近日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布2020年度業(yè)績報告，2020年，公司總收入為354.95億元，同比增長36.3%；凈利潤為60.93億元，同比增長50.8%。此外，寶龍地產(chǎn)2020年度股息總額為每股港幣45分，同比增長25%。
在新冠疫情的沖擊下，寶龍地產(chǎn)業(yè)績是如何實現(xiàn)高增長的？此外，公司2021年銷售目標(biāo)將突破千億，這對寶龍地產(chǎn)而言又意味著什么呢？
沖擊千億銷售目標(biāo)底氣：優(yōu)質(zhì)土儲快速增長
2020年，寶龍地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額為815.51億元，同比增長35.1%；合約銷售面積為532.73萬平方米，同比增長41.4%。公司同時在業(yè)績報告中稱，2021年合約銷售目標(biāo)為1050億元，這一銷售目標(biāo)與2020年相比，漲幅達(dá)28.75%。
不過對于此目標(biāo)，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳稱“管理層對實現(xiàn)1050億元的合約銷售金額目標(biāo)非常有信心，公司不需要拿任何新的項目就基本接近這個指標(biāo)了?！?
事實上，在2015年時，寶龍地產(chǎn)的銷售額還僅為143億元。但隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代，規(guī)模對于獲取資源的重要性日益明顯。寶龍也開始加大擴張，僅在2020年，公司新增地塊39幅，計容總面積為940萬平方米。
更值得關(guān)注的是，寶龍地產(chǎn)的土儲屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。截至2020年寶龍地產(chǎn)土地儲備約70%分布于長三角地區(qū)，剩余大部分集中于粵港澳大灣區(qū)。寶龍地產(chǎn)稱，公司將繼續(xù)拓展優(yōu)質(zhì)土地儲備，未來將堅持“1+1+N”發(fā)展戰(zhàn)略，重點布局長三角及粵港澳大灣區(qū)，同時兼顧其他機會型優(yōu)質(zhì)地區(qū)。
西南證券研報稱，從發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)市場逐步分化，優(yōu)勢區(qū)域（長三角、大灣區(qū)）的確定性會更強。從品牌商業(yè)管理公司滲透率來看，大灣區(qū)和長三角相比還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，潛在的發(fā)展空間較大。據(jù)此來看，公司在優(yōu)勢區(qū)域龐大的土儲，或許就是公司沖擊千億銷售目標(biāo)的底氣所在。
商住協(xié)同優(yōu)勢明顯，財務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
近年來，監(jiān)管層對房企降杠桿、去負(fù)債要求不斷趨嚴(yán)，“三道紅線”成為衡量房企是否優(yōu)質(zhì)的重要指標(biāo)。而寶龍地產(chǎn)均未踩中“三道紅線”，且多項財務(wù)指標(biāo)仍在不斷優(yōu)化。
以凈負(fù)債率為例，2020年，寶龍地產(chǎn)凈負(fù)債率為73.9%，與上年同期相比下降了超7個百分點。意味著公司的負(fù)債情況持續(xù)改善。
另一方面，寶龍地產(chǎn)的現(xiàn)金流狀況日趨向好。截至2020年12月31日，公司現(xiàn)金及銀行結(jié)余為282.8億元，同比增加19.5%。同期流動比率從去年的1.30倍上升至1.36倍。
財務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，與公司的商住協(xié)同優(yōu)勢有很大關(guān)系。截至2020年底，寶龍地產(chǎn)擁有土地儲備總建筑面積為3650萬平方米，其中，正在開發(fā)建設(shè)中的物業(yè)為2430萬平方米。開發(fā)中的土地儲備將用于發(fā)展大型商住物業(yè)，附優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)、酒店式公寓、辦公樓及酒店等。
西南證券研報稱，寶龍地產(chǎn)總體毛利率近五年均維持在35%左右的水平，凈利率維持在20%以上的水平，而且是伴隨著結(jié)算規(guī)模的持續(xù)增長。主要原因是，公司更為謹(jǐn)慎的拿地決策；且商業(yè)+住宅協(xié)同拿地模式對控制土地端成本優(yōu)勢顯著。
此外，寶龍雙上市平臺發(fā)揮協(xié)同效果，也進(jìn)一步提升了公司的股權(quán)價值和企業(yè)形象，在此背景下，公司的信用評級不斷調(diào)升。2020年8月底，國際權(quán)威評級機構(gòu)標(biāo)普和穆迪相繼將公司評級展望調(diào)至“正面”，分別確認(rèn)主體“B+”的長期信用評級及優(yōu)先票據(jù)“B”的債項評級、B1的主體評級及B2的債項評級，展示出對公司債務(wù)管控能力的認(rèn)同以及未來長期發(fā)展的看好。同時，在2020年，超20家境內(nèi)外賣方機構(gòu)發(fā)布研報，給予公司“買入”評級。
快速擴張的寶龍地產(chǎn)：內(nèi)生外延雙輪驅(qū)動
更值得關(guān)注的是，寶龍地產(chǎn)財務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化是在公司規(guī)?？焖贁U張的背景下實現(xiàn)的。
截至2020年底，寶龍地產(chǎn)總資產(chǎn)規(guī)模已高達(dá)1951.32億元，與上年同期相比，增長超過20.08%。事實上，近五年來，公司的資產(chǎn)規(guī)模已擴大2.9倍。
寶龍地產(chǎn)規(guī)模的快速擴張，還與公司的積極尋求并購機會有關(guān)。2020年7月，寶龍收購浙江星匯60%股權(quán)。寶龍地產(chǎn)稱，浙江星匯主打產(chǎn)品線為商業(yè)街，與寶龍商業(yè)主打的購物中心形成產(chǎn)品線互補，該收購也將確保寶龍商業(yè)在浙江省的優(yōu)勢地位。至2020年12月31日，寶龍商業(yè)累計在營項目68個，其中輕資產(chǎn)輸出累計達(dá)15個，進(jìn)一步貫徹落實內(nèi)生與外延并購雙增長模式。
寶龍地產(chǎn)規(guī)模的快速擴張，也讓公司站在了行業(yè)的風(fēng)口。據(jù)中國指數(shù)研究院報告顯示，2020年，銷售規(guī)模突破1000億的企業(yè)數(shù)量超過41家，行業(yè)Top100房企的市場份額持續(xù)提升。
在房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升的背景下，寶龍地產(chǎn)規(guī)模的迅速擴張，不僅將大大增強了公司的競爭力，還可讓公司分享行業(yè)集中度提升帶來的紅利。
