證券時報消息，10月20日，萬科媒體交流會上，萬科董事會主席郁亮重點回應了市場的兩大擔憂：短期看，密集出臺的政策有沒有發(fā)揮效果？長期看，中國的房地產(chǎn)到底有沒有過剩？ 圖片 “不能指望政策一招解決所有問題” “政策肯定是有作用的”。對于第一個問題郁亮的回答毫不猶豫。他分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，8月以來，政策的發(fā)力釋放了合理的住房需求，已顯現(xiàn)出一定效果，9月，一、二線城市成交面積環(huán)比增加13.4%，10月上半月最新數(shù)據(jù)相較9月繼續(xù)好轉(zhuǎn)。郁亮認為，市場積累的反彈力量和政策支持為恢復提供了一定動力。 不過，郁亮也強調(diào)，不能指望政策一招解決所有問題。在他看來，市場短期恢復的基礎還不牢固，建議各地因城施策，結(jié)合本地市場情況做出更及時的調(diào)整，加快政策落地速度。 “尤其是在供給端，可以有更積極的舉措，” 郁亮舉例稱，“例如對于庫存過多的地區(qū)，暫時放緩土地供應節(jié)奏，而對于過去規(guī)劃用途存在偏差的土地和房產(chǎn)，應考慮轉(zhuǎn)變性質(zhì)去做市場更需要的產(chǎn)品，這些都是地方政府權(quán)限內(nèi)可考慮的舉措。” 而針對第二個問題，郁亮則維持了一貫的態(tài)度——住房市場需求正在從“有沒有”的階段，走向“好不好”的階段。 市場是否存在供給過剩？以“被平均”為切入點，郁亮分享稱，“城市被小鎮(zhèn)平均了，大城市被小城市平均了。目前客戶對居住的需求越來越多，類型也越來越多樣化，但針對新需求的市場供應是不充分的”。 市場的新需求在哪里，萬科開發(fā)業(yè)務負責人張海結(jié)合一線的經(jīng)驗介紹，今天客戶對產(chǎn)品功能要求高，看重包括戶型、室內(nèi)裝標、景觀、配套設施、物業(yè)服務在內(nèi)的綜合體驗，企業(yè)的操盤及格線標準從60分提高到80分，企業(yè)需要從單項冠軍變成投資研判、客戶洞察、產(chǎn)品定位、操盤效率等關鍵環(huán)節(jié)的全能高手。 從城市人口增長、改善、更新的需求來看，郁亮預計，未來住宅建設的中樞值是10-12億平方米。由此來看，現(xiàn)階段住房建設水平超跌了。今年預計新開工不到7億平方米，回到了2006年的水平，距離10-12億平方米的中樞值有較大差距。他認為，“住房作為居民生活的剛需不會消失，壓制久了總要釋放出來。” 賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢 無論如何，當前的陣痛期仍然考驗著行業(yè)中的每個人。郁亮坦言，行業(yè)陣痛的影響比預想中要長，目前還在持續(xù)當中。陣痛的壓力對每個人都一樣，各方都不容易，都在努力熬過陣痛期。不過，郁亮強調(diào)，無論是否愿意或是否接受，行業(yè)都將進入新的發(fā)展階段，萬科最關心的還是未來如何發(fā)展。 “只有順應時代改變的企業(yè)，才有可能穿越周期。對萬科而言，與客戶、城市同步發(fā)展，就有生意做。”以萬科而言，公司目前正在實踐開發(fā)經(jīng)營服務并重的戰(zhàn)略，郁亮重點分享了其中的兩大難點。 第一大難點首先是需要培養(yǎng)出賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢的能力。以長租公寓業(yè)務為例，長租公寓是不動產(chǎn)業(yè)務中最難賺錢的業(yè)務之一，不過目前萬科的努力已經(jīng)取得收獲。泊寓總經(jīng)理胡冬華透露，自今年6月起，泊寓已實現(xiàn)單月利潤連續(xù)回正，9月份實現(xiàn)了累計權(quán)益凈利潤回正，預計今年內(nèi)將實現(xiàn)整體盈利。 郁亮介紹，萬科是通過建立一整套成熟打法，長短租結(jié)合、個人客戶與企業(yè)客戶結(jié)合，不斷降低引流成本和提高運營效率，才終于實現(xiàn)了利潤回正。 第二個難點，是商業(yè)模式能否實現(xiàn)閉環(huán)。經(jīng)營服務業(yè)務前期投入大，回報周期長，見效慢，然而隨著REITs政策推出，這一問題已出現(xiàn)解決的希望。郁亮進一步表示，萬科商業(yè)、物流、租賃住房都在積極準備REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬科就有望真正從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)商。 “當下不必過于悲觀”，郁亮在總結(jié)中仍然在為行業(yè)打氣，“我相信城市永不落幕，只要與客戶、城市同步發(fā)展，未來仍有很多機會。” 原標題：“針對新需求的市場供應是不充分的”，萬科郁亮最新發(fā)聲，還講了這些...... 責編李周芳 免責聲明：上游新聞客戶端未標有“來源：上游新聞-重慶晨報”或“上游新聞LOGO、水印的文字、圖片、音頻視頻等稿件均為轉(zhuǎn)載稿。如轉(zhuǎn)載稿涉及版權(quán)等問題，請與上游新聞聯(lián)系。