2021年，房地產市場強弱轉換，告別高速增長的“白金時代”，行業邁進“青銅時代”。

從行業規模來看，2021年全國商品房銷售金額達到18萬億，同比增4.8%，房地產增長對經濟增長總體起到拉動作用。但自下半年起，規模增速逐月下行，銷售和投資下行壓力巨大。

房地產仍是壓艙石和支柱產業，經過5年的高位運行且再創新高，行業下行并真正迎來負增長時代已然成為共識，未來，行業規模將回到五年前。

在“房住不炒”、“三穩預期”、“良性循環”下，整個行業都將從過去的粗放式發展轉向精細化運營。未來房企也將轉向低利潤、低增長、低杠桿的內生型增長模式，并將催生出多種關聯的新賽道。

2022年或將成為行業與周期重啟的一年，2022年的變化將是劇烈的、動蕩的，但新的穩定也會出現，在新趨勢下如何實現破局，在新篇章來臨前立于行業潮頭，成為“剩者”至關重要。

在這關鍵一年，行業規模將如何表現？重點22城集中供地會有哪些變數，土地市場將何去何從？城市分化加劇，如何做好投資？房企第二曲線格局會有哪些新變化？2022年，行業規模、政策、地市、企業等方方面面都會發生很多可能性，基于大數據分析和市場研判，這些趨勢變化最終可以歸納成以下十大預測。

行業規模回到五年前

2015-2016年是房地產行業重要的轉折點，商品住宅銷售面積從2015年11.2億平方米，跳漲至2016年13.8億平方米，此后幾年住宅銷售面積一直維持在14-15億平方米，僅2015年至2016年出現了近3億平方米的跳躍式增長。

預計未來五年行業年均規模將回歸至10.6億-12.7億平方米，中位數是12億平米左右，與2015年-2016年的水平基本相當。

長效機制漸成閉環

2022年，房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒”，政策將圍繞解決新市民、困難群體住房難題不斷深化，“四限”、去杠桿、房產稅等長效機制漸成閉環。

短期內，“四限”調控仍將從緊執行，尤其是核心一、二線城市，繼續堅持房地產調控目標不動搖、力度不松勁，并嚴堵政策監管漏洞，但政策加碼頻率將趨勢性下降。壓力二、三線城市仍需為市場減壓，防止城市房價出現大幅下滑。房地產行業去杠桿還將繼續落實下去，倒逼企業降負債、居民降杠桿。

土地市場整體蕭條

受集中供地新政和市場下行的雙重影響，2021年土地市場經歷了由高熱降至低溫的劇變。盡管2021年末房地產信貸環境邊際放松，但市場信心短時間內仍難恢復。

2022年土地市場熱度將繼續下行，加之房地產金融監管環境仍將從緊，企業“錢緊”現狀短時間內難以緩解，拿地態度將會更加謹慎，部分沒有補貨壓力的房企會減少拿地或不拿地，且2022年將會出現大量收并購或項目合作機會，房企拿地意愿進一步降低，預計2022年土地市場將趨于蕭條。

房價不漲成新常態

根據全國商品房銷售面積和銷售金額估算，截止至2021年12月31日全國70個大中城市商品房銷售均價已下降至9512元/平方米，環比再降0.9%，較2021年初1-2月下降14%，大部分城市都曾出現過房價下跌的情況。

堅持“房住不炒”主基調，“穩地價、穩房價、穩預期”的長效調控機制下，2022年房價不漲將成新常態。熱點城市還將面臨一定的價格波動，但整體房價上漲動能減弱，“萬人搖”的局面難以再現。

城市分化加劇看好25城

城市分化持續加劇，當前評判城市發展前景，除了人口、經濟等硬實力外，還有部分軟實力指標起到至關重要的作用。對于城市選擇，堅持長期聚焦人口基本面尚佳、經濟基礎良好、城市軟實力較強的25個核心一二三線城市。

25個城市分別為：

長三角

上海、杭州、南京、蘇州、合肥、寧波、無錫、常州、溫州

粵港澳大灣區

深圳、廣州、佛山、珠海、東莞

京津冀

北京、天津

成渝城市群

成都、重慶

長江中下游城市群

武漢、長沙

關中城市群

西安

中原城市群

鄭州

山東半島

青島、濟南

海西城市群

廈門

房企“爆雷”此起彼伏

2021年，房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”持續發力，銀行業金融機構急于“收傘”，房企“爆雷”事件頻發。

2022年整個行業步入無增長時代，負增長企業數量增加，融資受限的同時，面臨較大的償債壓力，房企生存壓力巨大。資金鏈緊張的情況下，行業“爆雷”事件仍將持續，而“爆雷”問題之后，企業公信力下降，進而影響整個行業健康發展與良性循環。

物業行業繼續“擠泡沫”

房地產與物業行業唇齒相依。2021年，受地產主業震蕩的影響，物業行業迎來價值回歸，尤其物業股迅速回調，資本市場回歸理性，除個別央企、國企物業股企穩外，其余物業股大幅下挫，距高位跌破70%的物企比比皆是。

多支物業股的市盈率低于10倍，預計2022年行業平均市盈率為15.3倍，物業行業“走下神壇，回歸理性”，未來繼續“擠泡沫”。

保租房改變租賃格局

發展保障性租賃住房是“十四五”時期住房建設的重點任務。中央規定“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例力爭達到30%以上。

2022年保障性租賃建設將明顯加快，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套，租賃行業配套政策將進一步完善，多個城市城市動作頻繁，并在制度、土地、簡化審批流程以及資金支持方面給予支持，確立租賃住房保障體系，而年初保租房不納入房地產集中度管理，配套政策進一步完善，為十四五期間保租房任務完成保駕護航，多個政策內容將影響未來3-5年租賃行業的格局。

養老需求持續爆發

養老產業規模提速，2022年正式迎來60后人群退休高峰，低齡老人年均新增2360萬人，五年累計1.18億人，未來將徹底激活低齡康養消費市場，80歲及以上高齡人口數量達到3580萬人，復合增長率保持高位，2025年高齡人口數量將達到4600萬人，養老產業規模有望突破12萬億，涉房部分達到3萬億，產業空間巨大。

按區域養老潛力來看，長三角區域作為養老潛力的風向標，遙遙領先，其次是京津地區、山東、廣東潛力較為突出，而東北和西北較弱。

按城市來看，2021年中國典型城市養老潛力TOP20分別為：上海、北京、深圳、廣州、南京、無錫、蘇州、南通、天津、青島、杭州、成都、武漢、常州、寧波、重慶、濟南、廈門、揚州、大連。

房地產仍是壓艙石

房地產行業告別“白金時代”，但房地產業仍是壓艙石和支柱產業。2021年我國房地產市場總體穩定，房地產增長對經濟增長繼續起到拉動作用，房地產業增加值比上年增長5.2%，拉動整體經濟增長0.4個百分點。2022年，房地產業壓艙石的地位將進一步體現。

按商品住宅總量未來五年年均規模10.6億-12.7億平方米計算，若房價增速維持5%，每年行業成交金額約在15萬億上下，相較于其他行業，房地產行業規模依然很大。

2022年，房地產行業迎來發展新階段，行業進入“青銅時代”，房地產行業仍將是壓艙石和支柱產業。

預測，是為了更好的決策，這些林林總總的內容，歸納起來的核心關鍵是行業負增長、企業迎變局。行業快速迭代的調整期，如何成為“剩”者，需要房企重新尋找適合企業未來發展的增長路徑，不改變沒有出路。

2022來到新的十字路口，風起的時候，保持鎮定。

（作者系易居企業集團CEO）