地產(chǎn)圈子的一些大佬對2022年的房地產(chǎn)市場進行展望，總體來看，狂熱的情緒被悲觀所取代，現(xiàn)在要在市場上找到一個對地產(chǎn)看好的人真不容易，而在兩年前，市場仍然是多頭的天下，冷暖轉(zhuǎn)換一轉(zhuǎn)瞬，所有行業(yè)都是如此。所謂行業(yè)冷暖，不過是人性弱點的折射而已。
房地產(chǎn)已經(jīng)進入到黑鐵時代，這是萬科最新的觀點。無需知道黑鐵究竟指什么，一看這個名稱，自然代表對房地產(chǎn)市場的悲觀。過去一些人認(rèn)為，房地產(chǎn)會進入到白銀時代，現(xiàn)在則是黑鐵。
其實，不管是白銀，還是黑鐵，其思維邏輯仍然是過去的邏輯。在我看來，按照過去的邏輯預(yù)判未來的市場，只會得到錯誤的結(jié)論。按照馬車時代的邏輯預(yù)測汽車時代，結(jié)論會錯得離譜。
房地產(chǎn)不是進入什么黑鐵時代，而是在醞釀一場顛覆性的變局。
記得2017年年底，我提出房地產(chǎn)企業(yè)一定要高度重視“金融新周期”，告別高杠桿模式時，很多房地產(chǎn)企業(yè)嗤之以鼻，依然我行我素；2018年，當(dāng)我提出房地產(chǎn)20年的大周期已經(jīng)結(jié)束，市場將會變天時，大多數(shù)房企沒有意識到這可能是生死攸關(guān)的命題。
然而，短短的兩三年時間，我的這兩個判斷都成了現(xiàn)實。我經(jīng)常假設(shè)，如果當(dāng)年，一些房地產(chǎn)巨頭聽了我的“金融新周期”的判斷，主動收縮杠桿，今天他們是否會陷入目前的困境，如果早幾年，他們意識到房地產(chǎn)的基本邏輯變了，今天是不是有一些已經(jīng)完成了轉(zhuǎn)型？然而，歷史從來沒有假設(shè)。
最關(guān)鍵的是，面對房地產(chǎn)市場的變體和房價邏輯的變化，如何對下一個周期的房地產(chǎn)市場做出精準(zhǔn)的判斷并采取積極的戰(zhàn)略應(yīng)對，這才是每一個利益相關(guān)方最應(yīng)該做的事。
01
環(huán)境在變
房地產(chǎn)市場的變天，主要體現(xiàn)在3個變化：
一是市場的基本面確定變了。在房地產(chǎn)的第一個周期，市場的基本面是供求失衡，市場面對的最大問題是房子不夠，解決商業(yè)及居民基本的居住需求是上半場的主要任務(wù)。
可以說，從1998年房地產(chǎn)市場化改革以來，中國用了20年左右的時間，基本實現(xiàn)了住房從短缺到供需平衡的歷史性巨變，這是一個非常了不起的成就。在基本居住需求及商業(yè)地產(chǎn)基本滿足的情況下，房地產(chǎn)市場的主要矛盾，已經(jīng)從過去的房子短缺，進入到資源錯配導(dǎo)致的不均衡不充分的問題。
二是房地產(chǎn)的基本定位的變化。隨著“房住不炒”的長期化，“去投資”功能的房地產(chǎn)市場的價格規(guī)律肯定和過去不一樣，房地產(chǎn)政策從經(jīng)濟政策為主回歸到民生和社會政策為主。
這意味著，中國將真正構(gòu)建起以民生和居住為要義的房地產(chǎn)社會政策體系。房地產(chǎn)價格將告別過去的暴漲而進入穩(wěn)定的上漲周期，我們很難看到未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過去那樣一旦放松調(diào)控市場就出現(xiàn)暴漲的情況；
三是房地產(chǎn)核心競爭力和價值鏈的變化。在住房告別短缺之后，房地產(chǎn)下一個周期，無論是開發(fā)商，還是房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)都將重塑。規(guī)模雖然重要，但已經(jīng)不是最重要的競爭力指標(biāo)，住房市場與新的科技革命的對接將催生大量的科技公司進入房地產(chǎn)，這將推動房地產(chǎn)市場的價值鏈的重構(gòu)和高科技化，房地產(chǎn)市場與產(chǎn)業(yè)對接成為必然。
由這3大變化引發(fā)的，則是房地產(chǎn)市場未來走勢的分化：
第一是城市與城市的分化。在中國經(jīng)濟周期、人口周期、城鎮(zhèn)化周期都發(fā)生巨大變化的情況下，中國的房地產(chǎn)在總體上會告別增量周期，而進入存量周期。但是，大城市、都市圈和城市群將仍然是房地產(chǎn)增量發(fā)展的區(qū)域，人口的流動將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)城市走勢的嚴(yán)重分化。
第二是城市內(nèi)部的分化。隨著人口進入下降周期，城市攤大餅時代結(jié)束，中國的城鎮(zhèn)化不會出現(xiàn)像歐美一樣的郊區(qū)化，占有核心資源的主城區(qū)將仍然是價值最高的區(qū)域。
第三是開發(fā)商的分化和洗牌。經(jīng)過規(guī)模主導(dǎo)的階段后，開發(fā)商將塑造自己的核心競爭力，將探索新的競爭模式，純粹靠玩高杠桿和高周期占據(jù)市場的開發(fā)商被淘汰出局。
但是，在房地產(chǎn)的趨勢上，很多人只看到了“變”，但更重要的是，房地產(chǎn)一些東西沒有變，這是認(rèn)清房地產(chǎn)大趨勢的關(guān)鍵。只看到變就會大驚小怪，就會對房地產(chǎn)過度悲觀，如果看到一些沒有變化的東西，才能看到房地產(chǎn)未來真正的趨勢。
從辯證的視角，我也要重申房地產(chǎn)市場的3個不變：
一是房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會變。國家統(tǒng)計局局長寧吉喆再次重申房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，引發(fā)外界的關(guān)注。這其實是一個基本常識。因為，盡管房地產(chǎn)和過去真的不一樣了，但房地產(chǎn)的市場沒有結(jié)束，因為中國的城鎮(zhèn)化還沒有完成，好品質(zhì)的房子在任何城市仍然短缺。
二是房地產(chǎn)作為老百姓財富配置的主要工具不會結(jié)束。從中國經(jīng)濟的大周期看，在城鎮(zhèn)化遠遠沒有結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)依然會成為老百姓資產(chǎn)配置的主要工具。
當(dāng)然，下一個周期房價的邏輯肯定和過去不同，房地產(chǎn)將進入專業(yè)化投資時代。未來的城鎮(zhèn)化將以大城市、城市群以及灣區(qū)為重心，未來房地產(chǎn)的機遇也將圍繞這些城市。碧桂園這幾年為什么在銷售數(shù)據(jù)上位居首位，和其大量的項目主要布局在城市群和都市圈有很大關(guān)系。
三是老百姓追求更好居住條件的需求沒有改變。在上一個房地產(chǎn)周期，房地產(chǎn)解決了“有房子住”的最基本問題，但距離老百姓對“好房子”需求的滿足，仍然不足。房子總體夠了，但好房子不夠，好房子缺，滿足老百姓對更好居住條件的需求，提供更多的質(zhì)量和品質(zhì)更好的房子，這將是下一個周期房地產(chǎn)市場的主要矛盾。
02
房地產(chǎn)的出路
那么，房地產(chǎn)未來之路在哪里？
回顧過去的20多年，中國房地產(chǎn)的走勢主要受四重力量的主導(dǎo)：
一是中國城鎮(zhèn)化的過程，大量的人口進入城市；
二是人口紅利和嬰兒潮的推動；
三是投資熱情的驅(qū)動，房地產(chǎn)在過去20年是少有的最好的投資選擇之一；
四是政策的調(diào)控和主導(dǎo)，中國房地產(chǎn)的走勢受到每一次政策調(diào)控的影響。
但是，隨著中國城鎮(zhèn)化漸近尾聲，人口生育率的下降，以及房地產(chǎn)基本面的逆轉(zhuǎn)，以上這些推動力量將不復(fù)存在，政策也不會成為最終的主導(dǎo)力量，無論是刺激房地產(chǎn)的政策，還是打壓房地產(chǎn)的政策，都不會對房地產(chǎn)的主要趨勢產(chǎn)生重要的影響。
基于此，筆者認(rèn)為，中央經(jīng)濟工作會議提出的“探索新的發(fā)展模式”特別關(guān)鍵，對于房地產(chǎn)而言，過去的模式已經(jīng)終結(jié)，在過去的模式中尋找出路只有死路一條，對此要有清醒的認(rèn)識。
在中國房地產(chǎn)進入全新周期的情況下，決定一個房地產(chǎn)企業(yè)未來的，是是否具有卓越的理念和面向中國新的城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)升級關(guān)鍵周期的發(fā)展模式和路徑，是對新型城鎮(zhèn)化的深刻理解，是對低碳、數(shù)字化巨大風(fēng)口的把握能力。
在筆者看來，未來房地產(chǎn)的風(fēng)口在3個方面：
一是新型城鎮(zhèn)化，特別是智慧城市帶來的風(fēng)口。中國未來的城鎮(zhèn)化一定是以大城市和城市群為中心的城鎮(zhèn)化，一定是以智慧城市的建設(shè)為抓手，也就是城市的高質(zhì)量發(fā)展，這幾乎仍然是上百萬億的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，誰抓住了新型城鎮(zhèn)化的風(fēng)口，誰就抓住了未來；
二是低碳、數(shù)字化是房地產(chǎn)重要的增長點，這也是中國未來最重要的財富風(fēng)口，而房地產(chǎn)的未來和低碳、數(shù)字化、智能可謂是天作之合；
三是產(chǎn)品和長期主義。“三高模式”和規(guī)模至上已經(jīng)被市場淘汰。未來決定開發(fā)商生死的，第一是產(chǎn)品，第二是產(chǎn)品，第三仍然是產(chǎn)品。而且，高科技會介入房地產(chǎn)，這是一個大的趨勢。
在房地產(chǎn)從賣方市場已經(jīng)完全轉(zhuǎn)入買方市場的情況下，目前主要的開發(fā)商如果不轉(zhuǎn)型，都可能被淘汰，10年以后，在房地產(chǎn)市場上，也許都是一些新面孔。如果這成為事實，我一點都不會感到奇怪。
