中新經緯11月10日電 (李惠聰)近日，黑石房地產基金資產管理平臺龍地(Dragon Cor)，即將完成對粵港澳大灣區內約28萬平方米倉庫項目的收購。這一最新外資收購事件經媒體報道后，引發“外資抄底中國房地產”的熱議。
對此，住建部政策研究中心原主任、中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹在接受中新經緯采訪時直言，“當前，外資進入中國市場投資的整體規模，相對而言還是較少。企業個別的投資案例，都不足以說明當前市場就存在典型的外資大規模投資行為”，在秦虹看來，“外資抄底中國房地產”這樣的說法，“有點說大了”。
“抄底”說法并不準確
同時，市場也有專家指出，2022年一些外資公司在中國部分領域投資布局力度的確有所加大，但從整體來看，“抄底”說法并不準確。
戴德梁行監測數據顯示，2022年前三季度，外資投資中國樓市金額并未大幅增加、投資比重也沒有明顯上升，其投資規模與2021年同期基本持平。
據仲量聯行數據，2022年前三季度，全國房地產大宗市場交易規模約為947億元，而2021年及2020年全年的數據分別為2229億元、2085億元?？梢姡?022年外資在中國的房地產大宗市場交易規模要超越前兩年的概率較小。
萊坊國際董事、上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨向中新經緯表示，從市場實際成交結果來看，并未出現大規模的外資“抄底”投資房地產市場現象。
“首先，我不認為目前中國房地產市場是處在一個‘底部’市場，無論從價格還是交易規模來看，都在一個平穩期”，楊悅晨表示。
萊坊國際調研顯示，目前在市場上投資案例的主體，大部分是多年持續深耕中國市場的一批外資房地產投資機構。楊悅晨指出：“從我們接觸的客戶來看，他們現在更多是在關注商業辦公、長租公寓等項目，交易出價和決策都較為保守”。
當前中國房地產資產價值水平
近兩年來，隨著部分房企流動性危機持續爆發，房地產行業發展低迷。相較之下，外資和港資企業資金充足，從2021年下半年以來，就有部分外資開始重點收購國內部分持有型物業。
中指研究院企業事業部研究負責人劉水對中新經緯表示，國外資本歷史悠久，經歷過全球多個國家房地產市場周期變化，善于跨周期經營，規避周期性風險，常會在市場低迷期擇機進入市場投資。
劉水指出，仍處深度調整期的中國房地產市場，行業資產整體流動性較差，資產價格相對較低。這首先體現在土地價格，國內重點城市土地招拍掛成交，許多地塊溢價率很低，甚至以底價成交。近期300個城市住宅土地成交溢價率不足2%，處于近年低位。
其次，當前上市房企股票價格較低。上市房企股價平均市盈率保持在5左右，市凈率低于1，均處較低水平。再次，持有型商業物業價格較低，短期宏觀經濟乏力，疫情及消費影響導致商業物業資產價格較低。
楊悅晨則認為，資產價格受宏觀政策影響較大，經歷數輪宏觀調控之后，“中國的房地產價值回歸至一個相對平穩的水平，資產價格走勢亦趨于理性，剛需成為主要的價格驅動因素”。
具體從上市房企角度來看，楊悅晨指出，房地產行業整體估值處歷史較低水平，盈利水平呈現同比下降趨勢。但隨著穩地產各項政策持續發力，房地產估值有望企穩。
外資投資標的更看重什么？
據機構統計，2022年以來，包括黑石集團在內，大和房屋、易商紅木、凱德、博楓資產等知名國際開發商、資管公司等都陸續在中國拿地、收購項目，此外，以貝萊德、高盛為代表的部分外國資本也積極收購中國房企的債券或股票。
但從大宗市場交易來看，越來越多的外國資本將資產類別從商辦領域，進一步延伸至長租公寓、物流園區、生命科學園、數據中心、舊城改造等領域。
楊悅晨指出，外資企業針對投資的城市、具體項目都有其嚴格的投資可行性分析標準。相較住宅，中國存量資產市場具備多層次、國際化特質，不確定性和波動性相對更小、且與宏觀增長動力聯系更緊密。資產的穩定與可持久性，在當前全球市場環境之下，顯得尤為重要。
“近期，很多地產大宗交易涉及物流、倉儲、產業園區等物業類型，可見外資對此類型的物業發展前景顯現出樂觀”，楊悅晨表示。
劉水也指出，長遠來看，中國經濟發展具有較高韌性，城市化率還有提升空間，當前房地產情況是處在必要調整階段。無需懷疑的是，中國房地產具有持續發展的確定性。(中新經緯APP)
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