2021年，房地產賺錢效應越來越弱了，開發商賣房子的，賺錢能力甚至不如賣水的，不如賣文具的……
在前幾天的時候，更有地產商老總爆料"利潤僅剩兩個點"了！
這實在是令外界訝異。2021年，在全國22城集中供地之后，大家都不敢相信地產行業利潤率會變得這么低。賣房真的不如賣水了？
房企太難了，被迫高地價，活下去真不容易！2021年以來地產成了A股最弱板塊之一，地產股年初至今就蒸發了3000億，就連600億基金經理興全基金董承非也扛不住了！
賣房不如賣礦泉水？沒錯，是真的
重倉持有地產股的投資者，最近有點崩潰。
2020年被“茅資產”吊打，2021年又被周期股“蹂躪”。
2020年地產股經歷了“至暗時刻”，中證房地產指數全年累計下跌近13%，進入2021年，截止5月28日收盤，年初至今指數累計跌幅為-3.39%，仍明顯跑輸滬深300指數(+2.11%)。
市場資金對于地產板塊的情緒是非常脆弱的，稍有風吹草動，便有資金出逃。自2020年以來，地產板塊一直都不受市場資金待見，房地產板塊的總市值已累計跌去了3272億。
圖：房地產指數成分股年初至今排名
如果拿賣水跟賣房子的企業來對比，
2020年農夫山泉的毛利率59.4%、凈利率23.1%。
2020年地產龍頭萬科的銷售毛利率28.3%，凈利率16.45%。
其他夾縫中求生的中小房企更不用說了，有數據顯示，近5成房企凈利潤率降至10%以內。
來源：億翰智庫研究院
截止2020年， A股+H股50家行業典型房企的平均凈利潤率為11.6%。
萬科郁亮還預測，未來房地產行業會回歸普通行業，掙加工和服務的錢。
最近房地產板塊還經歷了集體下跌。
這或許與兩則傳聞有關。
（1）5月19日，傳聞監管對房地產供應鏈進行窗口指導，房地產類供應鏈ABS儲架規模最多20億元，已獲批儲架的可以繼續滾動發行，但新申請已經很難獲批。
（2）基金業協會叫停基金子公司備案房地產供應鏈類產品，主要是購房尾款資產。
地產板塊的估值不斷下行，龍頭股遭殃
以龍頭股為例，萬科的市凈率僅1.3倍，而其過往多年的凈資產收益率ROE都超20%；保利地產的最新市凈率甚至已跌破1倍，處于破凈狀態。
分析指出，由于“房住不炒”的政策定調，房地產調控仍會持續，央行貨幣政策邊際趨緊，是房地產估值不斷下行的主要原因。
地產走弱，600億“頂流”基金經理也踩雷了
忍受煎熬的不僅僅是散戶，重倉配置地產板塊的公募基金也不好受。
2021年年初看多房地產板塊的明星基金經理董承非，于一季度大幅加倉的萬科、保利地產表現均不盡如人意，其管理的2只基金盈利排名已跌至2000名之外。
明星基金經理董承非在2021年年初給出的預判，地產是比現金更好的資產，是震蕩市的防御利器，所以更愿意持有，但不會押注太重。
目前，其掌管的興全新視野、興全趨勢投資都重倉了萬科A、保利地產。
據2021年一季度顯示，截至3月31日，興全新視野前十大重倉股分別是紫金礦業、三安光電、中國神華、萬科A、保利地產、海康威視、美年健康、北新建材、中國平安和妙可藍多。
再看興全趨勢投資混合，今年一季度前十大重倉股分別是紫金礦業、三安光電、萬科A、海康威視、美年健康、保利地產、中國平安、北新建材、歐派家居和宋城演藝。
從前5個月的市場表現來看，董承非重倉的2只地產股表現不佳。今年年初至5月19日期間，保利地產累計跌幅達14.7%，萬科A的累計漲跌幅為6.72%。
數據顯示，截至5月19日，興全新視野定開混合今年的累計收益為-2.19%，在同類基金中排名第3484位；興全趨勢投資混合累計收益為0.5%，在同類基金中排名第2433位。
對比2020年年末的持倉情況，董承非在今年一季度對萬科、保利地產都進行了一定程度的加倉。
其中，興全新視野對萬科、保利地產分別加倉200萬股、1000萬股，興全趨勢投資對萬科、保利地產分別加倉1879.9萬股、3603萬股。
截至目前，董承非管理的2只基金資產總規模高達667.42億元。
其中，興全趨勢投資是老牌牛基，成立以來的回報率超過2462%，董承非于2013年10月28日接手管理，任職期間的回報率達331.88%，年化回報21.31%。
三十年河東，三十年河西。如今的地產板塊是否真的沒落了？
地產行業確實處于政策收緊下的非鼓勵性產業了，地產板塊的股票也大都處于調整行情，像萬科A這么優秀的公司的股票走勢也不行。
資金永遠都在追逐利潤。一旦房地產的賺錢效應出現衰減之后，資金就會流向其他領域，到時候房價自然就會慢慢穩定下來。
對剛需來說，也需要房價上漲來保證自己的財富不貶值，房價最好還是保持一個小幅度的上漲，房地產利潤率不高不低是最好的狀態。
本期三分鐘理財就跟大家說到這，我們下期見！
本期編輯：江佩霞，視頻：李雨晴
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