編者按：本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”（ID:dzypls），作者：丁祖昱，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
“在監(jiān)管新規(guī)不斷出臺的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)邏輯正在發(fā)生改變，行業(yè)格局也迎來重塑。 在如今這樣一個非常重要的時間節(jié)點下，我認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場還是有一定的壓力，從2021年1月1日就已經(jīng)開始顯現(xiàn)。
2020 年第三季度“三條紅線”及2020年底房貸“兩條紅線”（央行、銀保監(jiān)會共同發(fā)布《建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》）的推出、落實，都對2021年房地產(chǎn)融資給出了明確的信號。
2021 年至今，一季度主要熱點城市率先出臺了各類調(diào)控限制性政策，到了一季度末二季度初，部分熱點三四線城市也開始跟著出臺了類似的調(diào)控政策，在政策方面未來三四線城市也將被納入調(diào)控范圍。
與此同時，2021年開始出現(xiàn)了眾多“巨無霸”的“爆雷”問題，給我們帶來了很多行業(yè)的憂慮及對市場融資環(huán)境的擔(dān)心。
基于這些，未來將何去何從，我想和大家做一點簡單的交流。 ”
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01
政策：三大重磅，重塑格局
“三條紅線”、房貸“兩條紅線”再加上現(xiàn)在的“集中供地”，這三大政策讓整個行業(yè)圍繞著房住不炒、去杠桿、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期走下去，由于是長期政策，因此也會重塑整個行業(yè)格局。
分別來看，前兩個政策的重點在于去杠桿，使房地產(chǎn)的開發(fā)/發(fā)展邏輯發(fā)生改變，土地政策是受穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期影響而推出的穩(wěn)地價政策，從目前情況來看還是有效的。
值得注意的是，目前各大熱點城市“因城施策”，推出了各大限制性政策，我在這里可以明確地告訴大家，如果這些已經(jīng)調(diào)控的熱點城市“穩(wěn)”不住，未來還會有其他政策出臺。目前每一個城市都在看最終的政策實施效果。
由于各大城市，無論是一二線還是三四線，無論是熱點還是非熱點城市都在全面實施限制性政策，最后房地產(chǎn)市場的發(fā)展邏輯一定會發(fā)生改變。
我們過去管用的方式、發(fā)展手段、戰(zhàn)略，到今天都要做相應(yīng)的調(diào)整，只有去適應(yīng)、去改變，才會在今天的市場當(dāng)中還能贏得領(lǐng)先地位。
02
市場：一、二手房成本超預(yù)期
雖然政策層面壓力很大，但是市場似乎都在高歌猛進(jìn)，行業(yè)規(guī)模不僅比2020年大增，比2019年的銷售面積都同比增長了20.7%，銷售金額增長41.9%。
從數(shù)據(jù)來看，在融資受限的情況下，靠銷售回籠的資金能夠滿足當(dāng)前現(xiàn)金流。但若后續(xù)銷售跟不上，或者資金回籠碰到一些問題的話，還是需要提前考慮用什么樣的手段解決。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度百城商品住宅成交同比增長103%，比2019年增長了37%，這個數(shù)據(jù)比國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)高一些，因為這是百城銷售面積數(shù)據(jù)，相對來說熱點城市表現(xiàn)出來的增長速度更快。
一二三四線情況中，一線表現(xiàn)最好，二線有分化，整體增長20%，百城增長40%，部分二線城市比2019年的數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降。
三四線城市比想象中要好，當(dāng)然主要是熱點三四線城市。三四線城市經(jīng)過大浪淘沙之后，今天能排在三四線城市成交規(guī)模靠前的城市，都是市場整體不錯的城市。
從二手房來看，2021年3月的成交數(shù)據(jù)創(chuàng)造了這幾年的新高，整個一季度比2019年同期增長了80%。百城新房增長40%，二手房增長80%，說明二手房市場更加活躍，這一方面也是受新房限價影響。二手房市場活躍反過來也會對城市的一手房有正面的推動作用。
2020年上海房價的上升，先是土地再是一手房，后面是二手房，城市的土地和一手房價格的上升是有限的，可以通過行政手段進(jìn)行限制，所以最終上海的上漲體現(xiàn)在二手房上，類似的城市還有南京，這些二手房相對活躍的城市，整體一手房問題都不大。
03
土地：優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度不減
2021年一季度土地市場成交大幅度下降，主要受土地“雙集中”影響，一二線城市都等著集中供地，因此沒有量，一線城市供應(yīng)下降29%，三四線增長了24%。
從目前來看，“雙集中”給一部分三四線城市：長三角三四線城市、熱點三四線城市的土地市場有了很大的機(jī)會，但從我的角度來說，有些地溢價這么高、樓板價這么高，若一定要爭奪下來是虧的。
未來的土地還是會分化，二季度整個土地市場的漲幅會進(jìn)一步放大，我們比較了一下每個城市首次集中供給的住宅用地，大多數(shù)城市都在三四百萬平方米左右，只有少部分城市的供應(yīng)量在較多或較少的兩頭。
如重慶有700多萬平米的供應(yīng)，重慶房地產(chǎn)市場賺不到錢就是因為土地供給永遠(yuǎn)源源不斷；而像廈門、福州、深圳都只有三四十萬平方米的供地，和重慶差20倍，所以房價很難控制，除非迅速加快舊改的步伐。深圳如果可以在未來三年里把舊改全部完成，至少五年之后的供地會得到很大程度的緩解。
現(xiàn)在的廣州和之前的鄭州，就是兩個鮮明的例子。鄭州用了三年時間把舊改解決了，所以鄭州房地產(chǎn)市場在火了一把之后陷入供需平衡、部分區(qū)域供大于求的狀態(tài)，所以市場下來了。但是深圳的情況更加復(fù)雜，速度會更慢。
總體來看，我認(rèn)為未來第二次和第三次的土地集中供應(yīng)，特別是一些量還存在、量比較大的城市，激烈程度會比現(xiàn)在的第一次集中供應(yīng)要好些。因為很多城市這次拿完之后，四季度可以上市、回款，所以相對來講，這次的土地，特別是熱點城市土地的競爭會更加激烈。在這其中，北京和杭州的熱度可能會最高。
04
房地產(chǎn)的發(fā)展邏輯已不支持高增長
今年中小規(guī)模房企的表現(xiàn)比去年好一些，去年之前都是越大越好，從去年開始已經(jīng)出現(xiàn)了前十強(qiáng)的增速明顯放緩的情況，投資都非常謹(jǐn)慎，量入為出成為共識。
一方面是“三條紅線”之后，各大房企要重新做財務(wù)報表，投資肯定會控制。
另外一方面，目前房地產(chǎn)發(fā)展邏輯已經(jīng)不支持高增長，所以現(xiàn)在拿地銷售比就是0.2，非常保守，但我認(rèn)為這也是能夠控制風(fēng)險的比重。
2020年之前，拿地銷售比基本上都在0.4或者0.4以上，從0.4到0.2，下降約50%，投資這塊少了一大半。
在這其中，前50強(qiáng)投資環(huán)比降了51%，當(dāng)然這和“雙集中”供地有關(guān)系，現(xiàn)在很多城市想拿地拿不到地。
2021年一季度各月融資數(shù)據(jù)都在下降，壓力很大，和去年同期比都是在下降，這已成定局，改變不了，也無法通過人為的方式改變，這是整個行業(yè)政策的問題。
對于很多企業(yè)來說，現(xiàn)在除了賣房就是賣項目、轉(zhuǎn)讓項目，多找一些股東，把地轉(zhuǎn)給央企、國企，有些是讓其他跨界、非房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)做股東，這也是一條思路。
至于未來，我在去年年末的時候就曾表示，未來行業(yè)肯定會步入無增長時代。
無增長不是銷售金額不增長，是總量上、總面積上的不增長，17億平方米已經(jīng)保持好幾年了，從2017年開始商品住宅的銷售面積就是在17億平方米左右的總量，金額可能還會增長，因為房價還會上升。
規(guī)模房企去年有不少權(quán)益銷售額出現(xiàn)了下降，2020年有20%的房企權(quán)益銷售額下降，這種情況今年、明年、后年肯定還會看到，特別是踩了紅線的大企業(yè)，今天的壓力會更大。
所以我們認(rèn)為，現(xiàn)在的房企還是要快速去杠桿，因為這是政策確定的事情。
今年會有一半的房企“變綠”，當(dāng)然有一些房企努力三年也變不了綠，兩者之間也會產(chǎn)生新的分化。過去在于規(guī)模的分化，今天的分化在于負(fù)債上的分化，相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的分化，就算是規(guī)模較大的房企，如果三項財務(wù)指標(biāo)變不了綠，規(guī)模越大，風(fēng)險越大。
從短期內(nèi)來看，各大房企抓銷售是毫無問題的，但我也和很多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)都說過，2020年下半年到2021年下半年，這一年只要抓兩頭就行了，一頭抓投資，投資一定不要出問題，一頭抓營銷，營銷一定要出貨，控制成本，使用各種各樣的營銷手段。這兩頭抓住，至少從風(fēng)險的角度上來說，不會特別大。
從2020年開始，數(shù)字化就是風(fēng)口，2021年會更加集中在營銷方面，很多房企表示，今年線上獲客的比重和去年比都提出了翻番的要求，現(xiàn)在大多數(shù)都在10%或10%以下，希望在這個基礎(chǔ)上翻一番，把渠道的比重適度往下降一些，因為這塊省下的營銷費用，對于大多數(shù)公司來說就是利潤，用掉的就是成本，省下來的就是利潤。
現(xiàn)在很多的公司在嘗試這方面的探索，易居去年和阿里做天貓好房，克而瑞也在做各種各樣的線上營銷具體產(chǎn)品，我相信這個速度會非常快。去年大家還猶猶豫豫，今年很多已經(jīng)成為標(biāo)配。
與此同時，由于目前整體的開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入到瓶頸，金融環(huán)境也不太支持，所以對于房企來講，還是要開辟第二戰(zhàn)場，尋找第二曲線。原有業(yè)務(wù)爭取保持，每年確保盈利，不要想著做完一千億，還要做兩千億，能夠有適度的規(guī)模保持下去，每年能賺到錢，對于主營業(yè)務(wù)來講，這就是最好的發(fā)展路徑。
