于房企而言，公司的內生發展變化，才是幫助自身度過寒冬的關鍵。 文|侃見財經 地產行業在經歷三年殘酷的大洗牌后，終于迎來一些積極變化。 2023年開始，為穩定國內房地產市場預期，全國各地便開始出臺一系列利好政策。這些政策既有優化土地供應結構、放寬房企融資限制等對供給端的支持，也有包括降低首付比例、調整房貸利率、放寬城市限購等對需求端的激勵。 一、政策頻出，投資端現積極變化 截至當前，北上廣深以及部分核心二線城市，均已推出了相關的樓市松綁政策，為地產開發投資提供一定支撐的同時，大幅降低了居民置業門檻和置業成本。 盡管年初房地產市場各主要數據同步仍有一定下滑，但考慮到今年春節假期人員大范圍流動、去年整體高基數以及政策落地需要時間等原因，房地產市場的變化或遠比大家看到的情況要更加樂觀。 實際上，供給側的數據已經出現一些改善。 國家統計局最新公布的數據顯示，今年1-2月，國內房地產開發投資降幅在連續一年擴大后，首次轉為收窄。一些機構和專家認為，房地產開發投資降幅收窄，是行業邊際改善的信號，隨著支持政策的持續加碼落地，將促進房地產市場平穩健康發展。 今年初開始，各地的城市房地產融資協調機制已經加速落地。有媒體報道，多家房企已有多個城市項目納入當地住建局融資“白名單”，為保交付、穩民生提供有力保障，正有效改善房企的信用預期。 據悉，目前全國已有31個省份312個城市建立了城市房地產融資協調機制，報送“白名單”項目6000多個。其中，82.8%是民營企業和混合所有制企業的項目。 近日，有關房地產市場政策優化的重要會議仍在繼續，有望進一步打開樓市寬松的空間。當然，政策出臺更多起到的是調控和推一把的作用，治標但并能不治本。于房企而言，公司的內生發展變化，才是幫助自身度過寒冬的關鍵。 二、優質房企提質增效，積極求變 當下，國內房地產市場供求關系正從“高負債、高杠桿、高周轉”的總量供給模式，朝著供需結構匹配、層次清晰、價格穩定的方向實現自我修復和轉型升級，行業也已從增量時代邁向存量時代。 目前，市場有部分言論認為，人口問題或將帶來房地產市場長期需求增長空間的收縮。但存量之下亦有增量，橫向對比美、日、韓83.3%、92.04%、81.46%的城鎮化率分，國內66.16%的城鎮化率仍有較大的提升空間。 城鎮化率的提升空間，將帶來住房需求的結構性變化。人口不斷向大城市流入，高能級城市和主打改善的人群，將會是住房市場的最大增量。 根據貝殼研究院的數據，未來5-10年房地產市場的新房增量需求中樞大約在10億平方米左右，需求總量規模仍然較為可觀，特別是一二線核心城市的住房需求仍有增長空間。 因此，面對供需結構的新形勢，想要實現高質量的發展，房企應積極轉型，找準契合房地產市場發展的新要求、靈活調整投資及債務情況、提升回款及資金管理質量，保證各項業務的持續造血能力。 事實上，國內已經有部分存量、優質的房企積極求變，勇闖產業寒冬，步入發展新階段。這些房企的普遍特點是開發投資更加聚焦，債務水平持續降低，業務結構向現金流更好的非開發業務拓展。 以近期央企招商蛇口披露的財報來看，相較于過去一味求規模，公司的經營邏輯已然轉向利潤、質量、效益、轉型、品質等多維度提升能力。 例如，在拿地上，公司更加聚焦，重點圍繞一二線核心城市，在“強心30城”“核心6+10城”的投資金額占比分別達99%和88%，其中在北、上、廣、深的投資占公司全部投資額的51%。 與此同時為確保公司整體經營的穩健，公司持續拓展了資金流動性更好的資產運營、城市服務一類的非開發業務，去年相關業務分別同比增長了40.58%和12.37%，有效保障了在行業下行期公司的抗風險能力。 無獨有偶，龍湖集團的財報中，也出現了類似的變化，公司的銷售和投資精力均聚焦在核心高能級城市，去年地產合同銷售在一二線城市的占比達95%，累計新增的31幅新地，均分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市。 此外，公司非開發業務也展現出了較強的活力，其運營、服務業務實現的經營性收入，覆蓋股息及利息的倍數增至1.55倍，并在核心權益凈利中的貢獻占比達到60%以上，持續改善盈利結構，已成為龍湖集團利潤企穩、重回增長的重要引擎。 去年，龍湖集團財務總體保持健康，經營性現金流全面為正，在手現金604.2億，有息負債持續下降，平均借貸成本4.24%，平均借貸年限7.85年，凈負債率55.9%，現金短債倍數為2.25倍，均處于行業內較好水平，為公司的內生性發展提供了較好的支撐。 總體來看，中國地產行業在經歷了數年調整后，正在逐步走向穩定。政策的持續優化、房企的自我調節，或有望共同推動市場信心的恢復，為地產行業帶來更健康、更高質量的發展。 廣告等商務合作，請點擊這里 本文為轉載內容，授權事宜請聯系原著作權人。