款從市場上購買存量房，并用于租賃 ( 收益率為 1.5-2%，大致與融資成本相同 ) 。 它可以提高貨幣流通速度，并為二手房價格提供下行保護，這比中國人民銀行通過 OMO 注入特定用途的流動性要好。 花旗預計，所得款項將流入房地產公司，支撐房企經營，但復蘇步伐仍取決于家庭杠桿。 展望后市，花旗指出，考慮到土地供應量還在進一步減少。繼去年的 15 年低位后，今年一季度土地供應同比同比減少 18%。 該行相信中國樓市能在 6-9 個月內企穩，且這種穩定有利于整體市場的表現 ( 不僅僅是房地產股票 ) 。鑒于高層明確有決心穩定該行業，全面扭轉政策，并對個別房企的交付提供更多支持，花旗建議投資者對中國市場的態度可以轉向中性偏樂觀。 政策出臺前的 3 月，二手房市場已有初步企穩跡象 花旗發現，從二手房市場來看，從政策出臺之前的 3 月 24 日開始，二手房價格就已經出現企穩跡象，出企穩跡象，而 5 月的新政策組合進一步緩解了新房市場的下行風險： 1）二季度二手房市場成交量強勁，3-5 月創下新高。 2）二手房價格從 2 月 24 日開始跌幅收窄，有初步穩定跡象 ( 但仍在下降 ) 。 3）新房銷售好壞參半，但在 5 月底一攬子政策出爐后，新房銷售較第二季度的低基數呈現較溫和的同比下降； 4）整體升級需求依然強勁，但 90 平米以下的剛需住宅需求仍然疲軟。 新供應正在減少，總庫存仍然很高 上月，自然資源部辦公廳印發《關于做好 2024 年住宅用地供應有關工作的通知》，要求商品住宅去化周期超過 36 個月的應暫停新增商品住宅用地出讓，去化周期在 18 個月（不含）至 36 個月之間的城市則 " 盤活多少、供應多少 "。 分析師強調，庫存月數和二手房交易量是判斷價格何時觸底的重要指標，目前的情況指向樂觀的前景： 2023 年的新住宅土地供應量達到了 15 年來的新低，而新房庫存以 6 個月平均銷售量計算為 28 個月，二手房庫存則降至 21 個月。 新房庫存按 6 個月平均銷售計算為 28 個月；二手房庫存則下跌至 21 個月，且在價格下跌后，成交量強勁，超過了掛牌數量。