海報新聞記者 秦文 濟南報道
5月13日，河南省信陽市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布了《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》文件，提出全面推行現(xiàn)房銷售。該文件提出六項措施，涵蓋嚴控預售許可條件、嚴格預售資金繳存、規(guī)范預售資金使用、嚴格實行項目開發(fā)公司制、合理把握工程進度、準確界定新出讓土地等措施，其中嚴控預售許可條件備受關注。
分析師介紹，信陽市成為今年全國首個落地該模式的城市。
那么，推行全面現(xiàn)房銷售，會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來什么影響？5月14日，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜在接受采訪時表示，對購房者而言，可以降低購房風險；而對房企而言，或許較為考驗房企資金情況，但長期來看，現(xiàn)房銷售能夠加快庫存的去化，也有利于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。
全國已有超30個省（市）出臺相關政策
其實，推行現(xiàn)房銷售并不是新鮮事。海南省在2020年3月后出讓土地建設的商品住宅均已實行現(xiàn)房銷售，至今已落地超5年時間，是首個落實現(xiàn)房銷售的省份。
根據(jù)中指不完全監(jiān)測，2022年末以來，全國已有超30個?。ㄊ校┏雠_現(xiàn)房銷售相關政策，如合肥、鄭州、長沙等地明確部分項目進行現(xiàn)房銷售試點，“湖北荊門是省內(nèi)唯一現(xiàn)房銷售試點城市，今年4月首批試點項目中的一個項目入市，商鋪售罄和住宅簽約超八成，另一項目竣工在即，認購率近九成?！标愇撵o介紹。
另外，也有多地出臺現(xiàn)房銷售配套支持政策，如贛州多區(qū)縣延長現(xiàn)房銷售項目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對購買現(xiàn)房銷售項目的購房者進行契稅補貼，山東多地提高購買現(xiàn)房的公積金貸款額度。
信陽市發(fā)文推行全面現(xiàn)房銷售
記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次信陽發(fā)文明確在中心城區(qū)新出讓地塊推行現(xiàn)房銷售，也是近期全國首個明確全面落實現(xiàn)房銷售的城市。
文中明確按“新老有別”的原則執(zhí)行，即已取得施工許可證的項目仍按老辦法申請預售許可；文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，需達到主體封頂方可申報預售許可；文件印發(fā)后新出讓土地，則一律實行現(xiàn)房銷售。
“近幾年信陽市房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，土拍市場表現(xiàn)亦偏弱?！标愇撵o表示，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年1-4月，信陽市本級僅成交1宗涉宅用地，處在近年同期低位。同時在較弱的市場表現(xiàn)下，當前信陽市場中已有不少項目實質(zhì)上處于現(xiàn)房銷售的狀態(tài)。整體來看，信陽近年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)偏弱，土地成交量低，現(xiàn)房銷售政策的推出對于信陽短期市場的影響或相對較小。
另外，信陽此次發(fā)文也對項目資金進行明確，指出“嚴格實行項目開發(fā)公司制”，企業(yè)總部履行投資人責任，在項目交付前嚴禁投資人違規(guī)抽調(diào)、挪用項目銷售、融資等資金；并強調(diào)“嚴格落實使用自有資金購地”，陳文靜分析，這一舉措強化了對房企資金的要求，同時也有利于保交房，在當下信陽土地市場成交規(guī)模較低的背景下，政策對短期市場的影響亦相對較小。
現(xiàn)房銷售將對購房者、房企、行業(yè)帶來什么影響？
“對購房者而言，可以降低購房風險?！标愇撵o表示，現(xiàn)房銷售的項目建筑質(zhì)量所見即所得，避免了傳統(tǒng)期房銷售中交房“貨不對板”以及爛尾的風險。
對房企而言，現(xiàn)房銷售模式下，房企為了吸引購房者，在項目規(guī)劃、設計、施工建設等環(huán)節(jié)將更加注重品質(zhì)，從而推動產(chǎn)品品質(zhì)提升。現(xiàn)房銷售更加考驗企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強品牌力的企業(yè)未來發(fā)展機遇或?qū)⒏蟆?/span>
對行業(yè)而言，在庫存量大的地區(qū)試點現(xiàn)房銷售，有助于控制供應規(guī)模，能夠直接改善市場供需結(jié)構(gòu)，加快庫存的去化，也有利于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。另外，現(xiàn)房銷售對項目工程質(zhì)量提出了更高的要求，將促進行業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展。
陳文靜分析，推行現(xiàn)房銷售是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容之一，在庫存量大的城市或區(qū)域推進現(xiàn)房銷售未來或有更多城市逐漸跟進，但對于部分庫存量較小的地區(qū)來說，現(xiàn)房銷售后短期新增供應將減少，或影響市場供需平衡，這些地方更需要地方政府進行精準把控推進節(jié)奏和力度，謹慎執(zhí)行相關政策，同時加快完善適用于現(xiàn)房銷售模式的房地產(chǎn)融資制度等，也有助于推動期房銷售逐漸向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)型。
