經歷了長達三年的風險出清，房地產行業正重振旗鼓，正式邁入“止跌回穩”之路，也終于迎來新舊發展模式轉換的重要時刻。

2024年，是“房地產發展新模式”理念提出的第一年。這一年，房地產行業既面臨諸多挑戰，也有不少難得的新機遇降臨。這一年，一些房企逐步轉型為運營商和服務商，開始探索輕資產與重資產并重的綜合運營服務模式，在代建、商業等細分領域加速布局。

除了尋找新賽道，交付力作為房企的底牌，“保交付”是房企綜合實力、責任擔當的重要體現，因此，2024年“保交付”仍然是各大房企的重中之重。

在2024年末召開的中央經濟工作會議再為明年經濟工作定調，房地產在“止跌回穩”中構建發展新模式。房地產市場供求關系發生重大變化，構建房地產發展新模式，成為破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。

舊模式已不可持續，新模式勢在必行。2025年是房地產新發展模式構建的重要一年，對于房企而言，需要繼續圍繞著主營業務出發，探尋轉型之路。

超百家房企進軍代建

2024年，房地產深度調整延續，房企開始主動轉型新賽道，紛紛加碼輕資產業務，代建成為眾多房企第二曲線的增長。

1月3日，據中指研究院發布的《2024年中國房地產代建企業排行榜》顯示，2024年，綠城管理以3649萬平方米新簽約規劃建筑面積位列第一，遙遙領先。旭輝建管和藍城集團分別以1588萬平方米和1570萬平方米的新簽約規劃建筑面積位列二、三位，處于領先地位。

從各陣營代建企業來看，總體呈現出頭部穩健、中部崛起的特征。

具體來看，TOP5企業新簽約規劃建筑面積均值為1783萬平方米，同比增長3.5%。頭部企業由于新增規模較大，很難保持快速增長，因而增速較慢，符合服務行業規模增速的固有特征。

此外，TOP6-20企業新增規劃建筑面積均值為640萬平方米，同比大幅增長21.9%，增速為三個陣營中最快的，特別是新入局代建的企業，加速進行項目拓展，規?？焖僭鲩L。TOP21-30企業新簽約規劃建筑面積均值為171萬平方米，同比增長6.2%。

中指研究院企業研究總監劉水認為，隨著代建代銷項目成為商業代建主流項目，未來，代建企業亦會更加注重項目銷售能力，規模也將持續增長。

當代建被稱為“下一個億萬級藍海市場”，成為諸多房企眼中的“香餑餑”，也使得這個行業競爭格局愈發激烈。

數據顯示，截至目前，全國范圍內已經超過100家房企涉足代建業務；銷售額TOP100的房企中，有八成已進軍代建。

行業競爭加大，2024年不少公司開始采取低價策略，導致整個行業的代建費率有所下降，龍頭企業也面臨一定的壓力。劉冰洋指出，“市場空間還在，大家都想進來分一杯羹。”

不過，這期間旭輝建管的代建規模依然保持大幅增長。劉冰洋表示，“全年簽約額較2023年翻番，整體毛利和代建費率同比小幅提高，一年間團隊規模也從400多人增加到800多人?！?

據旭輝建管總裁劉冰洋介紹，代建行業目前競爭較為激烈，行業從原來的主流房企為主到現在大量國央企也進入，包括地方性企業也加入，代建公司數量在不斷增加。

展望2025年，劉冰洋告訴界面新聞，對新的一年代建行業的市場規模保持謹慎樂觀態度，不一定會有太大增長，可能會與2024年持平?！暗珡母偁巵砜?，2025年會非常激烈，還有更多的企業會進軍代建賽道?！?

競爭愈激烈，出清越快。劉冰洋認為，2025年旭輝建管仍會保持增長，但策略有所調整，從最初強調規模到現在規模與質量并舉，“會把簽約質量、經營質量看得更重，包括2025年整個經營指標到給各區域下達的任務要求，都一樣?！?

也就是說，從簡單的創業公司拿項目，到如今更關注核心競爭力，以及整個體系能力的打造。

龍湖龍智造2024全年新增代建類項目60個，總建筑面積800萬平方米，已累計獲取代建類項目150個，總建筑面積超2400萬平方米。在管銷售業態項目中，全年累計銷售達106億元。

2024年，龍湖龍智造還全新發布了以千丁數科“4+N”智慧空間科技產品、龍智精工裝配式“6+N”產品以及龍智設計“5M虛擬建造”產品等三大類產品服務。

2022年品牌亮相以來，龍湖龍智造已與包括大家投控、中鐵城投集團、清華大學、中國東方、螞蟻集團、小米集團、未央城建等在內的央國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠高校等行業機構建立了良好合作關系。

“代建行業其實不是特別大的一個行業，不像原來地產有十幾萬億規模，可以由很多企業來做?！眲⒈笙蚪缑嫘侣劚硎?，從當前代建行業發展來看，未來應該是以頭部企業長期生存，保持業務的連續性，每年獲得一定合理數量的項目。

劉冰洋預測，正因為競爭會更加激烈，2025年代建行業的利潤率，可能還會往下走一點。這對于想要在此領域深耕或是準備新進入該賽道的企業來說，壓力還不小，新一年無疑將面臨更大的考驗。

商業更具穩定紅利屬性

行業大洗牌下，房企從追求規模到追求利潤，變得更加穩扎穩打，開始放棄短期規模效應以求長期主義的發展。

2024年，房地產開發增速放緩，商業地產成為開發商另一條突圍的出路。尤其是以龍湖、新城為代表的房企，憑借旗下龍湖天街、吾悅廣場仍能獲得穩定的增長。

當然，擁有優質資產組合的企業更具備穩定紅利屬性，可憑借該類經營性業務的高利潤率與低成本融資優勢，熨平周期內的利潤波動。

根據此前克而瑞發布的《2024年內地房企運營收入排行榜》，其中運營收入規模在TOP5的房企包括萬達商管、華潤置地、萬科地產、龍湖集團、新城控股(11.400, -0.15, -1.30%)，2024年度經營性收入分別為508.8億元、287.9億元、174.2億元、155.4億元、118.5億元。

以龍湖為例，商業投資作為其運營業務板塊的核心動力，以極強的戰略定力，持續深化高能級城市的網格化布局，以輕重并舉的發展模式，持續為集團業績帶來穩定可期的回報。

數據顯示，2024年1-11月，龍湖集團由商業投資與資產管理航道組成的運營業務，半年實現運營收入123.4億元，同比增長5.3%，為集團帶來穩定現金流。

過去一年，龍湖仍在積極拓展商業賽道。界面新聞獲悉，2024年龍湖商業新增開業運營重資產項目7座、輕資產項目6座。

其中，成都東安天街、南京雨山天街、天津梅江天街、海南海口天街、蘇州相城天街、合肥高新天街、紹興鏡湖天街為重資產項目；重慶云領天街、重慶星匯天街、武漢M758、武漢友鄰天地、長沙月亮島天街、西安未央天街為輕資產項目。

值得一提的是，雖然“消費降級”一詞貫穿2024年始終，但消費者在“質價比”的理性引導下，反而更頻繁、更日常地出沒于各大商場，使得大量商場租金和銷售額表現持續跑贏社零增速。

以上海青浦區為例，數據顯示，2024年國慶期間青浦區累計實現銷售5.3億元，同比增長0.8%。其中，蟠龍天地假期期間累計吸引客流64.8萬人次，居各商圈首位。

2024國慶黃金周的全國消費市場活力十足。據了解，武漢天地國慶假期七天總客流93.6萬人次，日均客流13.4萬人次；總銷售額6118萬元，日均銷售額874萬元。

此外，由凱德虹口商業中心B2層約6700平方米空間改造而成的STAR GOURMET南洋美食街，十一黃金周期間，日均客流量達10萬，整體客流同比上升15%，銷售額同比上漲25%。

這一年，全國大型商場持續“上新”。位于寧波的新世界(7.820, -0.04, -0.51%)THE PARK by K11 Select購物藝術中心、位于北京的海淀大悅城(2.850, -0.01, -0.35%)和“JK FUN”商城、位于長沙的華潤置地長沙萬象城、位于上海的川沙九六廣場和GATE M西岸夢中心等，都于2024年相繼開門迎客。

商業地產活躍，老牌港資房企甚至于2024年宣布要退出住宅開發，轉而專注于亞洲核心城市的綜合商業地產開發。香港置地表示，新策略的核心是提升公司資本回收效率，并提供多元的收入來源，從而為股東帶來更穩定的回報。

不過，在經濟基本面未完全改善的前提下，2024年不少商場也面臨整體空置率提高、平均租金下行、招商難度倍增的難題，行業內卷加劇。新的一年，各家企業仍需要不斷創新求變，激發消費活力。

保交樓仍是重中之重

2024年，各大房企在行業“止跌回穩”前進，同時堅守初心，繼續把保交付作為其重要任務。

在2024年12月24日至25日召開的全國住房城鄉建設工作會議指出，2024年持續打好保交房攻堅戰，已交付住房338萬套，完成既定目標。

近日，房企們也陸續披露了各自交付成績，包括龍湖集團、綠地集團、金科股份、旭輝集團、卓越集團、新希望(8.510, -0.05, -0.58%)地產等房企，均在2024年實現了不錯的交付成績。

界面新聞獲悉，2024年，融創在全國84個城市的186個項目實現交付17萬套，包括北京學府壹號院、西安融創曲江印、南京濱江ONE、武漢融創公園大觀等項目。這三年來，融創累計已實現交付超66.8萬套。

2024年，是各家房企步入全力保交付的第三個年頭，旭輝于全國49城95項目交付6.2萬套新房。近三年來，旭輝共實現交付27萬套。其中，旭輝建管蘇州首個項目和悅塘前雅院于2024年12月27日迎來正式交付。

過去一年，龍湖在全國43個城市的120余個項目，共完成了約10萬套房源如期交付，其中，有20%的項目實現提前一個月以上交付。

“預計全年交付超18萬套?！比f科內部人士也告訴界面新聞，2024年公司持續提升交付質量，截至三季度末，共如期交付超11萬套房源。

12月31日，新城控股董事長王曉松公開表示，2024年全年公司累計交付住宅超10萬套。

1月2日晚間，遠洋集團官微披露，2024年全年，遠洋集團在天津、上海、蘇州、廈門、濟南、鄭州、廣州等全國40個城市交付住宅4.18萬套。

1月3日，據佳兆業集團控股官微披露，2024年，佳兆業在深圳、廣州、北京、重慶、佛山、洛陽等多個城市，累計交付25個項目，共超萬套房源。

金科也對外宣布，2024年1-12月，金科全年交付總面積1205萬平方米，交付總量7.242萬套?！白?022年保交樓工作開展以來，金科累計交付總面積4631萬平方米，交付總量約30.03萬套?！?

央企中建壹品相關人士告訴界面新聞，2024年中建壹品如期交付近萬套房源，交付面積約83萬平方米，較2023年有所減少。

“保交付”是近幾年房地產行業的關鍵詞。

2022年7月28日，中共中央政治局會議首提“保交樓”工作，住房交付成為穩民生的重要工作。在政策指導下，2023年成為房地產行業的交付大年，當年交付規模超300萬套。

“現在交付洪峰已經過了。”一名房企內部人士告訴界面新聞，2024年大多數開發商的交付數量較2023年有所減少?！颁N售到交付一般2-3年的周期，2020-2021年是銷售頂峰，所以住房基本要在2022-2023年交付?！?

在其看來，大部分房企接下來的交付壓力會減輕?！笆紫?，本身沒那么多房源要交，其次，2025年要交的房源基本是2022年之后銷售的，商品房預售資金管理嚴格，都是項目制封閉式管理。”

據了解，其所在的公司接下來每年大概只有2萬-3萬套的房源需要交付，對比2024年的交付量減少了一半以上。

不過，在某央企開發商人士看來，交付壓力每年都會有，但央企在交付這一塊勢必是要全力保障的?！爸饕切袠I壓力還在。”

來源：界面新聞

作者：王婷婷