原標(biāo)題：象嶼地產(chǎn)折戟昆山：“一房多賣”遭嚴(yán)懲 花式促銷難掩去化之困

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“項目意向金、定金、首付等一切款項只存在兩種支付方式：指定POS機(jī)刷卡和指定公司賬戶轉(zhuǎn)賬。如果輕信向銷售、中介及其他個人途徑轉(zhuǎn)賬付款，后果自負(fù)。”在江蘇昆山花橋鎮(zhèn)象嶼都城怡園項目售樓處，《中國經(jīng)營報》記者注意到名為“客戶付款前特別提醒”的展板。

不久前，該項目有銷售人員涉嫌合同詐騙，被公安部門定性為刑事案件予以立案偵查，涉及金額近2500萬元。由于此次風(fēng)波，象嶼地產(chǎn)的所有昆山項目網(wǎng)簽被暫停一個多月，讓這些本就去化不佳的項目更加雪上加霜。

連日來，記者走訪象嶼都城怡園、象嶼名俊豪庭、天譽(yù)名邸、綠地象嶼德馨嘉苑等多個項目，發(fā)現(xiàn)不僅降價促銷，還以“設(shè)備平臺、陽臺等可改為房間”為賣點吸引購房者。

事實上，發(fā)軔于廈門的象嶼地產(chǎn)，業(yè)績僅占母公司象嶼集團(tuán)極小一部分。據(jù)公司公布的最新數(shù)據(jù)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收占集團(tuán)總營收的比例僅為0.21%。與此同時，近年來，象嶼地產(chǎn)的銷售、拿地規(guī)模也都在持續(xù)下行，未來可持續(xù)發(fā)展前景堪憂。

網(wǎng)簽暫停月余

今年6月底，位于于花橋鎮(zhèn)金中路188號的象嶼都城怡園項目被曝一房多賣，有700余萬元房款未進(jìn)入公司賬戶。彼時，據(jù)花橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局負(fù)責(zé)人介紹，該項目有銷售人員涉嫌合同詐騙，已被公安部門定性為刑事案件予以立案偵查。

與此同時，昆山市住建局要求，立即關(guān)閉象嶼地產(chǎn)在昆山所有樓盤網(wǎng)簽系統(tǒng)。同時，花橋售樓處不能接待新客戶，只能接待受害業(yè)主。

之后，象嶼地產(chǎn)發(fā)布《告知書》，稱愿承擔(dān)社會責(zé)任，對于在公安機(jī)關(guān)報案并在該刑事案件偵辦結(jié)果中被確認(rèn)為受害者即確認(rèn)受損金額的，同意通過簽訂司法調(diào)解協(xié)議書的方式一次性向受害者先予以退款。

7月下旬，象嶼地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時曾表示：“目前事件已經(jīng)處理完畢，有個別客戶由于涉事銷售承諾的折扣與實際案場價格相比低很多，這屬于詐騙合同自然無法生效，公司肯定無法以五折、六折的價格賣房；如果是正常出售的，價格也是公司認(rèn)可的，業(yè)主可以選擇退房退款或繼續(xù)購買。”

記者了解到，直到8月上旬，象嶼地產(chǎn)昆山項目的網(wǎng)簽重新開放，售樓處也開始接待新客。但“停擺”了一個多月，讓這些本就去化不佳的項目壓力陡增，不惜降價促銷、以價換量。

例如，上述事件直接“受害者”象嶼都城怡園，在九三折基礎(chǔ)上還可免費(fèi)贈送價值6萬元的軟裝；昆山“地王”項目天譽(yù)名邸整體九七折，15層以上的高樓層還可額外再享受九七折優(yōu)惠，均價降至2.5萬元/平方米，已低于3年前的開盤價格。

而折扣力度最大的莫過于綠地象嶼德馨嘉苑項目，優(yōu)惠最高近30萬元。

置業(yè)顧問著重向記者推薦3號樓85平方米的一套“特價房”，他表示，該套房原本單價約2.37萬元，總價超過205萬元，只要滿足本科人才購房、3天付足30%首付、當(dāng)天認(rèn)購3個條件，最低能優(yōu)惠到180萬元。

值得一提的是，綠地象嶼德馨嘉苑并未公示銷控表。盡管如此，記者在昆山市房產(chǎn)交易中心查詢到，該項目在2018年5月、8月、10月以及2019年3月先后四次拿到預(yù)售證，截至9月9日，共批準(zhǔn)銷售套數(shù)1750套，去化僅五成左右。

“虛假宣傳”被處罰

天眼查信息顯示，江蘇象嶼是象嶼地產(chǎn)的全資子公司。象嶼地產(chǎn)成立于1993年，由象嶼集團(tuán)100%控股，主要覆蓋福建、上海、江蘇等區(qū)域，實際控制人為廈門象嶼保稅區(qū)國資委。

象嶼地產(chǎn)在長三角地區(qū)的布局，以上海為中心，輔以昆山、太倉、常熟等環(huán)滬縣市。據(jù)上海清算所最新披露的《象嶼集團(tuán)2020年度第五期超短期融資券募集說明書》等文件(以下簡稱“募集說明書”)，截至2019年3月，象嶼地產(chǎn)共有27個項目，超六成位于上海及環(huán)滬地區(qū)。

其中僅昆山項目就多達(dá)6個，但卻頻打“擦邊球”。在象嶼都城怡園，65平方米的戶型竟能容納“兩室兩廳”，這其中究竟有何奧秘？

置業(yè)顧問告訴記者，北面的房間原本是設(shè)備平臺，是全贈送的，大約7平方米，裝修時可以在旁邊做一扇門。在樣板間中，記者注意到，所謂贈送的設(shè)備平臺位于主臥對面，并未安裝門，只有一面向內(nèi)推開的小窗戶，內(nèi)部則是簡單地鋪設(shè)了地板。

與記者所見所聞相反的是，象嶼地產(chǎn)方面表示，象嶼都城怡園為毛坯房交付，不論是銷售過程中展示的樣板房，還是實際交付的戶型，均未采用任何形式改造設(shè)備平臺。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，象嶼名俊豪庭、天譽(yù)名邸等項目都有類似的“贈送面積”，面積在5~10平方米不等。

昆山市住建局負(fù)責(zé)人告訴記者，諸如將設(shè)備平臺改為房間的，該局認(rèn)為涉及虛假宣傳，建議由市監(jiān)局進(jìn)行查處；如果業(yè)主在拆改過程中，涉嫌改變房屋規(guī)劃功能的，需要規(guī)劃局核實認(rèn)定；若涉嫌改變房屋結(jié)構(gòu)的，該局的執(zhí)法部門會聯(lián)合屬地執(zhí)法部門上門查處。

此外，象嶼兩岸貿(mào)易中心項目在宣傳時曾打出臺灣免稅店、知名商鋪進(jìn)駐等招牌。可實際運(yùn)營3年多來，曾經(jīng)的宣傳不僅名不副實，個別業(yè)主購買的商鋪還被改成廁所。

近日，在江蘇衛(wèi)視《政風(fēng)熱線》節(jié)目中，蘇州市市場監(jiān)督管理局副局長錢玲回應(yīng)稱，根據(jù)《廣告法》的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)為這個虛假宣傳主要通過廣告的形式，而且有實際廣告費(fèi)用發(fā)生，所以建議認(rèn)定違法虛假廣告，昆山市市場監(jiān)管局以此要求做出相應(yīng)的立案調(diào)查，行政處罰書已正式發(fā)出。

江蘇省市場監(jiān)管局副局長吳永才認(rèn)為，無論是從《廣告法》，還是《反不正當(dāng)競爭法》查處，對于消費(fèi)者都沒有太大影響，定性為虛假廣告或虛假宣傳，都可依據(jù)行政處罰進(jìn)行維權(quán)，罰款都為20萬到100萬元，情節(jié)嚴(yán)重的是100萬到200萬元。

事實上，早在去年12月，該項目8號樓多名業(yè)主也向記者反映，購買的精裝修“公寓”房屋性質(zhì)變成“辦公”，400多名業(yè)主要求退房或賠償。

對此，昆山市市監(jiān)局負(fù)責(zé)人表示，8號樓在推廣銷售過程中，上海天策房地產(chǎn)咨詢有限公司提供了企劃推廣和廣告設(shè)計，象嶼地產(chǎn)也對相應(yīng)方案做了驗收。目前仍在收集更多的證據(jù)材料，將依法作出處理意見。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)“萎縮”

天眼查信息顯示，象嶼集團(tuán)以供應(yīng)鏈管理及流通服務(wù)、房地產(chǎn)、類金融服務(wù)及股權(quán)投資、區(qū)域開發(fā)運(yùn)營等為核心產(chǎn)業(yè)。

記者注意到，物流供應(yīng)鏈板塊是發(fā)行人營業(yè)收入的主要來源。2016~2019年3月，物流供應(yīng)鏈板塊營業(yè)收入分別為1190.67億元、2032.91億元、2340.08億元和552.20億元，占比分別為96.07%、94.96%、96.91%和97.22%。

而地產(chǎn)板塊的業(yè)績，相較之下有些微不足道，象嶼集團(tuán)方面也坦陳“公司整體房地產(chǎn)投入規(guī)模不大”。據(jù)募集說明書，2016~2019年3月，象嶼集團(tuán)房地產(chǎn)板塊營收分別為38.57億元、74.06億元、29.88億元和1.17億元，占比分別為3.11%、3.46%、1.24%和0.21%。

銷售方面，據(jù)象嶼集團(tuán)和克而瑞公布的數(shù)據(jù)，2016~2018年，象嶼集團(tuán)實際銷售額分別為71.06億元、77.78億元、122.46億元。2019年，公司銷售權(quán)益金額為69億元，排名第182位；2020年上半年，銷售權(quán)益金額為32億元，排名第170位，已有較大的下滑趨勢。

財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，很多國企將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為重要的拓展方向之一，但由于近兩年房地產(chǎn)市場開始降溫，這些企業(yè)的銷售、土拍等數(shù)據(jù)也會隨之下降。“這時候相關(guān)企業(yè)一定要注意，如果對地產(chǎn)業(yè)務(wù)還有追求，甚至想做大規(guī)模，首先要明確地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略方向，其次在操盤過程中也要注意口碑和品質(zhì)。”

更讓人擔(dān)憂的是母公司象嶼集團(tuán)，盡管在2019年末營收已突破2800億元，但卻面臨著較大的短期償債壓力，而這一壓力卻主要來源于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

據(jù)募集說明書，截至2019年3月末，象嶼集團(tuán)一年以內(nèi)到期有息負(fù)債合計327.01億元，占同期末有息負(fù)債比例為56.95%，占比較高。另據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2017~2020年3月，象嶼集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.37%、69.07%、68.75%、72.20%；流動比率分別為1.36、1.39、1.27、1.24，速動比率分別為0.72、0.73、0.72、0.69。

象嶼集團(tuán)方面表示，公司資產(chǎn)流動性較低，短期償債壓力較大。由于近年來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資和供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)擴(kuò)大，流動資產(chǎn)中房地產(chǎn)開發(fā)成本和供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)預(yù)付款占比較大；由于房地產(chǎn)開發(fā)成本的流動性較弱，造成資產(chǎn)流動性偏弱的風(fēng)險。

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（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）

(責(zé)任編輯：DF075)