歷時(shí)4個(gè)多月，備受關(guān)注的“深房理”案件調(diào)查處理工作取得階段性進(jìn)展。據(jù)悉，經(jīng)初步查實(shí)，“深房理”涉嫌房產(chǎn)眾籌和代持、違規(guī)套取信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、虛假廣告宣傳、隱瞞收入偷逃稅款、偽造國(guó)家機(jī)關(guān)公文、非法集資等多項(xiàng)違法違規(guī)問題，21.55億元經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。有119人參與房產(chǎn)代持或眾籌，“深房理”會(huì)員中有44人為持牌房地產(chǎn)中介，對(duì)于“深房理”案件中涉嫌犯罪的相關(guān)人員，目前公安機(jī)關(guān)已依法逮捕2人，刑事拘留3人，其他人員將視情節(jié)輕重進(jìn)行問責(zé)和處罰。
“深房理”案件表明了監(jiān)管部門落實(shí)“房住不炒”定位，嚴(yán)厲打擊各類投機(jī)炒房行為的堅(jiān)定決心，打擊不法投機(jī)行為既給泡沫沸騰的局部市場(chǎng)降溫，同時(shí)也給其他地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)敲響了警鐘。
幾年前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、銀監(jiān)會(huì)國(guó)有大型金融機(jī)構(gòu)監(jiān)事會(huì)主席于學(xué)軍撰文指出，全國(guó)銀行業(yè)的房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)做抵押的再融資貸款占全部貸款余額的比重超過了40%。中國(guó)銀行體系抵押物品的高度房地產(chǎn)化和中國(guó)經(jīng)濟(jì)過度被房地產(chǎn)捆綁，房地產(chǎn)的泛金融化屬性過高，房地產(chǎn)過度金融化，居民負(fù)債率占相當(dāng)大的比例，甚至一半投資都投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是非常麻煩的問題。
而去年此時(shí)，央行黨委書記、 中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在陸家嘴論壇上告誡各方，在一些商業(yè)銀行的信貸結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)占比偏大已超過安全邊際。歷史證明，如果過度依賴房地產(chǎn)最終會(huì)付出代價(jià)。今年全國(guó)兩會(huì)期間，他再次警告說：在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)急劇收縮時(shí)，信貸投放明顯加大，原定的廣義貨幣與社會(huì)融資規(guī)模增速都遠(yuǎn)高于預(yù)定目標(biāo)，以至全社會(huì)的總體杠桿率和分部門杠桿率都出現(xiàn)較大反彈，“要警惕房地產(chǎn)可能成為最大的灰犀牛”。
房地產(chǎn)是最容易得到杠桿加持的行業(yè)，歷經(jīng)二十多年，存量的杠桿規(guī)模處在歷史高位，商業(yè)銀行過度投放房地產(chǎn)貸款，有的銀行甚至一半的貸款與房地產(chǎn)相關(guān)。宏觀上看，信貸結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重的扭曲和錯(cuò)配。監(jiān)管當(dāng)局深刻認(rèn)識(shí)到，金融體系已深度被房地產(chǎn)綁架。“房住不炒”已落實(shí)4年有余，取得了一定成效。但深圳的“深房理”案件反映出個(gè)別地方房地產(chǎn)調(diào)控還要在構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制、下大力氣凈化市場(chǎng)環(huán)境上下功夫。
今年以來，監(jiān)管部門對(duì)多家商業(yè)銀行開出涉房的罰單，重點(diǎn)是以商業(yè)銀行信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)為懲罰目標(biāo)，有的甚至領(lǐng)到了天價(jià)罰單。而在上半年，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，要求商業(yè)銀行在一定期限內(nèi)把涉房地產(chǎn)貸款壓降到安全值以內(nèi)，這昭示的是監(jiān)管當(dāng)局在認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)后鐵的意志和決心。這次拿“深房理”開刀，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，與短期調(diào)控不同，意味著更加全面化、精準(zhǔn)化和常態(tài)化，需要綜合運(yùn)用金融、行政、法律等多重手段標(biāo)本兼治，既解決當(dāng)下人民群眾反應(yīng)強(qiáng)烈、社會(huì)關(guān)注度高的問題，又注重完善體制機(jī)制，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心，金融業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展一方面實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代社會(huì)取得了諸多偉大的成就，實(shí)現(xiàn)了偉大的繁榮，但是金融創(chuàng)新也是一柄雙刃劍，特別是房地產(chǎn)金融在每一次危機(jī)中都爆發(fā)出巨大的破壞力，給社會(huì)造成巨大傷害，金融業(yè)成為泡沫膨脹導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)失衡和民眾遭罪的禍?zhǔn)祝⑶胰菀装逊稚⒌娘L(fēng)險(xiǎn)匯聚成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
本世紀(jì)初，華爾街的互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅后，一個(gè)更大的泡沫——房地產(chǎn)信貸泡沫迅速做大，大量的騙子貸款、龐氏貸款充斥金融管道，隨著房?jī)r(jià)不斷推高，財(cái)富效應(yīng)外溢，擁有可抵押房產(chǎn)就像在家里裝了一臺(tái)“提款機(jī)”，房地產(chǎn)的超級(jí)繁榮給美國(guó)人帶來逾百萬億美元的財(cái)富增值，這吸引更多的人沖進(jìn)來——危機(jī)爆發(fā)前的十個(gè)月中，借款人在借款后短期內(nèi)即出現(xiàn)拖欠貸款的比例接近翻了一倍。這一數(shù)據(jù)表明，在房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷交易不暢時(shí)，房屋持有人通過抵押貸款迅速變現(xiàn)逃離，借款人在取得抵押貸款時(shí)，本身已不具備還款能力和意愿，他只是來高位套現(xiàn)賭一把，賭得贏就套現(xiàn)，賭輸了就扔給銀行和貸款公司。
資產(chǎn)和信貸泡沫破裂前，持續(xù)低利率的市場(chǎng)環(huán)境下，金融加速器的信用創(chuàng)造和貨幣乘數(shù)的放大機(jī)制釋放出能量巨大的房地產(chǎn)繁榮的泡沫，這種無限的貨幣和信用創(chuàng)造制造的住房?jī)r(jià)格的飆升具有經(jīng)典的狂熱泡沫的所有特征。互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅后，與房地產(chǎn)相關(guān)的抵押貸款及資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)就成了華爾街投資銀行家們“下金蛋的鵝”。
這方面，我們也要吸取教訓(xùn)。近年來，在經(jīng)濟(jì)下行周期中，由于信貸的總體寬松，相當(dāng)一些逐利資金通過或明或暗的渠道繼續(xù)涌入房地產(chǎn)，“深房理”事件剝開了經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)繞圈流向房地產(chǎn)的問題。近年來，在嚴(yán)格調(diào)控的情形下，一些大中城市的新開樓盤繼續(xù)呈現(xiàn)低中簽率和“夜光盤”的現(xiàn)象，上千萬元的房子都不用貸款，也貸不了款，全是現(xiàn)金付，個(gè)中貓膩與這些灰色地帶關(guān)系密切。而這種不受監(jiān)管的“資金暗河”導(dǎo)致了局部地區(qū)房?jī)r(jià)的失控，加大了房地產(chǎn)自身風(fēng)險(xiǎn)和金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從總體上構(gòu)成國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)。
今年以來，盡管信貸投放在增加，上半年放了12.7萬億元，創(chuàng)歷史峰值，但包括大型國(guó)有商業(yè)銀行在內(nèi)的涉房貸款，包括按揭貸款都處于斷流狀態(tài)，只壓不增。與此同時(shí)，各大銀行的房貸資產(chǎn)證券化停擺。因此，國(guó)內(nèi)多家頭部房地產(chǎn)商集體出現(xiàn)流動(dòng)性窒息，命懸一線。房地產(chǎn)的每個(gè)環(huán)節(jié)都是與債務(wù)相關(guān)聯(lián)的，每個(gè)負(fù)債人都承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)，也承擔(dān)著清償責(zé)任——是債總要還。正是無數(shù)個(gè)體的風(fēng)險(xiǎn)總和才形成整個(gè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，我們始終要保持足夠的警惕。
（作者系南京大學(xué)長(zhǎng)江產(chǎn)經(jīng)智庫特聘研究員）
