近日，寶龍地產發布2020年度業績報告，2020年，公司總收入為354.95億元，同比增長36.3%；凈利潤為60.93億元，同比增長50.8%。此外，寶龍地產2020年度股息總額為每股港幣45分，同比增長25%。
在新冠疫情的沖擊下，寶龍地產業績是如何實現高增長的？此外，公司2021年銷售目標將突破千億，這對寶龍地產而言又意味著什么呢？
沖擊千億銷售目標底氣：優質土儲快速增長
2020年，寶龍地產實現合約銷售額為815.51億元，同比增長35.1%；合約銷售面積為532.73萬平方米，同比增長41.4%。公司同時在業績報告中稱，2021年合約銷售目標為1050億元，這一銷售目標與2020年相比，漲幅達28.75%。
不過對于此目標，寶龍地產總裁許華芳稱“管理層對實現1050億元的合約銷售金額目標非常有信心，公司不需要拿任何新的項目就基本接近這個指標了。”
事實上，在2015年時，寶龍地產的銷售額還僅為143億元。但隨著地產行業進入白銀時代，規模對于獲取資源的重要性日益明顯。寶龍也開始加大擴張，僅在2020年，公司新增地塊39幅，計容總面積為940萬平方米。
更值得關注的是，寶龍地產的土儲屬于優質資產。截至2020年寶龍地產土地儲備約70%分布于長三角地區，剩余大部分集中于粵港澳大灣區。寶龍地產稱，公司將繼續拓展優質土地儲備，未來將堅持“1+1+N”發展戰略，重點布局長三角及粵港澳大灣區，同時兼顧其他機會型優質地區。
西南證券研報稱，從發展趨勢看，房地產市場逐步分化，優勢區域（長三角、大灣區）的確定性會更強。從品牌商業管理公司滲透率來看，大灣區和長三角相比還遠遠不夠，潛在的發展空間較大。據此來看，公司在優勢區域龐大的土儲，或許就是公司沖擊千億銷售目標的底氣所在。
商住協同優勢明顯，財務結構持續優化
近年來，監管層對房企降杠桿、去負債要求不斷趨嚴，“三道紅線”成為衡量房企是否優質的重要指標。而寶龍地產均未踩中“三道紅線”，且多項財務指標仍在不斷優化。
以凈負債率為例，2020年，寶龍地產凈負債率為73.9%，與上年同期相比下降了超7個百分點。意味著公司的負債情況持續改善。
另一方面，寶龍地產的現金流狀況日趨向好。截至2020年12月31日，公司現金及銀行結余為282.8億元，同比增加19.5%。同期流動比率從去年的1.30倍上升至1.36倍。
財務結構的持續優化，與公司的商住協同優勢有很大關系。截至2020年底，寶龍地產擁有土地儲備總建筑面積為3650萬平方米，其中，正在開發建設中的物業為2430萬平方米。開發中的土地儲備將用于發展大型商住物業，附優質住宅物業、酒店式公寓、辦公樓及酒店等。
西南證券研報稱，寶龍地產總體毛利率近五年均維持在35%左右的水平，凈利率維持在20%以上的水平，而且是伴隨著結算規模的持續增長。主要原因是，公司更為謹慎的拿地決策；且商業+住宅協同拿地模式對控制土地端成本優勢顯著。
此外，寶龍雙上市平臺發揮協同效果，也進一步提升了公司的股權價值和企業形象，在此背景下，公司的信用評級不斷調升。2020年8月底，國際權威評級機構標普和穆迪相繼將公司評級展望調至“正面”，分別確認主體“B+”的長期信用評級及優先票據“B”的債項評級、B1的主體評級及B2的債項評級，展示出對公司債務管控能力的認同以及未來長期發展的看好。同時，在2020年，超20家境內外賣方機構發布研報，給予公司“買入”評級。
快速擴張的寶龍地產：內生外延雙輪驅動
更值得關注的是，寶龍地產財務結構的優化是在公司規模快速擴張的背景下實現的。
截至2020年底，寶龍地產總資產規模已高達1951.32億元，與上年同期相比，增長超過20.08%。事實上，近五年來，公司的資產規模已擴大2.9倍。
寶龍地產規模的快速擴張，還與公司的積極尋求并購機會有關。2020年7月，寶龍收購浙江星匯60%股權。寶龍地產稱，浙江星匯主打產品線為商業街，與寶龍商業主打的購物中心形成產品線互補，該收購也將確保寶龍商業在浙江省的優勢地位。至2020年12月31日，寶龍商業累計在營項目68個，其中輕資產輸出累計達15個，進一步貫徹落實內生與外延并購雙增長模式。
寶龍地產規模的快速擴張，也讓公司站在了行業的風口。據中國指數研究院報告顯示，2020年，銷售規模突破1000億的企業數量超過41家，行業Top100房企的市場份額持續提升。
在房地產行業集中度進一步提升的背景下，寶龍地產規模的迅速擴張，不僅將大大增強了公司的競爭力，還可讓公司分享行業集中度提升帶來的紅利。
