距離“5·17”樓市重磅新政已過10天，政策正在逐漸從全國層面的統一部署向各地傳導。最新消息顯示，包括上海、廣州、深圳在內的一線城市也迎來了房地產市場政策的調整優化。 5月17日，人民銀行圍繞住房金融連發三招，包括降低個人住房貸款最低首付款比例、下調個人住房公積金貸款利率、取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。此后，廣東多個地市、西安、重慶相繼宣布取消當地首套房和二套房貸款利率下限，并下調最低首付比例。 “自5月中旬以來，全國層面統一部署，地方層面‘因城施策’，多項房地產支持政策密集出臺。”有市場人士對《金融時報》記者分析稱，一攬子政策落地對市場情緒帶動作用明顯，多個城市新房訪盤量、二手房帶看量出現回升。“特別是5月27日上海出臺房地產新政，大力優化限購限貸政策后，一線城市政策發力有效提振了市場信心。隨著近期多項房地產政策落地實施，市場也有望加快筑底企穩。”中指研究院如是分析。 一線城市已跟進 廣州政策強度“超預期” 樓市利好政策連續公布后，多地積極響應。近兩日，讓市場頗為關注的是，作為“風向標”的一線城市也加入了政策調整大軍。 5月27日，上海發布《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，提出調整優化住房限購政策、優化住房信貸政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以舊換新”以及優化土地和住房供應等九條政策措施。其中，在信貸政策方面，商貸首套首付從30%降為20%，二套首付由50%降為35%，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區為30%；首套商業性個人住房貸款利率下限由4.1%降為3.5%，二套從4.5%降為3.9%，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區為3.7%；公積金貸款額度由首套120萬元調整為160萬元（多子女家庭再上浮20%），二套貸款額度由100萬元調整為130萬元。 “通過降低商貸利率、降低首付比例以及提高公積金貸款額度，持續降低居民購房成本及門檻。”中指研究院上海高級分析師陳炬蘭對《金融時報》記者表示，與此前的“漸進式”放松政策不同，本次上海的房地產政策調整針對性更強、力度更大、涉及范圍更廣，通過降成本、降門檻、調整供應及刺激需求等方式，對信貸、限購、土地供給等方面進行調整。本次政策出臺將在一定程度上刺激購房需求，有利于更好引導市場預期。 緊隨上海，廣州于5月28日發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出優化土地和住房供應、調整優化住房限購政策、優化住房信貸政策、公積金提取、優化限售政策、支持“以舊換新”六條政策措施。 深圳也于同日宣布了優化政策，自5月29日起，深圳市下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。首套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的30％調整為20％，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的40％調整為30％。首套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調整為LPR-45BP，二套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR＋30BP調整為LPR-5BP。 “上周，廣東省19個城市執行5月17日國家對于首套房、二套房最低15%和25%的最低首付，以及按揭貸款利率不設下限的政策。但當時廣州、深圳并未跟進。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《金融時報》記者，而此次廣州、深圳跟進了政策，釋放了鮮明信號。 值得注意的是，根據廣州公布的政策，在非限購區，對于擁有兩套及以上住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構可根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。“銀行作為商業運營機構，必然會基于市場分析而制定差異化的首付和利率，以確保自身的資產安全。”李宇嘉表示。 各地新政密集發布 供需兩端雙管齊下 《金融時報》記者對當前各地的住房金融政策作了初步梳理。據不完全統計，圍繞取消商貸利率下限，目前，湖北、云南、山西、甘肅、黑龍江、新疆、河北、陜西、寧夏、廣西、吉林、青海、海南、遼寧、重慶等省（區、市）宣布取消當地首套房和二套房貸款利率下限。此外，合肥、福州、大連市、蘇州市等也已宣布跟進。 “目前，個人住房貸款利率在實際上形成‘三層定價機制’：一是全國層面，人民銀行確定全國性的利率政策下限；二是地方層面，人民銀行分支機構在全國性利率下限的基礎上，確定當地住房貸款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮借款人資質、資金成本等因素，與借款人協商確定實際執行的住房貸款利率。”招聯首席研究員董希淼對《金融時報》記者表示，此次全國性住房貸款利率政策下限取消之后，預計全國多數地方將不再設定住房貸款利率下限，由銀行自主與借款人協商確定。 圍繞公積金貸款利率方面，各地也積極落地政策：公積金貸款新政發布當晚，廣州率先跟進。5月18日，北京、深圳、上海也宣布跟進下調。近幾日，江西、合肥、成都、廣州、重慶、東莞等地也發布通知宣布調整。值得關注的是，各地公積金貸款利率規定不盡相同，大多數地方公積金貸款利率自5月18日起下調，存量貸款將于2025年1月1日進行調整。與其他地方相比，深圳的存量公積金貸款執行新利率的時間則更早，自2024年7月1日起開始執行調整后的利率。 上述政策被視為需求端的重大利好。“一攬子新政既從需求端施策，降低購房者購房門檻，減輕其還貸壓力，讓更多有效需求加快入市。”業內專家表示。 此外，供給端政策也在同步發力。5月17日，人民銀行宣布設立專門的再貸款工具——3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。業內專家認為，盤活存量是化解房地產風險的關鍵。在房地產市場低迷的情況下，原有的房產和資金循環被打破。在新工具支持下，地方國企可以成為市面上房子的新買主，打通市場循環。 “設立保障性住房再貸款等成為盤活存量住房的重要抓手。”有業內專家表示。此外，各地積極推動的“以舊換新”正在發揮作用。根據中指研究院不完全監測數據，截至5月27日，全國已有超70城表態支持住房“以舊換新”“收舊換新”。“其中，開發商或國資平臺收購舊房，售房款用于購買指定新房項目，這種方式是今年以來住房‘以舊換新’的主流。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示。記者了解到，鄭州、南京、珠海等地國企已先行先試通過直接收購、以舊換新等方式參與到存量房的去化過程中，初步統計，目前，各城市公布的計劃收購住房已超過1萬套。