據(jù)央視新聞消息，中央金融工作會(huì)議10月30日至31日在北京舉行。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習(xí)近平出席會(huì)議并發(fā)表重要講話。習(xí)近平在重要講話中總結(jié)黨的十八大以來金融工作，分析金融高質(zhì)量發(fā)展面臨的形勢(shì)，部署當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的金融工作。 在涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域，此次會(huì)議提出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。 這是中央金融工作會(huì)議首次提出“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”，為房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管指明了路徑和方向。廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉指出：“總的來說，此次金融工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的表態(tài)，體現(xiàn)出防風(fēng)險(xiǎn)與惠民生的統(tǒng)一，也體現(xiàn)出金融本身向新模式轉(zhuǎn)型和支持房地產(chǎn)新模式轉(zhuǎn)型的統(tǒng)一。” 雙管齊下 首提房地產(chǎn)新監(jiān)管模式 全國金融工作會(huì)議為國內(nèi)規(guī)格最高金融會(huì)議，自1997年起每五年召開一次，此前已召開5次，每次會(huì)議都對(duì)下一階段我國金融政策和方向“定調(diào)”，且會(huì)議后金融部門都會(huì)出臺(tái)政策，落實(shí)會(huì)議的相關(guān)部署。 此次會(huì)議提出，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，凸顯了加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管的必要性，指出了房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管的路徑和方向。 對(duì)此，李宇嘉分析稱：“此次會(huì)議提出了房地產(chǎn)企業(yè)新的監(jiān)管模式，即主體監(jiān)管和資金監(jiān)管并存。從兩條路徑進(jìn)行監(jiān)管，一是對(duì)主體的監(jiān)管，即夯實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，對(duì)該主體全口徑、全渠道的融資進(jìn)行監(jiān)管，以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)為手段，包括‘三道紅線’在內(nèi)，構(gòu)筑監(jiān)管的底線，預(yù)警并防范企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和蔓延，二是從資金進(jìn)行監(jiān)管，即資金從金融機(jī)構(gòu)流出到企業(yè)，以及企業(yè)后續(xù)資金的流轉(zhuǎn)，進(jìn)行穿透式監(jiān)管，確保資金符合最初設(shè)定的用途。” “此次政策對(duì)房地產(chǎn)金融的表述，最先提及的一句話是‘健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管’。這句表述過去是沒有出現(xiàn)過的，所以信號(hào)意義非常強(qiáng)。最近幾年出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)問題，包括債務(wù)違約問題、保交樓問題等，都和房企的經(jīng)營等有關(guān)，所以此次會(huì)議抓住了防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵內(nèi)容，即要把房地產(chǎn)企業(yè)主體的監(jiān)管制度進(jìn)行健全。”易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。 鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出，“主體監(jiān)管和資金監(jiān)管也是針對(duì)已經(jīng)出險(xiǎn)的房企，這些出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目是未來保交樓的重點(diǎn)，因此，資金監(jiān)管的目的就是確保項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行，避免挪為他用，確保保交樓的順利進(jìn)行；同時(shí)，通過地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，確保房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)不再擴(kuò)大，不再有房企出險(xiǎn)，未來要通過平準(zhǔn)基金、資產(chǎn)重組、AMC不良處置和保交樓基金、回購爛尾樓改為保障房等多種方式化解行業(yè)已經(jīng)出險(xiǎn)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，重塑行業(yè)發(fā)展的信心。” 對(duì)于“完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”這一提法，李宇嘉指出：“一方面在于將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)上升到系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的高度看待，另一方面推進(jìn)逆周期監(jiān)管，由于行業(yè)體量大、影響大，在行業(yè)下行時(shí)加強(qiáng)適當(dāng)?shù)慕鹑谥С郑热绗F(xiàn)在對(duì)合理融資的支持，對(duì)收并購的融資支持。在行業(yè)上行時(shí)，適當(dāng)收緊資金投放，這樣就抹平了周期波動(dòng)。” 一視同仁 滿足不同企業(yè)合理融資需求 雖然支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三支箭”已經(jīng)落地，但是房企融資依舊低迷，尤其是民營房企融資困境仍然待解。 克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月份，80家典型房企的融資總量為353.82億元，環(huán)比減少44.1%，同比減少48.5%，單月融資規(guī)模大幅減少。不過，在增發(fā)配股方面，9月多家房企發(fā)布了定增計(jì)劃。 同時(shí)，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年9月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為349.3億元，同比大幅下降51.1%，環(huán)比下降49.9%；行業(yè)非銀融資平均利率為3.77%，同比上升0.25個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.42個(gè)百分點(diǎn)。2023年1-9月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為5859.3億元，同比下降13.0%，降幅較前8個(gè)月擴(kuò)大4.5個(gè)百分點(diǎn)。 而從境內(nèi)發(fā)債的主體來看，目前，仍然主要是華發(fā)、金融街、金隅等國企央企為發(fā)債主體，民營企業(yè)依然面對(duì)融資難的困境。 此次會(huì)議指出，“一視同仁，滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資”，這也是中央金融工作會(huì)議中首次提出該說法。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，從這里可以看出，各地金融工作推進(jìn)存在誤區(qū)，或者是有選擇性進(jìn)行，這種選擇的判斷標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不是企業(yè)規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)，而是企業(yè)所有制性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)。下一步，在融資工作中，會(huì)嚴(yán)管‘挑三揀四’‘挑肥揀瘦’等操作，確保各金融機(jī)構(gòu)積極有序、一碗水端平地提供各類融資，支持各類房企的健康發(fā)展。” “對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)的民營房企來講，從實(shí)際執(zhí)行的角度來看，很難說一視同仁獲得融資，目前民營房企已經(jīng)沒有什么可抵押物，也沒有資本市場(chǎng)信用，如何解決已經(jīng)出險(xiǎn)的房企的公開市場(chǎng)直接融資，以確保保交樓和債務(wù)重組的順利進(jìn)行，將成為未來融資政策執(zhí)行角度的關(guān)鍵。”張宏偉指出。 三大工程 指明金融支持房地產(chǎn)三大方向 此次中央金融工作會(huì)議還提出，因城施策，用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等三大工程建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。 對(duì)此，李宇嘉分析稱：“三大工程建設(shè)是未來金融投向房地產(chǎn)的主要領(lǐng)域，包括城中村改造、規(guī)劃建設(shè)保障性住房、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施。這三大工程都是房地產(chǎn)新發(fā)展模式，城中村改造針對(duì)發(fā)展不平衡不充分，解決新市民外來人口享受公共服務(wù)、住有所居，保障性住房解決住房保障短板，壯大住房保障在住房供給中的主體地位，推進(jìn)供給側(cè)改革。未來，金融資金重點(diǎn)投向這些領(lǐng)域。” 同時(shí)，在“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的背景下，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式也是當(dāng)前行業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)。 “除了降低三高如高杠桿、高周轉(zhuǎn)和高負(fù)債等內(nèi)容外，當(dāng)前房地產(chǎn)新發(fā)展模式和金融的關(guān)系其實(shí)有很多新意。比如說各地都在推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式，其實(shí)在現(xiàn)房銷售模式推進(jìn)下，預(yù)售制度或預(yù)售資金監(jiān)管政策就會(huì)變，這就涉及房地產(chǎn)金融工作的調(diào)整。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。 新京報(bào)記者 徐倩 風(fēng)險(xiǎn)提示：本文內(nèi)容僅供參考，不代表同花順觀點(diǎn)。同花順各類信息服務(wù)基于人工智能算法，如有出入請(qǐng)以證監(jiān)會(huì)指定上市公司信息披露平臺(tái)為準(zhǔn)。如有投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，同花順對(duì)此不承擔(dān)任何責(zé)任。 舉報(bào)