土地拍賣新規“8.10”閉門會議，傳達出了樓市重要的信號，即消除行業“內卷”，給開發商讓利，改善終端住房產品質量和品質，以滿足人民群眾對住房質量和環境提出的新要求。
這個邏輯是講的通的
原來的拍賣框架下，“競地價、競配建”，土地的價值經過兩輪挖掘，已經被榨到極限了，留給下游的利潤很有限了。土地競完價，還要配建，新房又要限價，開發商不得不在裝修、品質上做手腳，就連品牌開發商也被逼良為娼。整個鏈條“卷”到不行，逼出了土地長效機制。
圖：整個鏈條“卷”到不行，逼出了土地長效機制
如果是價值最大化的賣地行為，就是以房地產作為短期刺激經濟的手段，或過度依賴地產，給市場傳達了隱性擔保的信號。自然就會縱容開發商在品質上作奸犯科，最終受傷害的是老百姓。
限制土地出讓底價、限制溢價率、不搞競配建，賣地時政府拿走“該拿走的”，不該拿走的都給到市場。這樣，就可以拍著胸脯說，我沒有依賴地產。于是乎，限房價也好，處罰那些品質上作奸犯科的開發商也好，就可以理直氣壯了，行業“內卷”的循環鏈條就被斬斷了。
但貌似沒那么簡單
從近期深圳、北京、上海“第二輪”供地的思路看，政府拿走了“該拿走的”，不該拿走的給到市場嗎？不會，國有土地是純真的公共品，屬于全體人民，要給到人民才對。怎么給到人民呢？
2.
先看看深圳的模式。
8月29日，深圳重新發布2021年第二批住宅用地集中出讓公告。其中43號公告有11宗地，剛好占到第二輪供地的一半。怎么出讓呢？先把可售型人才住房面積定好（大概占到總建筑面積的10%到25%），然后競爭全年期自持租賃住房，達到商品房面積40%后，搖號決定這宗地歸誰。
圖：深圳重新發布2021年第二批住宅用地集中出讓公告
也就是說，每一宗地，人才住房、租賃住房的量先搞定，最后才是開發商拿來覆蓋成本、賺錢的商品住房。簡單算，開發商真正賺錢的商品房的量，也就是總建筑面積的一半左右（當然，對開發商而言，可售型人才住房至少賺個代建費，自持租賃住房也是開發商的資產）。
這還沒完，商品房還有一大堆限制：比如，要接受“降價”。出讓底價沒變、溢價率從45%降到15%，按“地價-房價”聯動的原則，房價要跟著降。具體來說，普通商品住房和安居型商品房銷售限價，分別在原限價基礎上下調3%-9.2%，2.8%-9.1%（全國穩房價，深圳是降房價）。
比如，90平米以下戶型要占到70%；比如“搞好品質”，用地單位須落實海綿城市建設、綠色建筑、裝配式建筑、建筑信息模型（BIM）技術應用的相關規定。再比如，部分地塊教育等配套設施建成后無償移交。
南山、龍華等中心區的靚地，過去往往會出高價，現在拿來建70年全自持的租賃住房。為了鼓勵開發商拿地的積極性，采用“單限單競+搖號”的辦法掛牌出讓，即：限成交地價（限15%溢價率）、競成交地價、達到最高限制地價后，通過搖號確定競得人。鼓勵開發商從一錘子買賣的開發銷售，向細水長流的持有經營轉變。
寶安松崗地塊更夸張，公告說要建設“普通商品住房+出售型人才住房”，初始各占比50%。出售型人才住房占了一半，剩下的一半還要再競全年期自持租賃住房面積，相應扣減普通商品住房面積，可售的商品房的面積可能只有30%多。
可售型人才住房，其實就是深圳的共有產權住房；全自持租賃住房，就是保障性租賃住房。這些地塊凡是競全自持租賃住房，都要求戶型面積70平方米以下的占比不低于租賃住房總建筑面積和總套數的70%。租金均價不得超過同期同區域同品質租賃住房租金參考價格，南山和龍華那兩宗地，甚至要求租金低于地同地段的90%。這么搞，也是保障房的壓力所致。
2021年，深圳市計劃建設籌集租賃住房10萬套（間），計劃供應公共住房3.5萬套，力爭供應4萬套。這是很多城市一個五年計劃的供應量。沒辦法，深圳在住房改革上也要先行示范。
3.
從“8.10”閉門會議來看，土拍長效機制逐漸明確，但深圳在貫徹實施上可謂“有所為有所不為”，怎么理解？
首先，在賣地這個問題上，上面和下面的目標函數是不一致的，甚至是沖突的。一個追逐民生和轉型目標，一個追逐發展和業績目標。最典型的是，地方很想賣高價地，但這與轉型和發展不利。所以，最后土地出讓的結果，一定是上下目標的博弈，兩個目標的相互融合。
所以，從近期熱點城市“第二輪”土拍的政策來看。對于國家的最新要求，既要堅持底線，傳達轉型信號，落實長效機制，也要因城施策。其次，近期國家第一次明確了新時期住房保障體系，也就是“三房”——公租房、保障性租賃房、共有產權住房。后兩者主要在深圳等一線城市落地，并且要大規模建設。我們看這幾個城市的“十四五”規劃，發現量都非常大。
比如，北京單列地塊中，租賃地塊占比30%：
比如，廣州要籌集建設66萬套公共住房，其中共有產權住房3萬套，公共租賃住房3萬套，保障性租賃住房60萬套。
比如，上海“十四五”期間要形成供應租賃住房超過42萬套，占住房供應總套數的40%，加上保障性住房合計占比62%。
向國家和全社會承諾的規模，是一定要完成的，而且是不含水分的。通過新增地塊配建就是最有效的方式。這并不是將配建作為抬高地價的方式，而是土地回歸公共產品，體現保障和改善民生的本來屬性。
3.
再看北京
近期，北京第二輪集中供地開啟，43宗住宅用地掛牌出讓，整體溢價率不超10%，37宗土地采用競高標模式確權；6宗地采用搖號確權。貫徹國家土拍新規，北京可謂是滿滿的誠意。
但問題沒那么簡單！
這次，北京直接將配建保障性租賃住房面積的渠道，綁定進了一共14宗土地的起始價中。首輪集中供地，北京競高標模式得到高層肯定，這一次做得更絕。技術標里面，除了交通、綠化外，比拼較多的是配建的公共服務設施，鼓勵企業投報額外增加的公共空間用地面積。
技術標完了就是方案標，分為三大部分，一是項目概述，二是項目品質承諾書，三是100分制的技術應用方案。技術標同樣由綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑等六部分組成，這些都是成本投入。讓利，并不是讓開發商利潤改善，而是倒逼開發商上品質、增加公共配套。
要說給市場讓利，最有誠信的還是上海。
六月底，上海第一輪土拍，30宗涉住宅用地都設置起始價、中止價和最高報價。最高報價限定為起始價的1.1倍（即溢價率最高10%），報價低于中止價時，為價高者得；若高于終止價，進入一次性書面報價環節。據統計，這些項目“地價/房價”比在50%-70%，開發商利潤還是可觀的。
但遠沒有如此簡單！
首先，房企需要繳納報價金額1.1倍的監管資金，加上20%的資本金，合計要凍結參拍地塊起始價1.3倍的資金，這就將很多房企嚇退了。而且，上海還采用獨有的“135打分”機制，篩選哪些開發商有資格在上海拿地。經濟實力占32分，技術資質占17分，項目經驗占41分，受讓管理占45分。其中，受讓管理部分規定每取得一宗地塊（包含聯合拿地）將扣除15分。
能在上海拿到地的開發商，一定是了不起的，精雕細琢的。限制了價格，背后也是讓開發商有利潤可以賺。同時，開發商也要配合我的限價，再通過三年限售、一二手房價格聯動，將未來三年的房價鎖死了。新房的紅利是肉眼所見得，但這個紅利給誰，規則也很清晰。
按照有房無房，是不是優先引入的人才，特別是能直接入戶的那幾所“雙一流”學校畢業的人才，社保繳納時間等。也就是，上海將樓市紅利定向輸送給最需要住房的人，也是給這個城市發展做出貢獻的人。
圖：上海新房積分搖號規則
4.
促進共同富裕的道路上，絕不能少了住房。
土地供應的長效機制已經形成，即在源頭“降成本”、“降地價”，消除地方政府的隱性擔保，傳導至下游“降房價”、“降低住房消費成本”，真正在住房領域實現高品質的“住有所居”和共同富裕。
因此，新房限價會是一個長期趨勢，也將繼續創造肉眼可見的新房紅利。另外，土地限價，地方拿走“該拿走”的，開發商利潤適當改善的同時，房子品質高了，受益的也是購房者。前面講了，大部分紅利都給以房產福利的形式，給到最需要的人，為城市發展做出貢獻的人。
近期，第三次分配是一個熱門詞，是在道德、文化、習慣等影響下，社會力量自愿通過民間捐贈、慈善事業、志愿行動等方式濟困扶弱的行為，是對再分配的有益補充。這種自愿顯然是一個廣義的概念。樓市治理體系和治理能力現代化，高超的政策智慧讓商品房市場繼續在高位徘徊。同時，提高商品房給公共住房和民生福利的買單能力，這就是房地產領域的第三次分配。
