2023年房地產行業怎么走？多部門表態大力支持剛需購房

作者：吳斯旻

進入2023年，剛需和首改族購房有望迎來更多政策利好。

據央視新聞5日消息，住建部部長倪虹接受總臺央視記者的專訪，在談及2023年房地產市場走向時明確：因城施策、精準施策，提振市場信心。

在商品房消費方面，倪虹表示，對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

同日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。對新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

“三部門積極表態，需求側再獲寬松支持。”國金證券房地產組分析師杜昊旻認為，住建部關于大力支持首套房、合理支持二套房、原則上不支持三套房的表態，延續了中央經濟工作會議對房地產的定調，支持剛性和改善性需求；同時“以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持”也預示了在認房認貸標準上的調整。央行和銀保監會決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制是2022年9月底政策的延續(彼時政策截止時間為 2022年底)，是審時度勢的動態調整。

時隔七年，百城新房價格再現年度下跌

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，對于剛需、合理改善等住房需求，一直是政策支持的方向。即便是在樓市比較火熱的時候，這樣的基調從來沒有變過。2022年中央經濟工作會議在部署今年工作時，又將住房消費置于“擴內需、促消費”的重要位置，由此可見，進入2023年， 房地產將在恢復和擴大消費層面發揮更加重要的作用。

“但是對于消費者而言，不管是住房需求的能力還是對住房市場的預期，現階段都比過往任何時候都疲弱。這一背景下，迫切需要中央和地方進一步出臺政策，盡快止住房價整體下跌趨勢，提振市場的預期和信心。” 李宇嘉稱。

2022年，全年有超300省市(縣)出臺樓市政策超千條，主要涉及優化限購政策、降低首付比例、提高公積金貸款額度等方面。進入11月，監管部門進一步推出了多項穩定房地產市場的措施，房企融資壓力已得到緩解，但多重因素影響下，購房者預期尚未回暖。

中國人民銀行近日公布的《2022年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，2022年四季度，有23.3%的居民認為收入“減少”，比上季增加5.2個百分點。而在問及未來三個月準備增加支出的項目時，有16.0%的被調查居民打算購房，這一比例低于三季度的17.1%。對下季房價，14.0%的居民預期“上漲”，低于三季度調查的14.8%。

低迷預期影響之下，截至去年年底，全國商品房繼續呈量價齊跌態勢。根據國家統計局數據顯示，2022年11月，全國商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，下降26.6%。

從全年來看，中指研究院最新統計顯示，2022年，重點100城銷售面積同比降幅近四成，絕對規模降至2015年以來同期最低水平，單月已連續19個月同比下降。進入12月，受多重因素影響，重點100城成交面積同比降幅擴大至超三成。

房價方面，根據中指研究院數據，在其監測的重點100城中，新房、二手房價格年度累計均下跌，新房價格為時隔7年后的首次下跌。

李宇嘉認為，樓市需求端疲弱，也會供給端帶來影響。在此背景下，無論是促進住房改善和消費，還是支持剛需和改善性需求，這些目標都很難達成，“當前，在房價下跌的城市中，很多已經下跌超過一年，有的甚至超過兩年。為謹防樓市進入下跌的惡性循環，需要更多政策及時對沖。”

建立首套住房貸款利率政策動態調整機制

面對房價和銷售等指標的持續回落，中央和地方正以更大力度、更精準地支持剛需和合理改善族的購房需求。

近兩個月以來，樓市調控需求側的漸進放松，開始向頭部二線城市和都市圈熱點城市擴展，杭州、成都、西安、廈門、南京、武漢、鄭州、佛山、東莞等多個熱點二三線城市相繼放寬。

在降低居民購房門檻的同時，首套房購房成本也有望減輕。

1月5日，央行、銀保監會聯合發布通知稱，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

央行方面稱，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

更早之前，在2022年9月29日，央行和銀保監會已發布《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》，明確指出符合條件的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

隨后，武漢、天津、溫州等多個城市首套房貸利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率執行截至2022年12月31日。

業界人士認為，此次政策的出臺，意味著“階段性調整差別化住房信貸政策”將常態化、或長效機制化地執行，也意味著部分城市的首套房貸利率有望延續此前水平或有望進一步下調。

國家統計局發布的月度70個大中城市房價指數顯示，2022年11月，新建商品住房銷售環、同比下跌的城市均有51個，占比超過七成。其中，符合“新房價格環比、同比連續下降3個月”的城市共計38個，這與去年9月末相比，增加了15個。

李宇嘉分析稱，這38個城市中二線城市有15個，包括天津、石家莊、太原、沈陽、大連、長春、哈爾濱、福州、廈門、鄭州、武漢、南寧、唐山、無錫、溫州。這些城市有望“因城施策”地調整新發放的首套住房貸款利率水平。

“通過利率下調，一方面能提振購房者買房、換房的意愿，另一方面還能通過利率下行來改善預期，以對沖房價下行的壓力。此外，后續對于存量房貸款利率下限，也應進行合理調整。目前樓市的問題，主要是前期(2017-2021年上半年)房價漲得快，盲目買房、沖動買房的人多。那一段時間，新房交易連續數年在歷史最高位徘徊，市場普遍比較樂觀，房貸利率也比較高，普遍在5%以上。目前，多重影響影響下，存量房貸的壓力比較大。降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內需和消費。”李宇嘉稱。

展望后市，杜昊旻表示，在供給側政策基本應出盡出的背景下，當前和未來一段時間市場的聚焦點在于需求側寬松政策的落地，以及政策對銷售實質性的提振。從政策端來看，未來高能級城市四限的適度寬松、房貸利率的持續下調、購房補貼契稅減免等政策持續可期；從銷售端來看，預計2021年下半年以來積極拿地的房企，在2023年能有更多優質項目推出，或將引領市場復蘇。