陳淮 房地產(chǎn)仍將是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) 第一，城鎮(zhèn)化歷史進(jìn)程從粗放向集約和高質(zhì)量方向轉(zhuǎn)變。 房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化歷史進(jìn)程中的一個(gè)角色，我們正在把幾千年來(lái)大多數(shù)人住鄉(xiāng)下的民族、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)體，轉(zhuǎn)變?yōu)榇蠖鄶?shù)人住城市里的民族、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)體，這個(gè)過(guò)程叫城鎮(zhèn)化。 我們的城鎮(zhèn)化正在走出粗放的階段。粗放在哪里？舉個(gè)例子，目前我們的城市建設(shè)中有危改、舊改、棚改、城中村改造、城市更新，這些概念聽起來(lái)好像差不多，但實(shí)際上各有各的政策、定義和適用范圍。 危改是原地拆除重建；舊改基本不拆房子；棚改原來(lái)只適用于遠(yuǎn)離大城市的大型國(guó)有工礦企業(yè)職工集中居住區(qū)范圍，后來(lái)才擴(kuò)大到三四線城市的老舊危房區(qū)；城市更新是增量資源投入帶動(dòng)存量資源的價(jià)值再開發(fā)，要兼顧開發(fā)商、政府、購(gòu)房者、居住者、街坊鄰居和公共利益，城市發(fā)展與文脈傳承密切結(jié)合，還涉及城市發(fā)展、城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)。 為什么有這么多樣的住房改造政策？因?yàn)榍捌诳焖侔l(fā)展的過(guò)程中遺留著大量粗放發(fā)展的短板。北京的朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)住著200萬(wàn)農(nóng)民工，比北京市政府這么多年提供的廉租房多幾十倍，這部分人的住房是農(nóng)民出租屋提供的。 我們正在走出粗放發(fā)展的過(guò)程，走向集約化、高質(zhì)量的發(fā)展階段。今年住建領(lǐng)域的任務(wù)是城中村改造、保障房建設(shè)和平急兩用的基礎(chǔ)設(shè)施。這說(shuō)明我們正在補(bǔ)粗放階段的短板。 第二，人民群眾對(duì)美好生活的向往正從衣食保暖向更高層次邁進(jìn)。 十九大報(bào)告指出，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。人民對(duì)美好生活的向往要求在居住條件改善基礎(chǔ)上進(jìn)行消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，要求全面小康后有私人財(cái)富累積。房子是私人財(cái)富最重要的體現(xiàn)，理所當(dāng)然包含在對(duì)美好生活的向往中。滿足人們對(duì)“住得好一點(diǎn)、活得好一點(diǎn)”的需求是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的目標(biāo)。如果這個(gè)方向不變，房地產(chǎn)就依然是支柱產(chǎn)業(yè)。 第三，擴(kuò)大內(nèi)需、建立國(guó)內(nèi)大循環(huán)、應(yīng)對(duì)國(guó)際大變局需要強(qiáng)大的物質(zhì)基礎(chǔ)。 應(yīng)對(duì)國(guó)際大變局需要發(fā)展國(guó)內(nèi)和國(guó)際兩個(gè)循環(huán)，立足于國(guó)內(nèi)大循環(huán)是應(yīng)對(duì)國(guó)際大變局的最重要措施之一。要建立國(guó)內(nèi)大循環(huán)，就要建立強(qiáng)大的物質(zhì)基礎(chǔ)。滿足老百姓住在城里、改善居住條件下的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，才能夠建立起國(guó)內(nèi)大循環(huán)。 第四，技術(shù)進(jìn)步的挑戰(zhàn)、中國(guó)式的現(xiàn)代化戰(zhàn)略要求民富基礎(chǔ)上的國(guó)強(qiáng)。 國(guó)強(qiáng)不是打遍天下無(wú)敵手，而是要落實(shí)在讓人民過(guò)上富裕的、健康的、文明的、快樂的好日子上面。這個(gè)好日子面臨一個(gè)挑戰(zhàn)，就是如何在國(guó)際技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)上游。我們不知道最新的技術(shù)進(jìn)步會(huì)帶來(lái)什么挑戰(zhàn)，但是我們得應(yīng)對(duì)這個(gè)挑戰(zhàn)，包括民富，也包括城市化。 房地產(chǎn)業(yè)的新模式 就是均衡發(fā)展的模式 我認(rèn)為，新模式就是均衡的模式。均衡是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，宇宙萬(wàn)物就是從不均衡走向均衡，均衡再被打破。就像一杯水放在那里，幾分鐘后就和周圍的溫度一致了。但是不是全宇宙所有的地方溫度都一致？那怎么還有熱水喝、熱飯吃。所以說(shuō)，均衡都會(huì)被打破。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展，說(shuō)到底就是一個(gè)追求均衡和均衡被打破的過(guò)程，這是常識(shí)。 從供給曲線來(lái)看，價(jià)格越高，產(chǎn)量就越高，因?yàn)楣?yīng)商有錢賺，成本高也可以生產(chǎn)；但需求曲線正好相反，價(jià)格越高，買的人就越少。供給曲線和需求曲線的交匯點(diǎn)叫做價(jià)格均衡點(diǎn)。 房地產(chǎn)新模式需要從四個(gè)方面來(lái)實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展。 第一，補(bǔ)短板，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈條的風(fēng)險(xiǎn)均衡配置。 我們現(xiàn)在的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中在購(gòu)房者頭上。過(guò)去幾年，房地產(chǎn)開發(fā)商爆雷，半截工程導(dǎo)致保交付壓力，都是風(fēng)險(xiǎn)配置不均衡的后果。有人說(shuō)把預(yù)售改為現(xiàn)房銷售就可以消除預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)房子從開工到交付過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，比如開發(fā)商董事長(zhǎng)被抓，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中挖出文物而被動(dòng)停工，銀行抽貸，國(guó)際金融政策變化。這些風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)因?yàn)殇N售制度變化而增加或減少。風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在，關(guān)鍵是誰(shuí)來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)合理均衡地配置在多方參與主體頭上，就不會(huì)破；如果過(guò)度集中在一個(gè)環(huán)節(jié)，那就必破。 比如房貸按揭，按揭貸款一般是20年、25年甚至更長(zhǎng)期限，我國(guó)按揭貸款全是浮動(dòng)利率，因?yàn)檎l(shuí)也不清楚那么長(zhǎng)時(shí)間利率會(huì)升還是會(huì)降。浮動(dòng)利率看似銀行和貸款人公平承擔(dān)利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際上，我們現(xiàn)在處于30年來(lái)的利率最低點(diǎn)。未來(lái)幾十年，利率平于或高于目前水平的機(jī)會(huì)是大概率，因此利率風(fēng)險(xiǎn)幾乎是全部由購(gòu)房者承擔(dān)的。 正常情況下，銀行把錢借給開發(fā)商，直接借就行了，為什么要購(gòu)房者參與進(jìn)來(lái)。銀行借錢給購(gòu)房者，購(gòu)房者再把錢交給開發(fā)商，實(shí)際上是綁架了購(gòu)房者信用給開發(fā)商擔(dān)保。到時(shí)候開發(fā)商交不了房，還是要找購(gòu)房者還月供，因?yàn)槭琴?gòu)房者向銀行借的錢。 房地產(chǎn)最大的問(wèn)題就是把風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中在單一的薄弱環(huán)節(jié)，集中在最沒有風(fēng)險(xiǎn)承受能力的人群頭上。均衡配置風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)發(fā)展方向叫新模式。均衡配置風(fēng)險(xiǎn)是所有國(guó)家健康正常良性發(fā)展的前提。 第二，調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。 人們?yōu)槭裁捶且≡诒本⑸虾！V州和深圳，實(shí)際上買的不是這些城市的房子，而是房子之外的教育、醫(yī)療、社保、養(yǎng)老等資源。當(dāng)人們住在一個(gè)小鎮(zhèn)上和住在北京一樣，能夠享受到優(yōu)質(zhì)的教育資源，人們就不需要過(guò)度集中到超大城市。調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展也是均衡發(fā)展。 第三，完善市場(chǎng)與保障體系，讓所有人都住進(jìn)房子，讓所有房子都住進(jìn)人。 十九大報(bào)告說(shuō)，房地產(chǎn)發(fā)展方向是多主體供應(yīng)、多渠道保障，還有一句叫租購(gòu)并舉。我們的目標(biāo)是讓所有人住進(jìn)房子，不應(yīng)該有人沒房子住；讓所有房子都住進(jìn)人，就是調(diào)動(dòng)存量資源，提高存量資源的利用效率。 　　什么叫市場(chǎng)與保障的均衡？市場(chǎng)要成為真正的市場(chǎng)。現(xiàn)在名義上的市場(chǎng)化，實(shí)際上土地、資金和利率要素供給還在政府手中。保障也同樣，很多人以為買不起房子的由政府解決住房需求就是保障，這太狹義了住房保障的范圍。保障體系的均衡就是多重、多樣、多層次，而不是集中在找政府要房子一個(gè)環(huán)節(jié)。 年輕人剛參加工作買不起房，政府就應(yīng)該提供房子住，這個(gè)說(shuō)法沒有錯(cuò)，但是實(shí)物型保障房在任何國(guó)家住房保障體系中占比都很小，讓大部分人享受住房保障體系才叫均衡。 住房保障體系包括四個(gè)層次。 一是救助性保障。美國(guó)也有7%的人一輩子買不起房、租不起房，由社會(huì)和政府無(wú)償或者基本無(wú)償提供，解決基本住房需求。 二是援助性保障。援助性保障是一個(gè)大覆蓋面，從政策性租賃住房到貼租、貼息、住房補(bǔ)貼等多方面支持。援助性保障主要解決相當(dāng)大一部分人群有一定住房需求能力但不足的問(wèn)題。 三是互助性保障。公積金就是互助性保障，大家?guī)椭蠹摇９e金是免個(gè)稅的。這就是政策參與。 四是自助性保障。國(guó)外有住房?jī)?chǔ)蓄銀行，個(gè)人自愿在銀行開立住房?jī)?chǔ)蓄賬戶，政府鼓勵(lì)個(gè)人對(duì)自己的住房需求承擔(dān)更大責(zé)任。怎么鼓勵(lì)？存入住房?jī)?chǔ)蓄賬戶的錢可以減或免個(gè)稅。 市場(chǎng)也好、保障也好，不是一兩個(gè)環(huán)節(jié)的硬碰硬，而是多環(huán)節(jié)的相互協(xié)調(diào)，這就叫均衡。 第四，建立供求關(guān)系的良性自我調(diào)節(jié)機(jī)制。 過(guò)去我們限購(gòu)、限售、限價(jià)、限離婚等供求關(guān)系的調(diào)整都在買賣環(huán)節(jié)，這是很被動(dòng)、很滯后的一種調(diào)節(jié)方式，應(yīng)該事前加以調(diào)節(jié)。 從短期均衡走向長(zhǎng)期均衡需要兩個(gè)條件： 第一個(gè)條件是人口在城鄉(xiāng)的分布結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定。沒人打算往城市搬了，城市人也不打算搬鄉(xiāng)下了。中國(guó)的這個(gè)過(guò)程還遠(yuǎn)沒結(jié)束，現(xiàn)在城鎮(zhèn)常住人口中有2.4億人是農(nóng)民工，中西部地區(qū)還有1.5億人打算進(jìn)城，這個(gè)“前提”先得實(shí)現(xiàn)了。 第二個(gè)條件是大多數(shù)人成為中產(chǎn)階級(jí)。中產(chǎn)階級(jí)這個(gè)詞不是隨便用的，過(guò)去我們只提擴(kuò)大中等收入階層，“中產(chǎn)階級(jí)”中間有個(gè)“產(chǎn)”字，大多數(shù)人具備資產(chǎn)累積能力的時(shí)候，大多數(shù)人買得起房的條件才能具備。 房地產(chǎn)業(yè)需要經(jīng)歷一場(chǎng) 自我進(jìn)化的重大變革 第一，產(chǎn)業(yè)發(fā)展一定得脫出靠政策、怨政策、盼政策、勾兌政策的嬰幼期。 幾十年來(lái)，參加了無(wú)數(shù)次房地產(chǎn)研討會(huì)，大家關(guān)心的問(wèn)題幾乎都是下一步出什么政策。如果我們還停留在靠政策、怨政策、盼政策、勾兌政策的階段，我們就還沒走出哺乳期，還沒斷奶。 政策只是成長(zhǎng)過(guò)程中身體失衡時(shí)吃的藥，生病發(fā)燒的時(shí)候才吃藥，幫助你克服短期失衡。沒有人從小靠吃藥能長(zhǎng)大。我們得走出依靠政策生存發(fā)展的過(guò)程。 第二，產(chǎn)業(yè)發(fā)展一定得擺脫急功近利、盲目擴(kuò)張、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的粗放模式。 我們的開發(fā)商一心要短期內(nèi)做強(qiáng)做大，盲目搞多元化。開發(fā)商踢什么足球，造什么汽車，這些恐怕都是太急功近利了。 第三，產(chǎn)業(yè)發(fā)展一定得建立起敬畏市場(chǎng)、尊重消費(fèi)者、勇于開拓的基本信念。 很多房企爆雷，實(shí)際上是對(duì)市場(chǎng)缺乏顧忌，然后風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。比如，遇到風(fēng)險(xiǎn)躺平，和老婆假離婚套現(xiàn)等招數(shù)都是一種對(duì)市場(chǎng)、對(duì)消費(fèi)者的道德欺詐。把爛攤子甩給政府，把風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者等都是不可能真正成長(zhǎng)為成熟產(chǎn)業(yè)的。產(chǎn)業(yè)發(fā)展一定要敬畏市場(chǎng)、尊重消費(fèi)者。什么時(shí)候真正把市場(chǎng)、消費(fèi)者視為上帝，這個(gè)產(chǎn)業(yè)才有希望。 第四，產(chǎn)業(yè)發(fā)展一定得根植于產(chǎn)品優(yōu)化、技術(shù)領(lǐng)先、管理科學(xué)的基礎(chǔ)上。 我們要落實(shí)發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力和科學(xué)競(jìng)爭(zhēng)力，其中最根本的落腳點(diǎn)之一就是讓老百姓過(guò)好日子。 改革開放前的30年，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)了26倍，工業(yè)固定資產(chǎn)增長(zhǎng)了19倍，但人們的住房條件還不如1949年。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展陷入工業(yè)自我循環(huán)，挖了煤煉鋼，煉了鋼造機(jī)器，造了機(jī)器接著挖煤，這就叫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的惡性循環(huán)。 有個(gè)詞叫產(chǎn)業(yè)政策。產(chǎn)業(yè)政策是日本人發(fā)明的。日本的產(chǎn)業(yè)能造就出一大批世界知名的企業(yè)、產(chǎn)品，關(guān)鍵就是把產(chǎn)業(yè)進(jìn)化落實(shí)到了產(chǎn)品優(yōu)化上、技術(shù)領(lǐng)先上、管理科學(xué)上。 房地產(chǎn)業(yè)將在現(xiàn)代化戰(zhàn)略中承擔(dān)重任 我們現(xiàn)在的主要矛盾是人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。這個(gè)矛盾不是三天兩天可以解決的，一定是2035年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、2050年建成現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)偉大目標(biāo)實(shí)現(xiàn)之前長(zhǎng)期存在的。 第一，打破城鄉(xiāng)壁壘這個(gè)中國(guó)發(fā)展最大瓶頸需房地產(chǎn)業(yè)擔(dān)當(dāng)重任。 我們最根本的發(fā)展不平衡是城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡。所有的不平衡都根植于這個(gè)最大的不平衡，消除城鄉(xiāng)不平衡、打破城鄉(xiāng)壁壘，包括城鎮(zhèn)、城市化建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)有不可推卸的責(zé)任。當(dāng)然，主角不光是房地產(chǎn)，但它是其中最重要的主角之一。 第二，培育新型消費(fèi)群體和構(gòu)建擴(kuò)大內(nèi)需基地需房地產(chǎn)業(yè)擔(dān)當(dāng)重任。 工業(yè)化初、中期，國(guó)家發(fā)展、人民生活提升和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力提高，主要依靠生產(chǎn)力發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但是工業(yè)化中后期，擴(kuò)大生產(chǎn)、增加產(chǎn)能已經(jīng)不難了。 20年前，我們還擔(dān)心發(fā)達(dá)國(guó)家不把最新汽車生產(chǎn)技術(shù)賣給我們，現(xiàn)在他們都在抱怨中國(guó)的新能源汽車產(chǎn)能過(guò)剩。1958年全民大煉鋼，當(dāng)時(shí)目標(biāo)是1070萬(wàn)噸鋼；2023年中國(guó)鋼鐵產(chǎn)量是17億噸，全世界70%的鋼產(chǎn)量在中國(guó)。 工業(yè)化的中后期階段，難的不是怎么生產(chǎn)，而是如何賣出去。1929年—1933年，世界爆發(fā)了第一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，全面過(guò)剩危機(jī)，所以誕生了宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，凱恩斯主義由此而誕生。2008年世界金融危機(jī)和1929年的危機(jī)有什么相同的地方？2008年危機(jī)時(shí)，東西倒是都賣出去了，但是是怎么賣出去的？從政府到社會(huì)，從企業(yè)到老百姓，全靠借錢買東西，靠負(fù)債來(lái)平衡供求。因此本質(zhì)上仍是供大于求的危機(jī)。 工業(yè)化中后期的擴(kuò)大內(nèi)需不僅是應(yīng)對(duì)當(dāng)前國(guó)際大變局的關(guān)鍵問(wèn)題，也是可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。解決這個(gè)問(wèn)題在于城鎮(zhèn)化和老百姓住房條件改善。改善住房的開始是有房子住，第二個(gè)階段是有大點(diǎn)的房子住，第三個(gè)階段是在居住條件改善基礎(chǔ)上的生活質(zhì)量提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。 第三，推動(dòng)中產(chǎn)階層發(fā)育和私人資產(chǎn)不斷累積與增值需房地產(chǎn)業(yè)擔(dān)當(dāng)重任。 第四，協(xié)調(diào)私人需求與公共需求之間的關(guān)系、生活改善與社會(huì)發(fā)展之間的關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)之間的關(guān)系需房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)重任。 開發(fā)商不僅給購(gòu)房者建房子，給政府建辦公樓，還承擔(dān)著協(xié)調(diào)私人需求與公共需求之間關(guān)系的重任。老百姓買房子先看社區(qū)住什么人，綠化怎么樣，配套如何。生活改善與社會(huì)發(fā)展之間關(guān)系協(xié)調(diào)，就是個(gè)人生活需求要跟得上社會(huì)發(fā)展的步伐。 （作者為社科院大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授，住建部政策研究中心研究員、原主任，本文據(jù)陳淮在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)第二十一屆（2024）藍(lán)籌年會(huì)上的演講整理）