作者 | 范智林
來源 | 金融智庫
房地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭老大萬科，業(yè)績也被行業(yè)的寒冬拖累了！
萬科凈利潤下跌46%
3月30日，萬科A發(fā)布了2021年財(cái)報(bào)，2021年實(shí)現(xiàn)營收收入4528億元，同比增長了8.04%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為225.2億元，同比下滑45.75。
萬科的凈利潤，竟然也下降了近一半！
這個(gè)數(shù)據(jù)究竟意味著什么呢？
拉長時(shí)間線來看的話，萬科2017年的凈利潤就已經(jīng)達(dá)到了280.52億元，而2021年的凈利潤水平，直接跌回到了5年前。
從增長率來看，這是近十年來萬科的凈利潤第一次負(fù)增長的，走勢是一個(gè)超級大拐點(diǎn)，預(yù)示著往后凈利潤還有可能下跌得更厲害。
不過，這一次的凈利潤下跌并沒有讓萬科的股價(jià)掀起太大的波瀾，相反，3月30日、31日、4月1日的股價(jià)都連續(xù)漲了三天。
或許是因?yàn)椋诖酥埃f科就已經(jīng)對業(yè)績進(jìn)行了披露，市場早已有預(yù)測了。
萬科最主要的業(yè)務(wù)便是房地產(chǎn)開發(fā)，此前萬科披露，2021年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積3807.8萬平方米，銷售金額6277.8億元，分別下降18.4％和10.8％。
主營業(yè)務(wù)的銷售金額和銷售面積都在下滑，凈利潤的下滑自然是預(yù)料之中的。
不過，即便萬科的業(yè)績預(yù)測下滑嚴(yán)重，并不妨礙股民們對萬科的投資熱情，尤其是在最近兩周房地產(chǎn)領(lǐng)域頻頻傳來利好的情況，萬科作為房地產(chǎn)的龍頭股，已經(jīng)連漲了兩周。
在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，如果說有哪家開發(fā)商是最為穩(wěn)健的，非萬科莫屬了。
財(cái)報(bào)顯示，萬科的有息負(fù)債總額為2659.6億元，同比增長2.9%，截至2021年末，萬科的貨幣資金為1493.5億元，連續(xù)13年保持經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正。
在國家劃定的“三道紅線”政策下，萬科的凈負(fù)債率為29.7%，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為69.8%，現(xiàn)金短債比是2.5，三項(xiàng)指標(biāo)都處于綠檔水平。
雖然負(fù)債總額高達(dá)1.54萬億元，但資產(chǎn)總額高達(dá)1.94萬億元，資產(chǎn)負(fù)債狀況仍然十分良好，是國內(nèi)開發(fā)商企業(yè)中當(dāng)之無愧的優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)。
與負(fù)債2萬億元，卻無法償還十幾億的債務(wù)的恒大相比，簡直就是天壤之別。
不過，受凈利潤下滑的影響，萬科董事長郁亮還是公開向股東致歉，并主動(dòng)放棄了個(gè)人2021年度獎(jiǎng)金，個(gè)人薪酬也主動(dòng)降為稅前154.7萬元，比2020年少了上千萬元，降幅高達(dá)9成。
同時(shí)，包括郁亮在內(nèi)的公司任職的8名董事、監(jiān)事高級管理人員都降薪，合計(jì)降薪一半，減少約2400萬元。
此外，為了提振投資者的信心，郁亮還代表萬科拋出了A股回購計(jì)劃，擬回購20億~25億元的A股股票，但回購價(jià)格不超過18.27元/股。
按上限和下限計(jì)算，萬科擬回購的股份數(shù)量約占總股份本的0.94%-1.18%，這或許是最近萬科股價(jià)大幅上漲的一大原因。
萬科雖然凈利潤有所下滑了，但相對行業(yè)內(nèi)的其他公司來說依然較好，因?yàn)檫@不僅僅是萬科一家的問題，而是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)所遇到的困境。
房地產(chǎn)的寒冬
2021年對房地產(chǎn)行業(yè)來說，幾乎是轉(zhuǎn)折性的一年。
2021年是中國樓市大調(diào)控的一年，從一線城市開始擴(kuò)展到二線城市、三四五線城市，全國樓市調(diào)控次數(shù)總計(jì)超過了600次，方法也是前所未有的嚴(yán)厲，被稱為史上最嚴(yán)。
這場嚴(yán)厲的調(diào)控帶來的結(jié)果，是全國房價(jià)均價(jià)在2020年底突破萬元大關(guān)后，首次跌回了萬元以下。
一線城市中，北京、上海的房價(jià)持續(xù)穩(wěn)定甚至微跌，深圳的房價(jià)被二手房指導(dǎo)價(jià)直接冰封，而廣州的房價(jià)也出現(xiàn)了環(huán)比下跌。
二線城市中，成都、重慶火熱的樓市被澆滅，武漢、長沙、南京、蘇州、寧波、杭州、西安、鄭州等新一線城市的房價(jià)都出現(xiàn)了不同程度的回調(diào)。
但是，這場調(diào)控也帶來一次更為嚴(yán)重的兩極分化。
一線城市和新一線城市由于持續(xù)的人口流入，房價(jià)支撐較強(qiáng)，總體房價(jià)僅僅是微跌，三四五線城市就扛不住了，由于人口流出、城建擴(kuò)張，大量的房子空置，去庫存周期不斷加長，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)的下跌。
最終，為保樓市，以岳陽市的“限跌令”開始，全國共有26個(gè)城市出臺(tái)了“限跌令”，限制房價(jià)的下跌。
一邊是房子越來越難賣出去，一邊是限制房價(jià)下跌，最受傷的便是開發(fā)商了。
2021年，恒大、華夏幸福、陽光城、藍(lán)光發(fā)展等等，不少房企甚至龍頭房企都相繼爆雷，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈造成巨大影響。
即便萬科是龍頭房企，在這場風(fēng)波之中也很難獨(dú)善其身。
這場樓市風(fēng)波一直延續(xù)到了現(xiàn)在，2022年最新的1-2月房企銷售數(shù)據(jù)顯示，幾乎所有的房企銷售額都在下跌。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-2月份，全國商品房銷售面積1.57億平方米，同比下降9.6%；商品房銷售金額1.55萬億，同比下降19.3%。
其中，萬科的銷售金額為649.7億元，排在第二名，碧桂園以691.2億元排在第一。
但是，從這份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)榜單可以看出，頭部房企的銷售金額下跌的幅度，最小的便是碧桂園，下跌20.43%，最大的是中南建設(shè)，下跌幅度59.66%，其他房企的跌幅都在這個(gè)區(qū)間內(nèi)。
可想而知，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷怎樣的艱難，房企們?nèi)绻陨韺?shí)力不夠雄厚、現(xiàn)金流不足，很容易就會(huì)再現(xiàn)恒大的結(jié)局。
最近，另一家房企巨頭融創(chuàng)中國，由于債務(wù)到期未能如期兌付，進(jìn)行了展期，使得融創(chuàng)在資本市場的信譽(yù)直接跌為負(fù)值，市場預(yù)測下一個(gè)爆雷的有可能便是融創(chuàng)。
萬科，可以說是中國房地產(chǎn)領(lǐng)域、民營房企中最后的防線。
進(jìn)入2022年以來，未了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，已經(jīng)有超過40個(gè)城市給樓市松綁，降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款比例等等，在各方面持續(xù)松綁。
不過，3月份全國各地受疫情影響比較嚴(yán)重，可以預(yù)測房企的銷售數(shù)據(jù)也不容樂觀。
萬科的轉(zhuǎn)型之路，也迫在眉睫了。
萬科破局之策
對于萬科的困境，郁亮稱，近幾年來，土地市場競爭激烈，對行業(yè)毛利率水平造成明顯影響，盡管公司在行業(yè)中較早意識(shí)到高速增長終將結(jié)束，但慚愧的是，我們的行為未能堅(jiān)決擺脫高增長慣性。
當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時(shí)候，部分城市的投資追高冒進(jìn)，對市場判斷過于樂觀，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。
萬科的業(yè)務(wù)中，95.59%是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)的毛利率下滑，是直接影響萬科凈利潤下滑的原因。
就在萬科財(cái)報(bào)公布的同一天，證監(jiān)會(huì)也收到了萬科關(guān)于將萬物云分拆上市的申請。
萬物云是萬科旗下的一大業(yè)務(wù)，是中國領(lǐng)先的全域空間服務(wù)提供商，也是獨(dú)一無二的由社區(qū)、商企和城市空間“三駕馬車”業(yè)務(wù)體系協(xié)同驅(qū)動(dòng)的服務(wù)供應(yīng)商。
萬物云的營業(yè)收入主要分為三個(gè)板塊，社區(qū)空間居住消費(fèi)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)。
這家公司是萬科為了服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而形成的，與萬科物業(yè)也是相輔相成，2021年，萬物云的收入已經(jīng)超過200億元，是萬科旗下的一個(gè)得力干將。
除了萬物云以外，郁亮也談到了萬科未來的價(jià)值支撐新賽道，分別是物業(yè)服務(wù)、物流倉儲(chǔ)、長租公寓和商業(yè)。
不過，這些業(yè)務(wù)現(xiàn)在根本無法與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相提并論，萬科僅僅是將有限的精力放在這些業(yè)務(wù)，更多的是專注于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
即便房地產(chǎn)開發(fā)毛利率下降，但依然有著21.82%的毛利率和8.41%的凈利率，遠(yuǎn)比遠(yuǎn)比物業(yè)服務(wù)、倉儲(chǔ)物流、長租公寓和商業(yè)這些業(yè)務(wù)的毛利率要高。
萬科現(xiàn)在在做的是，是抓管理，將國內(nèi)1412個(gè)開發(fā)項(xiàng)目分了8個(gè)等級，每個(gè)等級的項(xiàng)目都設(shè)置專屬的代碼和控制節(jié)點(diǎn)，狠抓落實(shí)，只要有一個(gè)節(jié)點(diǎn)不合格，項(xiàng)目就進(jìn)入不了下一個(gè)節(jié)點(diǎn)。
萬科要做的，就是吸收、消化掉目前這1412個(gè)項(xiàng)目，降低成本、提高利潤率水平。
畢竟，萬科目前的預(yù)收賬款為6369億元，已售未結(jié)算金額為7108億元，雙雙超過了全年的營收。
只要萬科維持穩(wěn)健的步伐不變，那么萬科對于萬科就是最大的價(jià)值，一個(gè)強(qiáng)有力的信用價(jià)值，能夠給購房者強(qiáng)大的信心。
萬科一時(shí)要改變占比接近96%的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)格局是不可能的，唯一能做的就是穩(wěn)定主營業(yè)務(wù)、降本增效，同時(shí)擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，在其他相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展未來的賽道。
慶幸的是，萬科旗下，無論是萬科物業(yè)、還是萬物云等，都是極具競爭力的企業(yè)，營收和利潤都十分強(qiáng)勁，與阿里巴巴“收購一家倒閉一家”截然相反。
雖然這一次是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的挑戰(zhàn)，但萬科是其中最有機(jī)會(huì)突圍的企業(yè)，熬過寒冬，下一個(gè)春天就將到來。
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