樂居買房訊 據省統計局最新公示，前三季度山西房地產開發市場運行情況分析出爐。數據顯示，前三季度，山西省房地產開發投資完成 1513.3 億元，增長 9.7%，其中，商品住宅投資完成 1210.0 億元，增長 12.2%。
另外，前三季度，山西省商品房銷售面積 2265.1 萬平方米，增長 42.4%，其中，商品住宅銷售面積 2153.2 萬平方米，增長 42.2%；
前三季度，山西省商品房銷售額 1578.1 億元，增長 40.7%，其中，商品住宅銷售額 1486.0 億元，增長 41.2%。
還理解到，山西省房地產開發企業資產負債率繼續走高。2020 年，全省房地產開發企業負債合計 13999.6 億元，增長 14.4%；資產負債率為 89.7%。
資產負債率是企業負債總額占企業資產總額的百分比，是反映企業的全部資產中由債權人提供的資產所占比重的大小 , 反映債權人向企業提供信貸資金的風險程度，也反映企業舉債經營的能力，資產負債率過高會導致企業償債能力下降。2020 年，全省房地產開發企業資產總計 15599.4 億元，增長 14.1%；負債合計 13999.6 億元，增長 14.4%；資產負債率為 89.7%，比 2019 年提高 0.2 個百分點，比 2019 年全國平均水平高 9.3 個百分點。
今年以來，山西省上下認真貫徹落實 " 穩地價、穩房價、穩預期 " 的長效管理機制，持續鞏固拓展疫情防控和經濟社會發展成果，分類指導、精準施策，不斷加強房地產市場供需雙向調節，全省房地產開發市場呈現開發投資保持穩定增長、商品房銷售面積高位持續回落、開發熱點向外轉移等態勢。
一、房地產開發市場運行特點
（一）房地產開發投資保持穩定增長態勢
前三季度，山西省房地產開發投資完成 1513.3 億元，增長 9.7%，增幅雖比上年同期回落 1.6 個百分點，比上半年回落 2.6 個百分點，但比全國平均增速快 0.9 個百分點，以 2019 年前三季度為基期，兩年平均增速為 10.5%，增幅比上半年加快 0.3 個百分點，比全國平均增速快 3.3 個百分點。其中，商品住宅投資完成 1210.0 億元，增長 12.2%，占房地產開發投資的比重由上年同期的 78.1% 提高到 80.0%；辦公樓投資完成 24.2 億元，下降 12.3%；商業營業用房投資完成 114.2 億元，增長 8.3%；其它類住房投資完成 164.9 億元，下降 2.2%。
前三季度，全省房屋施工面積 23776.9 萬平方米，增長 17.9%，以 2019 年前三季度為基期，兩年平均增速 13.4%。其中，商品住宅施工面積 17762.1 萬平方米，增長 17.7%；辦公樓施工面積 548.5 萬平方米，增長 16.0%；商業營業用房施工面積 1920.7 萬平方米，增長 12.8%。前三季度，全省房屋竣工面積 724.6 萬平方米，增長 86.9%，以 2019 年前三季度為基期，兩年平均增速 16.2%。其中，商品住宅竣工面積 559.9 萬平方米，增長 92.5%；辦公樓竣工面積 25.7 萬平方米，增長 4.1 倍；商業營業用房竣工面積 55.3 萬平方米，增長 1.4 倍。
（三）商品房銷售面積高位持續回落
前三季度，山西省商品房銷售面積 2265.1 萬平方米，增長 42.4%，增幅雖比上年同期加快 39.4 個百分點，比全國平均增速快 31.1 個百分點，但比上半年回落 15.4 個百分點，以 2019 年前三季度為基期，兩年平均增速為 21.1%，增幅比上半年回落 0.1 個百分點；商品房銷售額 1578.1 億元，增長 40.7%，增幅比上年同期加快 39.3 個百分點，比全國平均增速快 24.1 個百分點，比上半年回落 9.5 個百分點，以 2019 年前三季度為基期，兩年平均增速為 19.4%，增幅比上半年加快 1.1 個百分點。
（四）商品房待售面積小幅反彈
截止 9 月底，全省商品房待售面積 799.2 萬平方米，增長 0.5%，結束連續 50 個月的負增長后連續 3 個月呈現增長態勢。其中，商品住宅待售面積 484.6 萬平方米，增長 1.5%；辦公樓待售面積 23.1 萬平方米，下降 2.6%；商業營業用房待售面積 165.7 萬平方米，下降 1.4%。以 2020 年銷售面積作為基數，商品房去化周期為 3.6 個月，其中商品住宅去化周期為 2.3 個月，低于去化周期 6-12 個月的合理區間。
（五）企業對銷售回款的依賴程度提高
隨著房地產調控政策密集出臺，涉房金融監管持續收緊，房地產企業對銷售回款的依賴程度進一步提高。前三季度，房地產開發企業到位資金中定金及預收款 682.2 億元，增長 44.0%；個人按揭貸款 332.1 億元，增長 56.4%。以銷售回款為主的定金及預收款和個人按揭貸款合計占本年到位資金的比重由上年同期的 43.8% 提高到 55.6%。
（六）房地產開發熱點向外轉移
從前三季度房地產投資分布來看，房地產投資熱點逐漸由太原都市區向外圍轉移，呈現出 " 圈內降溫、圈外開花 " 的態勢。從房地產開發投資增速看，前三季度，處于太原都市區的太原市、晉中市房地產開發投資均呈下降態勢，增速分別為 -5.3% 和 -6.2%；大同、長治、臨汾三個副中心城市房地產開發投資增速分別為 39.9%、34.3%、13.9%，均高于全省平均水平；六市域城市中除陽泉、運城 2 市房地產開發投資增速偏低外，其他 4 個市房地產開發投資增速均高于全省平均水平。從房地產開發投資比重看，太原市、晉中市房地產開發投資占全省的比重分別為 33.8% 和 10.2%，所占比重分別比上年同期下降 5.4 個和 1.7 個百分點；大同、長治、臨汾三個副中心城市房地產開發投資占全省的比重分別為 15.1%、10.8% 和 6.0%，所占比重分別比上年同期提高 3.3 個、2.0 個和 0.2 個百分點；六市域城市房地產開發投資所占比重均比上年同期提高。
（一）房地產開發投資三大先行指標持續下滑
作為分析房地產開發投資走勢的先行指標——房地產開發企業到位資金、土地購置面積和新開工面積今年前三季度呈下滑態勢。前三季度，全省房地產開發企業到位資金 1824.7 億元，增長 16.6%，增幅比上半年回落 9.3 個百分點，以 2019 年前三季度為基期，兩年平均增速為 8.3%，比上半年回落 2.1 個百分點，其中國內貸款下降 19.8%，自籌資金下降 11.3%；土地購置面積 141.6 萬平方米，下降 64.1%；房屋新開工面積 3353.0 萬平方米，下降 19.4%，其中商品住宅新開工面積 2636.4 萬平方米，下降 18.6%。
前三季度，全省房地產新開工項目 438 個，計劃總投資 2496.5 億元，增長 7.0%，增幅比上年同期回落 1.6 個百分點，比 1-8 月回落 13.7 個百分點，比同期全省房地產項目計劃總投資增速低 14.5 個百分點，比同期房地產開發投資增速低 2.7 個百分點。其中，9 月當月新開工項目 49 個，計劃總投資 244.2 億元，下降 47.8%。分市域看，大同、運城、晉中和朔州房地產新開工項目計劃總投資均呈下降態勢，增速分別為 -58.5%、-47.5%、-22.5%、-12.5%。新開工項目計劃總投資增速放緩，反映出今后房地產開發投資保持穩定增長后勁不足。
（三）房地產開發企業資產負債率繼續走高
資產負債率是企業負債總額占企業資產總額的百分比，是反映企業的全部資產中由債權人提供的資產所占比重的大小 , 反映債權人向企業提供信貸資金的風險程度，也反映企業舉債經營的能力，資產負債率過高會導致企業償債能力下降。2020 年，全省房地產開發企業資產總計 15599.4 億元，增長 14.1%；負債合計 13999.6 億元，增長 14.4%；資產負債率為 89.7%，比 2019 年提高 0.2 個百分點，比 2019 年全國平均水平高 9.3 個百分點。
三、房地產開發市場保持穩定健康發展的幾點建議
（一）保持房地產調控政策的連續性和穩定性
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，是促進房地產市場平穩健康發展和保持宏觀經濟平穩運行、防范化解房地產市場風險的必然要求，也是改善群眾居住條件、增進人民福祉的現實需要。因此，各級要緊緊圍繞 " 三穩 " 目標，結合當地實情 , 夯實各級主體責任，積極構建促進房地產市場健康發展的 " 人、房、地、錢 " 四位一體的長效聯動機制，因地制宜、精準發力，著力完善城鎮住房保障體系，著力培育和發展租賃住房，保障合理的住房需求，緩解特定群體的住房困難，堅決抑制不合理的投機和炒作需要，不斷推動我省房地產開發業穩定健康發展。
（二）優化資產結構，不斷提高企業防風險能力
在 " 三線四檔 " 融資管理持續收緊的情況下，降負債成為當前房地產開發企業的首要任務。各地要鼓勵經營狀況較好的企業兼并資產負債率較高的中小企業，以增強企業的競爭力，提高生產集中度，提高房地產企業抗風險的能力和水平，同時要加強房地產開發企業準許資格審查，加大銀行貸款流向監管，提高拿地、預售等門檻，切實保障市場的良性循環，防止資金斷裂導致項目爛尾。各房地產開發企業要根據自身實際合理把握拿地節奏，優化投資模式和資本結構，提升運營效率，采取各種促銷手段加速資金回籠，增加企業經營現金流，及時償還有息負債，調節長、短債比例，不斷改善對于境內非銀渠道的依賴度，有效降低企業成本；已踩紅線的企業要借鑒萬達經驗，采取出售資產、股權等方式調整業務結構，剝離不良資產。
（三）加快房地產企業轉型升級
《十四五》規劃提出：" 推動金融、房地產同實體經濟均衡發展 "、" 加快培育和發展住房租賃市場 "、" 推進老舊樓宇改造 "、" 促進住房消費健康發展 " 等內容，為房地產行業健康發展明確了方向。房地產開發企業要順應政策導向、人口發展趨勢、生活追求方向，通過經營模式轉變、開發內容拓展、服務手段創新等方式，結合文化、健康、體育、休閑、旅游、度假等特色產業，打造 " 房地產、服務、文旅、金融 " 產業融合發展的地產模式，不斷滿足社會和市場的需求。
