今年的《政府工作報告》提出，繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。我國房地產市場在2021年經歷了一些起伏，可以看到，去年底至今的房地產政策和相關表述也隨市場變化出現了一系列調整和深化。2022年的房地產市場將向何處去？

毋庸置疑，房地產業的良性循環和健康發展，能夠為穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用。觀察房地產業的發展趨勢，須以宏觀經濟的整體發展為大背景。我國每年城鎮新增就業人口超過1100萬人，住房的剛性需求仍然比較旺盛。同時，房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟、全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。因此，促進房地產業的良性循環和健康發展對于整個宏觀經濟的平穩運行能夠起到重要作用。同時，比較旺盛的需求也能為市場提供有力支撐。可以預計，2022年的房地產市場需要并且能夠總體繼續實現平穩發展。

促進房地產業良性循環和健康發展，需要“因城施策”持續發力。當前，我國房地產市場兩頭分化勢頭有所加劇。一線和強二線城市以穩為主；眾多三四線城市和縣城因為供給過剩和人口流出等因素出現了一定下調趨勢。政策和預期對于短期內房地產市場的影響較大。經歷了去年下半年的總體低迷，無論是購房者還是房地產開發商，重建信心尚需一段時間；一些房地產開發企業的資金紓困仍在進行。政策層面，今年以來，有不少城市根據實際情況出臺具體調控措施，為穩樓市釋放積極信號，包括放寬限購，取消“認房又認貸”——首套住房結清貸款再購房的，按首套房執行貸款政策，降低首付比例，提高公積金貸款額度，給予購房補貼，為人才購房提供支持等。政策暖風頻吹，力度可謂強勁。相信隨著“因城施策”逐步發揮作用和各方對市場信心的恢復，房地產市場發展有望更平穩。

住房更加回歸居住本質，“房住不炒”仍是底線。過去，房價飛速上漲給住房賦予了過多金融屬性，隨著一系列政策的實施，我國“房地產泡沫化金融化得到根本扭轉”，住房也更加回歸居住本質。當前，房地產市場需要避免整體下行趨勢，同樣應避免重回投機和炒房軌道。對于購房者而言，應認識到，希望買房后實現暴漲的時代已經過去了，應該從自身實際居住需求出發，合理配置住房。對于地方政府而言，有必要保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性協調性。在市場處于上行區間時，應避免政策過度疊加致使市場過快下滑；一些三四線城市則應避免政策過度寬松再將市場引向濃厚炒作氛圍。

合理住房需求將得到更好滿足。合理的住房需求應該包括剛需和改善性需求。此前，銀保監會曾表態將重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。近日，銀保監會、央行要求優化住房金融服務，滿足新市民合理購房信貸需求。隨著生育政策調整以及人民群眾對美好居住生活期待的提升，改善性需求在購房中的占比不斷增加，不僅希望擴大居住面積，也希望居住環境和品質得到改善。因此，合理改善性需求也需得到更多支持。

租賃新時代正加速到來。2022年，保障性租賃住房籌集和建設規模將實現大提速，這類重點針對新市民、青年人打造的租賃型住房將從2021年的籌集建設94.2萬套（間）躍升至2022年的240萬套（間）。同時，按照政策部署，長租房市場也將實現加快發展。隨著租賃加速補短板，住房租賃將成為廣大居民解決居住問題更加普遍和便利的選擇。

“探索新的發展模式”有利于房地產行業的長遠發展。城市的發展正在從“有沒有”向“好不好”轉變。城市更新、老舊小區改造、新型城市基礎設施建設、租購并舉、建立多層次住房供應體系、提升居住服務質量等，都可以成為房地產行業探索新發展模式、形成新增長點的突破口和重要內容。正在經歷變革的房地產行業，需要主動迎接挑戰，實現更高質量發展。（本文來源：經濟日報 作者：亢舒）