經(jīng)歷了長達三年的風險出清，房地產(chǎn)行業(yè)正重振旗鼓，正式邁入“止跌回穩(wěn)”之路，也終于迎來新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)換的重要時刻。
2024年，是“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”理念提出的第一年。這一年，房地產(chǎn)行業(yè)既面臨諸多挑戰(zhàn)，也有不少難得的新機遇降臨。這一年，一些房企逐步轉(zhuǎn)型為運營商和服務商，開始探索輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)并重的綜合運營服務模式，在代建、商業(yè)等細分領域加速布局。
除了尋找新賽道，交付力作為房企的底牌，“保交付”是房企綜合實力、責任擔當?shù)闹匾w現(xiàn)，因此，2024年“保交付”仍然是各大房企的重中之重。
在2024年末召開的中央經(jīng)濟工作會議再為明年經(jīng)濟工作定調(diào)，房地產(chǎn)在“止跌回穩(wěn)”中構建發(fā)展新模式。房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，成為破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。
舊模式已不可持續(xù)，新模式勢在必行。2025年是房地產(chǎn)新發(fā)展模式構建的重要一年，對于房企而言，需要繼續(xù)圍繞著主營業(yè)務出發(fā)，探尋轉(zhuǎn)型之路。
超百家房企進軍代建
2024年，房地產(chǎn)深度調(diào)整延續(xù)，房企開始主動轉(zhuǎn)型新賽道，紛紛加碼輕資產(chǎn)業(yè)務，代建成為眾多房企第二曲線的增長。
1月3日，據(jù)中指研究院發(fā)布的《2024年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》顯示，2024年，綠城管理以3649萬平方米新簽約規(guī)劃建筑面積位列第一，遙遙領先。旭輝建管和藍城集團分別以1588萬平方米和1570萬平方米的新簽約規(guī)劃建筑面積位列二、三位，處于領先地位。
從各陣營代建企業(yè)來看，總體呈現(xiàn)出頭部穩(wěn)健、中部崛起的特征。
具體來看，TOP5企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積均值為1783萬平方米，同比增長3.5%。頭部企業(yè)由于新增規(guī)模較大，很難保持快速增長，因而增速較慢，符合服務行業(yè)規(guī)模增速的固有特征。
此外，TOP6-20企業(yè)新增規(guī)劃建筑面積均值為640萬平方米，同比大幅增長21.9%，增速為三個陣營中最快的，特別是新入局代建的企業(yè)，加速進行項目拓展，規(guī)模快速增長。TOP21-30企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積均值為171萬平方米，同比增長6.2%。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，隨著代建代銷項目成為商業(yè)代建主流項目，未來，代建企業(yè)亦會更加注重項目銷售能力，規(guī)模也將持續(xù)增長。
當代建被稱為“下一個億萬級藍海市場”，成為諸多房企眼中的“香餑餑”，也使得這個行業(yè)競爭格局愈發(fā)激烈。
數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國范圍內(nèi)已經(jīng)超過100家房企涉足代建業(yè)務；銷售額TOP100的房企中，有八成已進軍代建。
行業(yè)競爭加大，2024年不少公司開始采取低價策略，導致整個行業(yè)的代建費率有所下降，龍頭企業(yè)也面臨一定的壓力。劉冰洋指出，“市場空間還在，大家都想進來分一杯羹。”
不過，這期間旭輝建管的代建規(guī)模依然保持大幅增長。劉冰洋表示，“全年簽約額較2023年翻番，整體毛利和代建費率同比小幅提高，一年間團隊規(guī)模也從400多人增加到800多人。”
據(jù)旭輝建管總裁劉冰洋介紹，代建行業(yè)目前競爭較為激烈，行業(yè)從原來的主流房企為主到現(xiàn)在大量國央企也進入，包括地方性企業(yè)也加入，代建公司數(shù)量在不斷增加。
展望2025年，劉冰洋告訴界面新聞，對新的一年代建行業(yè)的市場規(guī)模保持謹慎樂觀態(tài)度，不一定會有太大增長，可能會與2024年持平。“但從競爭來看，2025年會非常激烈，還有更多的企業(yè)會進軍代建賽道。”
競爭愈激烈，出清越快。劉冰洋認為，2025年旭輝建管仍會保持增長，但策略有所調(diào)整，從最初強調(diào)規(guī)模到現(xiàn)在規(guī)模與質(zhì)量并舉，“會把簽約質(zhì)量、經(jīng)營質(zhì)量看得更重，包括2025年整個經(jīng)營指標到給各區(qū)域下達的任務要求，都一樣。”
也就是說，從簡單的創(chuàng)業(yè)公司拿項目，到如今更關注核心競爭力，以及整個體系能力的打造。
龍湖龍智造2024全年新增代建類項目60個，總建筑面積800萬平方米，已累計獲取代建類項目150個，總建筑面積超2400萬平方米。在管銷售業(yè)態(tài)項目中，全年累計銷售達106億元。
2024年，龍湖龍智造還全新發(fā)布了以千丁數(shù)科“4+N”智慧空間科技產(chǎn)品、龍智精工裝配式“6+N”產(chǎn)品以及龍智設計“5M虛擬建造”產(chǎn)品等三大類產(chǎn)品服務。
2022年品牌亮相以來，龍湖龍智造已與包括大家投控、中鐵城投集團、清華大學、中國東方、螞蟻集團、小米集團、未央城建等在內(nèi)的央國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠高校等行業(yè)機構建立了良好合作關系。
“代建行業(yè)其實不是特別大的一個行業(yè)，不像原來地產(chǎn)有十幾萬億規(guī)模，可以由很多企業(yè)來做。”劉冰洋向界面新聞表示，從當前代建行業(yè)發(fā)展來看，未來應該是以頭部企業(yè)長期生存，保持業(yè)務的連續(xù)性，每年獲得一定合理數(shù)量的項目。
劉冰洋預測，正因為競爭會更加激烈，2025年代建行業(yè)的利潤率，可能還會往下走一點。這對于想要在此領域深耕或是準備新進入該賽道的企業(yè)來說，壓力還不小，新一年無疑將面臨更大的考驗。
商業(yè)更具穩(wěn)定紅利屬性
行業(yè)大洗牌下，房企從追求規(guī)模到追求利潤，變得更加穩(wěn)扎穩(wěn)打，開始放棄短期規(guī)模效應以求長期主義的發(fā)展。
2024年，房地產(chǎn)開發(fā)增速放緩，商業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商另一條突圍的出路。尤其是以龍湖、新城為代表的房企，憑借旗下龍湖天街、吾悅廣場仍能獲得穩(wěn)定的增長。
當然，擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合的企業(yè)更具備穩(wěn)定紅利屬性，可憑借該類經(jīng)營性業(yè)務的高利潤率與低成本融資優(yōu)勢，熨平周期內(nèi)的利潤波動。
根據(jù)此前克而瑞發(fā)布的《2024年內(nèi)地房企運營收入排行榜》，其中運營收入規(guī)模在TOP5的房企包括萬達商管、華潤置地、萬科地產(chǎn)、龍湖集團、新城控股(11.130, -0.27, -2.37%)，2024年度經(jīng)營性收入分別為508.8億元、287.9億元、174.2億元、155.4億元、118.5億元。
以龍湖為例，商業(yè)投資作為其運營業(yè)務板塊的核心動力，以極強的戰(zhàn)略定力，持續(xù)深化高能級城市的網(wǎng)格化布局，以輕重并舉的發(fā)展模式，持續(xù)為集團業(yè)績帶來穩(wěn)定可期的回報。
數(shù)據(jù)顯示，2024年1-11月，龍湖集團由商業(yè)投資與資產(chǎn)管理航道組成的運營業(yè)務，半年實現(xiàn)運營收入123.4億元，同比增長5.3%，為集團帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流。
過去一年，龍湖仍在積極拓展商業(yè)賽道。界面新聞獲悉，2024年龍湖商業(yè)新增開業(yè)運營重資產(chǎn)項目7座、輕資產(chǎn)項目6座。
其中，成都東安天街、南京雨山天街、天津梅江天街、海南海口天街、蘇州相城天街、合肥高新天街、紹興鏡湖天街為重資產(chǎn)項目；重慶云領天街、重慶星匯天街、武漢M758、武漢友鄰天地、長沙月亮島天街、西安未央天街為輕資產(chǎn)項目。
值得一提的是，雖然“消費降級”一詞貫穿2024年始終，但消費者在“質(zhì)價比”的理性引導下，反而更頻繁、更日常地出沒于各大商場，使得大量商場租金和銷售額表現(xiàn)持續(xù)跑贏社零增速。
以上海青浦區(qū)為例，數(shù)據(jù)顯示，2024年國慶期間青浦區(qū)累計實現(xiàn)銷售5.3億元，同比增長0.8%。其中，蟠龍?zhí)斓丶倨谄陂g累計吸引客流64.8萬人次，居各商圈首位。
2024國慶黃金周的全國消費市場活力十足。據(jù)了解，武漢天地國慶假期七天總客流93.6萬人次，日均客流13.4萬人次；總銷售額6118萬元，日均銷售額874萬元。
此外，由凱德虹口商業(yè)中心B2層約6700平方米空間改造而成的STAR GOURMET南洋美食街，十一黃金周期間，日均客流量達10萬，整體客流同比上升15%，銷售額同比上漲25%。
這一年，全國大型商場持續(xù)“上新”。位于寧波的新世界(7.410, -0.41, -5.24%)THE PARK by K11 Select購物藝術中心、位于北京的海淀大悅城(2.740, -0.11, -3.86%)和“JK FUN”商城、位于長沙的華潤置地長沙萬象城、位于上海的川沙九六廣場和GATE M西岸夢中心等，都于2024年相繼開門迎客。
商業(yè)地產(chǎn)活躍，老牌港資房企甚至于2024年宣布要退出住宅開發(fā)，轉(zhuǎn)而專注于亞洲核心城市的綜合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。香港置地表示，新策略的核心是提升公司資本回收效率，并提供多元的收入來源，從而為股東帶來更穩(wěn)定的回報。
不過，在經(jīng)濟基本面未完全改善的前提下，2024年不少商場也面臨整體空置率提高、平均租金下行、招商難度倍增的難題，行業(yè)內(nèi)卷加劇。新的一年，各家企業(yè)仍需要不斷創(chuàng)新求變，激發(fā)消費活力。
保交樓仍是重中之重
2024年，各大房企在行業(yè)“止跌回穩(wěn)”前進，同時堅守初心，繼續(xù)把保交付作為其重要任務。
在2024年12月24日至25日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議指出，2024年持續(xù)打好保交房攻堅戰(zhàn)，已交付住房338萬套，完成既定目標。
近日，房企們也陸續(xù)披露了各自交付成績，包括龍湖集團、綠地集團、金科股份、旭輝集團、卓越集團、新希望(8.350, -0.16, -1.88%)地產(chǎn)等房企，均在2024年實現(xiàn)了不錯的交付成績。
界面新聞獲悉，2024年，融創(chuàng)在全國84個城市的186個項目實現(xiàn)交付17萬套，包括北京學府壹號院、西安融創(chuàng)曲江印、南京濱江ONE、武漢融創(chuàng)公園大觀等項目。這三年來，融創(chuàng)累計已實現(xiàn)交付超66.8萬套。
2024年，是各家房企步入全力保交付的第三個年頭，旭輝于全國49城95項目交付6.2萬套新房。近三年來，旭輝共實現(xiàn)交付27萬套。其中，旭輝建管蘇州首個項目和悅塘前雅院于2024年12月27日迎來正式交付。
過去一年，龍湖在全國43個城市的120余個項目，共完成了約10萬套房源如期交付，其中，有20%的項目實現(xiàn)提前一個月以上交付。
“預計全年交付超18萬套。”萬科內(nèi)部人士也告訴界面新聞，2024年公司持續(xù)提升交付質(zhì)量，截至三季度末，共如期交付超11萬套房源。
12月31日，新城控股董事長王曉松公開表示，2024年全年公司累計交付住宅超10萬套。
1月2日晚間，遠洋集團官微披露，2024年全年，遠洋集團在天津、上海、蘇州、廈門、濟南、鄭州、廣州等全國40個城市交付住宅4.18萬套。
1月3日，據(jù)佳兆業(yè)集團控股官微披露，2024年，佳兆業(yè)在深圳、廣州、北京、重慶、佛山、洛陽等多個城市，累計交付25個項目，共超萬套房源。
金科也對外宣布，2024年1-12月，金科全年交付總面積1205萬平方米，交付總量7.242萬套。“自2022年保交樓工作開展以來，金科累計交付總面積4631萬平方米，交付總量約30.03萬套。”
央企中建壹品相關人士告訴界面新聞，2024年中建壹品如期交付近萬套房源，交付面積約83萬平方米，較2023年有所減少。
“保交付”是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的關鍵詞。
2022年7月28日，中共中央政治局會議首提“保交樓”工作，住房交付成為穩(wěn)民生的重要工作。在政策指導下，2023年成為房地產(chǎn)行業(yè)的交付大年，當年交付規(guī)模超300萬套。
“現(xiàn)在交付洪峰已經(jīng)過了。”一名房企內(nèi)部人士告訴界面新聞，2024年大多數(shù)開發(fā)商的交付數(shù)量較2023年有所減少。“銷售到交付一般2-3年的周期，2020-2021年是銷售頂峰，所以住房基本要在2022-2023年交付。”
在其看來，大部分房企接下來的交付壓力會減輕。“首先，本身沒那么多房源要交，其次，2025年要交的房源基本是2022年之后銷售的，商品房預售資金管理嚴格，都是項目制封閉式管理。”
據(jù)了解，其所在的公司接下來每年大概只有2萬-3萬套的房源需要交付，對比2024年的交付量減少了一半以上。
不過，在某央企開發(fā)商人士看來，交付壓力每年都會有，但央企在交付這一塊勢必是要全力保障的。“主要是行業(yè)壓力還在。”
來源：界面新聞
作者：王婷婷
