6月16日，靴子終于落地，SOHO中國正式官宣：黑石已發出全面收購要約，取得SOHO中國的控股權。交易完成后，SOHO中國現有控股股東僅保留9%的股權。也就是說，潘石屹家族只象征性地保留一些股份，基本就是清盤了。

從交易價格來看，236.58億港元（約合30.47億美元）的售價，與一年前40億美元的交易對價相比，可謂打了7.6折。然而，即使少了10億美元，潘石屹還是堅持大甩賣，套現離場。

消息一出，輿論嘩然。在騰訊做的關于這一事件的用戶調查中，大多數人認為潘石屹是要清倉撤退，而且是“要跑路”。

為什么吃瓜群眾們會有如此一致的看法呢，第一個原因是，近十年來SOHO中國一直在出售旗下的資產，并且基本上沒有在國內購入地皮或者資產，基本是只出不進。

第二個原因，這一次潘石屹夫婦把自己的核心資產全部變賣了，而且算是跳樓大甩賣。

本次收購后，黑石集團將持有SOHO中國91%的股權，從這兒可以估算，SOHO中國整體估值為260億港元，也就是215.6億人民幣。而SOHO中國目前還持有130萬平方米的物業。而這130萬平方米的物業，大部分都屬于北京、上海核心地段的優質寫字樓。

上圖是2020年報里披露的，SOHO中國仍然持有的物業，只剩下了北京和上海的9個項目。

也就是說，130萬平方米的優質商辦類物業，總價值才215.6億人民幣，平均每平方米才1.66萬元人民幣！這個價格，即時相較于黑石一年之前的報價，還是大打折扣。

究竟為什么潘石屹夫妻要拋售這些國內黃金地段的資產呢？

01 國內做商辦生意，根本不賺錢

第一個原因，在中國，經營寫字樓是個賠本的買賣，SOHO中國長期以來堅持不開發住宅只做高端商辦地產，在目前的經濟環境下根本不賺錢。

2020年，在疫情影響之下，全國主要城市的寫字樓的空置率整體呈現上漲趨勢。根據戴德梁行的數據，2020年上半年，北上廣深四個城市的空置率全部攀升，分別達到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分別上升7.3、2.4、2.4、9.0個百分點。

覆巢之下無完卵，受疫情影響，SOHO中國的北京項目里，除了2019年12月剛開業的麗澤SOHO，其他幾個項目出租率全部下跌。上海項目也差不多。

生意越來越難做了。

另一個原因是，在中國，辦公樓租賃的收益實在太低了。潘石屹曾表示，"中國租金回報率我都不好意思說，在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產業最低的資金成本，即使如此，全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎么做呢？"

按照SOHO中國財報數據，在2012年時，其凈資產收益率(ROE)曾達40.38%，到了近幾年降至了個位數，2020年時的ROE為1.47%。

實在是難以為繼。

據SOHO中國發布年報顯示，2020年SOHO中國實現營業收入約人民幣21.92億元，同比增長約19%。而歸母凈利潤卻同比減少59.77%，為5.35億元，同期，實現稅前利潤約人民幣16億元，同比下降約17%。

面對不斷下滑的業績，以及高昂的借貸成本，潘石屹夫婦也無能為力。

02 潘氏家族很早就轉移資產到海外

第二個原因，潘石屹家族通過各種高超的閃轉騰挪手段，早在七年前年前開始就已經逐步把手頭的國內資產轉移到海外，并在海外布局收購資產了，這一次賣身黑石不過是這種資產轉移的最新進展而已。

看看潘石屹的賣貨清單：

2014年，82.82億元出售上海SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場及凌空SOHO十萬平米物業。

2015年，84.93億元出售上海外灘國際金融中心8-1地塊項目50%的股權。

2016年，32.2億元出售上海SOHO世紀廣場。

2017年，85.14億元出售上海虹口SOHO、凌空SOHO。三年套現近300億元。

2019年開始，潘石屹又計劃出售總價值約80億美元的8個寫字樓項目，包括：北京望京SOHO、光華路SOHO二期、前門大街、麗澤SOHO，上海外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO、天山廣場項目。

2020年3月，擬40億美元私有化SOHO中國。

現在，黑石接盤SOHO中國，意味著潘石屹的賣賣賣之旅即將畫上句號，基本等同于潘氏家族清空了中國境內的資產。

據AI財經社不完全統計，從2014年開始，潘石屹陸續通過出售資產套現超過300億元。

在國內大量甩賣資產的同時，潘石屹也開啟了在海外——尤其是美國的資產購入之旅。

看看潘石屹的買貨清單：

2011年，潘石屹便以7億美元，買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓。

2012年，他又花了6億美元，收購了曼哈頓公園大道廣場49%股權。

2013年，潘石屹的現任妻子，也就是SOHO中國CEO張欣又聯手巴西Safra家族，以14億美元收購美國通用汽車大廈40%股權。

此外，潘石屹長子還在英國成立了一家房地產公司，拿下當地多個地產項目。

2019年末，潘石屹開始了一系列海外資本動作。天眼查數據顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，僅28天時間里潘石屹先后注冊了7家公司，股東均為境外公司。

可以看出，潘石屹通過近些年的各種騷操作，已經逐步變賣國內資產并買入美國資產，事業重心基本上全部放到了海外，已經成一個中國地產商人逐步變成了美國地產商人。

順便說一句，不要以為地產商人在美國就沒地位，川普川大爺也是地產商人哦。

03 屬于潘石屹們的時代已經過去了

第三個原因，可能也是筆者妄加揣測，就是潘石屹清楚地認識到屬于他的時代已經過去了，他該退場了。

2019年5月，在《潘談攝影間》節目中，潘石屹對話柳傳志。他自稱自己的錢已經賺夠了，做事不會優先考慮賺錢，如果有些事情有需要就去做，如果沒必要的就不去添亂了。

不給社會添亂，反映在實際行動上，就是潘石屹逐漸退出了公眾視野，并且他也越來越刻意地淡化身上的大佬光環，他的新身份包括攝影師、木匠、編程師，但不再是談論公共事務的大V、也不再是意氣風發的地產大佬。

這些年，房地產行業，從一個眾人眼中的朝陽行業、明星產業逐步蛻化成暴利行業、吸血行業，這個行業的大佬的社會形象，也從白手起家的企業家逐步變成了貪婪無度的資本家。有一些精明的商人認識到，最重要的不是繼續賺錢，而是保住自己的家業。

跟潘石屹同一個時代的地產地產大佬，有的退隱江湖，有的失意潦倒，還有的身陷囹圄，也許對潘石屹都是一個警示。

曾經的首富、一代地產大佬王健林，從2012年開始大舉收購海外資產，收購項目包括美國第二大院線AMC、馬德里地標西班牙大廈、美國傳奇影業公司等。

然而，2017年，在國家加強外匯管控之后，萬達遭遇了股債雙殺，陷入了4000億債務危機之中，之后，王健林不得不低價大幅甩賣資產來還債。自此以后，王健林保持低調態勢，遠離江湖是非。

另一位地產大佬王石，于2017年正式辭任萬科董事會主席，之后的生活，除了與年輕嬌妻田樸珺秀恩愛，在69歲時還喜得千金，其他的就主要是從事各類公益活動了，逐漸遠離了地產江湖。

相比于前面兩位大佬，另一個地產大佬許家印的日子則不太好過。近年的房地產嚴監管政策，給長期高負債運營的恒大造成了很大壓力。據相關文件，恒大地產的有息負債達到8000多億。對此，許家印專門回應到，恒大將通過“高增長、控規模、降負債”的運營方式，盡量將負債降低，最終符合監管要求。恒大能否解決這次“黑天鵝事件”，市場人士都在觀望。

至于身陷囹圄的其他地產大佬，就不一一列舉了，感興趣的朋友請自行查找。他們當年也曾是風云人物，但可能在某個關口一步走錯就滿盤皆輸，晚景凄涼。

04 后記

曹德旺先生對潘石屹的評價是“鬼精鬼精的”，回望過去這些年，潘石屹確實不是賺得最多的那個地產商，卻可能是活得最滋潤的商人之一。

如今，這個“鬼精鬼精”的商人要清空國內資產奔赴大洋彼岸，必然是經過長期權衡和周密計算的。就希望，國外的月亮能夠真的更圓一些吧。