11 月，杭州迎來年內調控力度最大的一次樓市新政，" 認房不認貸，降首付 " 對市場需求起到一定提振作用。從市場表現來看，本月成交量價齊漲，中簽率明顯降低，主要受到改善項目集中入市的影響，錢二、申花等熱門改善板塊表現亮眼；但市場分化仍在持續，流搖范圍從遠郊外圍板塊擴大至石橋華豐、臨平新城、崇賢新城等近郊板塊。在此環境下，各大品牌房企的銷售業績表現如何，下面隨榜單一起來進行詳細了解。
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2022 年 1-11 月，杭州房地產銷售額 TOP20 企業的合計銷售額為 4193.4 億元，合計銷售面積 1142.3 萬方。本土房企濱江占據銷售額 TOP1，保持領先優勢，1-11 月累計銷售額 1082.7 億元；綠城以銷售面積 203 萬方超越濱江升至銷售面積 TOP1；萬科以 264.4 億元、82.8 萬方躋身榜單 TOP3。1-11 月銷售額 TOP20 門檻升至 63 億元，銷售面積 TOP20 門檻則突破 20 萬方。
2022 年 1-11 月，杭州市商品住宅銷售金額 TOP10 項目合計銷售 700.5 億元。排行榜前 2 位的項目銷售金額均突破 90 億元，其中杭珹未來中心以 99.2 億元穩居榜首，杭與城本月加推 440 套，以 98.7 億元的銷售額升至第二，觀翠攬月軒以 87.4 億元位居第三。
2022 年 1-11 月，杭州市商品住宅銷售面積 TOP10 項目合計銷售 176.6 萬方。杭珹未來中心以銷售面積 27.5 萬方固守龍頭，杭與城以 27.4 萬方位居第二，中駿鼎湖未來云城以 19.9 萬方穩居第三。
▍政策出臺
11 月 11 日，杭州調整個人住房按揭貸款政策，實行 " 認房不認貸，二套首付 4 成，下調貸款利率 " 的新政：即在杭州市無住房、但有住房按揭貸款記錄且相應貸款已結清的居民家庭，再次購房普通自住房，可按首套房貸（首付 3 成起）政策執行；二套房最低首付比例由 6 成降至 4 成；首套房貸利率降為 4.1%，二套為 4.9%。
點評：
本次新政是杭州自 2017 年宣布實行 " 認房又認貸 " 政策后的首次松綁，尤其利好改善購房者。對于外地有房、杭州無房，或在杭州限購區有房、準備置換的購房者來說，降低了購房門檻和貸款成本，同時也釋放部分剛需購房者的需求，預計將帶動一波成交量走高。此外，本次新政會進一步加劇新房、二手房的冷熱分化，預計二手房市場的掛牌量將進一步增加，新房市場的熱門改善板塊將吸引更多房票。
▍商品住宅市場解讀
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量價齊漲，供應、成交量創年內新高。2022 年 11 月，杭州十區（包含臨安、富陽）的商品住宅供應 141 萬方，環比增長 27.5%，成交 114.3 萬方，環比漲幅達 48.8%，臨近年末房企推盤力度加強，供應面積和成交面積均創年內新高；受改善項目集中加推的影響，成交均價 " 四連跌 " 后回升。
熱門改善項目集中推盤，拉升整體市場表現。2022 年 11 月杭州十區（包含臨安、富陽）新房市場推盤 9308 套，錢二、申花、文暉等核心改善板塊的熱門項目集中入市，如天瀾海岸、江華璽云、星瓚頌錦府、杭曜置地中心、文樾上院等，共吸引一萬多張房票，拉升整體市場表現，本月整體中簽率 41%，同比降低了 7 個百分點。
板塊分化持續，流搖范圍進一步擴大。目前新房市場板塊分化明顯，流搖范圍逐步從遠郊外圍板塊蔓延至近郊板塊，如丁橋、石橋華豐、臨平新城、崇賢新城等上個月在流搖邊緣掙扎的板塊，本月開盤的項目基本全部流搖。
▍典型樣本項目點評
濱江天瀾海岸
1）錢二優質改善板塊，規劃利好。錢二板塊位于杭州沿江東擴的主要方向上，商業、公共設施規劃配套完善，發展潛力大。項目距五堡 TOD 約 2.5 公里，周邊擁有杭州師范大學東城第二小學、浙江省杭州高級中學（錢江校區）等優質教育資源。目前周邊未交付住宅項目較多，預計未來居住氛圍將逐漸成熟。
2）濱江品牌及產品實力出眾，打造新一代標桿項目。濱江集團以高端產品力受到市場認可，本項目是繼金色海岸、陽光海岸后，濱江在錢二打造的一線江景標桿項目，外立面采用香檳色鋁板 + 大面積玻璃，配置 " 藍寶石 " 水系、地下會所、恒溫泳池等，產品實力出眾。
3）大戶型 + 頂級改善定位，具有一定稀缺性。本項目戶型 178㎡起步，面積段 178-465㎡，全部為大面積改善戶型，目前 300㎡以上的住宅產品在杭州新房市場上具有一定稀缺性。
濱江天瀾海岸擁有優越的地理位置及稀缺江景資源，頂級改善定位，加之濱江品牌及產品實力出眾，一個月內推盤兩次，中簽及去化表現亮眼。
▍土地市場解讀
11 月 29 日，杭州市 2022 年第四批集中供地完成競拍活動。本次集中供地推出的 8 宗涉宅地塊全部成交，其中底價成交 4 宗，3 宗地塊進入搖號環節，地塊熱度分化明顯。
圖：杭州歷次集中供地成交情況
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本次集中土拍總成交建面 28.7 萬平方米，成交總金額 98.9 億元，成交樓面均價 19922 元 / 平方米，平均溢價率 8.4%。濱江集團摘得奧體兩宗地塊，建杭置業、中天美好集團分別搖中競爭激烈的錢二、奧體地塊。
表：杭州 2022 第四批次集中供地成交情況
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▍后市預判
11 月眾多熱門改善項目入市，帶動成交量價齊漲、整體中簽率降低，但流搖率走高、流搖范圍進一步擴大，市場分化仍在持續。臨近年末房企推盤意愿強烈，預計 12 月市場供應或將繼續放量。需求端目前主要受購房者對經濟環境及自身收入預期的影響，新政對市場剛改及改善需求的釋放有一定刺激作用，因此預計次月成交量可能維持高位。
政策解讀：
中國房地產政策跟蹤報告（2022 年 11 月）
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國常會再提房地產，托底信號明確！
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再發利好！預售資金監管優化舉措來了
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央行、銀保監出臺 16 項救市舉措，能托住房地產嗎？
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從 " 二十大 " 報告看房地產發展方向
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企業研究：
2022 年 1-11 月中國房地產企業銷售業績排行榜
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2022 年 1-11 月全國房地產企業拿地 TOP100 排行榜
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" 三支箭 "：房企融資排行榜
https://u.fang.com/yszlni/
中國房地產企業動態監測第 325 期
https://u.fang.com/yt4o6n/
房地產市場：
中國房地產 2022 年市場總結 &2023 年趨勢展望
https://u.fang.com/yszmgt/
中國房地產市場月報 2022 年 11 月
https://u.fang.com/yszlo7/
中國 300 城市土地市場交易情報（2022 年 11 月）
https://u.fang.com/yszmkz/
杭州房地產市場月報 2022 年 11 月
https://u.fang.com/ysykfg/
杭州土地市場月報 2022 年 11 月
https://u.fang.com/ysykji/
指數研究：
中國房地產指數系統百城價格指數報告（2022 年 11 月）
https://u.fang.com/yt4o6r/
物業研究：
2022 中國物業服務上市公司 ESG 測評研究報告
https://u.fang.com/yszk6u/
2022 年中國物業服務價格指數研究報告
https://u.fang.com/yszk6t/
2022 中國房地產服務品牌價值研究報告
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