2022年中央經濟工作會議對房地產工作要求仍是在“房住不炒”基調下，做好“保交樓、保民生、保穩定”工作。明年新供住宅，將來源于兩個渠道：今年新拿地項目和庫存項目盤活。今年土地市場成交冷清，明年樓市供應端壓力不容忽視，結合當前住宅市場庫存水平變化，需積極盤活存量住房項目，以更好應對明年房市供給端壓力。
一、今年供地量少，明年住房供應將出現缺口
截至2022年12月21日，22個集中供地城市中除長春、沈陽外，所有城市均完成了三批次供地，其中14城完成了四批次供地。今年的土拍規模、結構直接決定明年的商品房供給數量、供給格局。一般而言，房企從拿地到取得預售證所需時間會因當地政策、自身現金流等因素有所區別，但拿地后3個月內應該開工，超期2年政府可無償收回，因此從趨勢上，今年土拍情況，直接決定明年商品房的供給。
今年住宅市場成交面積達近十年最低。截至2022年11月，全國住宅類用地成交土地規劃建筑面積（以下簡稱“住宅成交建面”）為8.39億平方米，同比增速-35%，僅為去年同期6成左右。當前熱點城市正在積極謀劃第四批集中供地，12月最后一周預計還會有3000萬平左右新增成交住宅面積，即12月還會有1.8億平方米新增成交住宅面積，預計今年住宅成交建面為10.19億平方米。假設100%會被正常開發形成有效可售供應，則新地塊對應明年住宅供給10.19億平方米。
在住房需求總體不發生偏移情況下，明年住宅市場供給缺口約1.4億平方米。今年1-11月，商品房住宅累計銷售面積10.27億平方米，根據近5年商品房住宅銷售面積增速推測，今年商品房住宅銷售面積為11.4億平方米，明年銷售面積為11.6億平方米，根據今年住宅成交建面約10.19億平方米，則明年住宅市場還存在1.4億平方米缺口，這部分缺口需靠存量項目供給。
上一次住宅市場出現供給缺口還在2016年，對應全國范圍的住宅價格上漲。如圖1所示，最近十年來，我國每年住宅成交建面均遠超下一年實際住房銷售面積，僅2016年出現了1.6億平方米左右的供應缺口，與之對應的百城住宅價格指數于2016、2017年均出現兩位數的同比上漲。從住宅市場供給來看，若明年存量項目供給未對住宅市場形成有效補充，明年住宅市場出現的1.4億平方米的供應缺口可能成為推動房價上漲因素之一。
圖1：明年住宅供給存在缺口
數據來源：wind，虛線框為預測值。
二、當前商品住宅庫存水平及出清周期
2021年以來，商品房銷售明顯下滑，疊加房企流動性風險，帶動房地產投資增速轉負，經歷了投資的大幅收縮后，當前住宅市場庫存處于什么水平？通過計算商品住宅庫存水平以及出清周期發現：當前商品住宅狹義庫存處于歷史高位，廣義庫存今年以來快速上升。
一是狹義住宅庫存及狹義庫銷比均較快增長。狹義住宅庫存指商品住宅待售面積，該指標是房地產開發企業報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。由于商品住宅待售面積計入的是已竣工的建筑面積，因此對應除以過去12個月住宅銷售面積中的現房面積，作為狹義住宅庫銷比。截至2022年10月，我國商品住宅待售面積2.6億平方米，較去年同期增長16.6%，且今年以來同比保持10%以上增長，表明商品住宅庫存水平較上年明顯增加。截至2022年10月狹義庫銷比為1.61年，意味著商品住宅現房出清周期約為19.3個月，較上年同期提高2.8個月。
二是今年以來廣義庫銷比快速上升至歷史較高水平。廣義住宅庫存指已開工未售住宅面積，除房地產開發商手中已竣工的待售面積，還包括歷史上開工但尚未完工的商品住宅在建面積。以1999年3月新開工的住宅面積為基數，逐月累加當月住宅新開工面積，以此衡量住房供給的累計值；同時，計算同期住宅銷售面積的累計值，將兩者軋差，推算已開工未售的住宅面積，得出廣義口徑下的住宅庫存水平，除以過去12個月住宅銷售面積的總和，得到廣義住宅庫銷比。截至2022年11月，廣義口徑商品住宅庫存約17.36億平方米，廣義庫銷比為1.33年，表明目前廣義住宅庫存出清周期約為16個月，處于2000年以來65%分位水平，2022年初時庫銷比僅位于28%分位水平，表明今年以來廣義庫銷比快速上升。
圖2：商品房住宅待售面積及同比（狹義庫存）
圖3：商品房住宅待售面積及狹義庫銷比
圖4：廣義口徑商品住宅庫存及庫銷比
綜合來看，因當前房地產銷售壓力較大，導致房地產企業新開工下降較快，對我國住宅市場中期潛在供給能力造成影響。狹義庫銷比接近歷史高位，表明現房庫存較多，然而期房銷售是當前住宅銷售的主要形式，因此單用狹義庫銷比來刻畫庫存壓力可能存在偏差。用新開工與銷售面積軋差推算的廣義住宅庫銷比顯示近年來我國住宅庫存處于歷史低位，但今年來隨著樓市風險事件發酵，庫存水平快速上升，疊加明年住房供應大概率出現缺口，說明市場上大量庫存項目需要積極盤活以緩解供應端壓力。需警惕出現次貸危機后的美國房市類似情況（當年由于新屋開工低迷持續的時間較長，美國的房屋空置率逐漸回落，到新冠疫情后甚至一度出現了房屋供不應求的局面，從而導致房價暴漲），明年房市除了做好“保交樓、穩民生”外，還需重視“保新增、保開工”，更好應對住宅市場供應端壓力。
（執筆人：肖健一）
